나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5552 [1] 부산광역시 해운대구 우동 340 현대아파트 12층1204호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해동초등학교' 북측 인근에 위치하는 현대아파트 12층 1204호로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있으며 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 19층 건물 내 12층 1204호로서,
(사용승인일자: 1994.02.28)

외벽 : 몰탈위페인팅 마감 등,
창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 및 화재경보설비, 옥내소화전설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남하향 완경사지를 대체로 평탄하게 조성한 7필 일단의 토지로서, 공동주택(아파트) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 확보되어 있으며, 주차시설 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

7필지 공히 제2종일반주거지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>이며, 토지#4~7은 도로(접함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5552 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 경동건설주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 해운대구 우동 340 현대아파트 12층1204호

용도: 아파트

감정가: 78,000,000원

토지면적: 36.05㎡ (약 10.9평)

토지지분: 9.0125㎡ (약 2.7평)

건물면적: 84.96㎡ (약 25.7평)

건물지분: 21.24㎡ (약 6.4평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 부산광역시 해운대구 우동 소재 '해동초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

7필지 모두 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 토지#4~7은 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 7월 4일 접수된 경동건설주식회사의 10번 오세환 지분강제경매 (금액: 159,946,383원)입니다. 이 권리 이후에 설정된 권리는 낙찰 후 소멸되지 않을 수 있습니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 해당 등기부 요약 내역에서는 명확히 확인되지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어 주의가 필요합니다. 금액이 미상인 임대 관계는 잠재적인 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

4.2. 부동산 시장 동향

최근 실거래가 정보에 따르면, 본건과 유사한 면적(84.96㎡)의 현대아파트 19층 매물이 2025년 12월 310,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 84.48㎡ 면적의 7층 매물이 2026년 3월 250,000,000원에 거래된 바 있습니다. 이는 감정가 78,000,000원 대비 높은 시세이며, 감정가는 건물 및 토지 지분에 대한 평가로 판단됩니다. 84.96㎡ 면적의 건물 지분율(약 25%)을 고려할 때, 지분 시세는 약 77,500,000원 ~ 78,000,000원 수준으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

본건이 속한 우동 현대아파트는 1994년 2월 28일 사용 승인된 건물로, 총 19층 규모이며 113세대로 구성되어 있습니다.

5.2. 편의시설

단지 내 가로망이 확보되어 있으며, 주차 시설이 마련되어 있습니다. 주변에는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 있어 주거 환경이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분매각

본건은 토지 및 건물 지분으로 매각되어, 낙찰자는 해당 아파트의 일부 소유권을 취득하게 됩니다. 이는 전체 소유권자와의 관계에서 재산권 행사 및 관리에 제약이 발생할 수 있으며, 향후 전체 매각 시 복잡한 절차가 따를 수 있습니다.

6.2. 공유자 우선매수신고

공유자는 우선매수권을 1회에 한하여 행사할 수 있으며, 매수보증금 미납 시 효력이 상실될 수 있습니다. 이는 경매 과정에서 경쟁 구도에 영향을 줄 수 있는 중요한 요소입니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 확인됨에 따라, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 다만, 인수 보증금 합계가 0원이라는 점은 해당 위험을 일부 낮추는 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 부산광역시 해운대구 우동의 입지 좋은 현대아파트 지분 매각 물건입니다. 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로 판단되며, 25.7평형 아파트의 지분(약 25%)에 대한 경매입니다. 다만, 지분 매각의 특성상 공유자와의 관계 및 향후 재산권 행사 시 발생할 수 있는 제약 사항을 충분히 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 부산 해운대구의 우수한 입지

* 실거래가 및 감정가 대비 합리적인 지분 가격

* 1994년 준공으로 연식은 있으나, 입지와 면적 고려 시 잠재력 보유

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 78,000,000원입니다. 최근 유사 면적의 전체 매매 사례를 바탕으로 산정한 본 건 지분(약 25%)의 현재 시장 가치는 약 77,500,000원 ~ 78,000,000원 수준으로 추정됩니다. 지분 매각의 복잡성과 잠재적 리스크를 고려하여, 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 78,000,000원 ~ 83,000,000원.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.