나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경640 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 임곡리 181 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 유앤에이감정 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 임곡리 소재 '임곡마을회관' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 · 농경지 · 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 불가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재함.

형태 및 이용상태

일련번호(1),(2) : 북동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호(3) : 북동하향 완경사지를 자체지반 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 휴경지 상태임.

인접 도로상태

일련번호(1~3) : 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(2) : 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
일련번호(3) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 상수원보호구역(회동 상수원보호구역)<수도법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기 타 : 없음.

물건 비고

일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경640 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

채권자: 농협은행주식회사

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 임곡리 181

용도: 대지

토지 현황:

일련번호(1),(2): 주거나지 상태

일련번호(3): 휴경지 상태

건물: 없음

일괄매각: 예 (단, 본건은 건축물 없이 토지만 매각 대상임)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 412,800,000원

토지면적: 688.00㎡ (약 208.12평)

건물면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 임곡리 소재 '임곡마을회관' 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 접근성

차량의 직접적인 접근은 불가능하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다.

본건 토지는 노폭 약 2미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 상태 및 이용

토지는 북동하향의 완경사지를 자체 지반으로 평탄하게 조성한 부정형의 토지입니다.

일련번호 (1),(2)는 주거나지 상태이며, 일련번호 (3)은 휴경지 상태입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 소유권 이전 내역:

김미경 (1996-11-07)

김미령 (2016-06-24)

주식회사승애개발 (2025-02-24, 화해)

등기부상 주요 권리 내역:

농협은행주식회사 근저당권 (2024-04-19, 금420,000,000원) - 말소기준권리

농협은행주식회사 지상권설정 (2024-04-19)

김미령 가압류 (2025-04-04, 금9,205,446원)

농협은행 임의경매개시결정 (2025-07-04, 357,915,633원)

총 등기부채권 합계: 429,205,446원

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리: 농협은행주식회사 근저당권 (2024-04-19) 입니다.

본 경매 절차에서 말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 대부분 소멸됩니다.

소멸되는 권리: 근저당권(을1), 지상권(을2), 가압류(갑8), 임의경매개시결정(갑9) 등.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 소유권 등기(갑1: 1996-11-07, 갑4: 2016-06-24)는 매수인이 인수할 수 있습니다. 즉, 이들 소유권 이전으로 인한 권리 의무가 인수될 수 있습니다.

3.3. 임차인 현황

명시된 임차인 정보가 없습니다. (임대관계: 미상)

인수 보증금 합계: 0원

*임차인 정보가 미상이라도, 향후 점유자가 있을 경우 보증금 또는 차임 지급 의무가 발생할 수 있으므로 현장 조사 및 명도를 철저히 해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지 및 임야와 단독주택이 혼재된 지역에 위치하여 상업시설보다는 주거 및 농업 관련 활동이 주를 이루는 지역으로 판단됩니다.

인근에 대규모 상업시설이나 상권 형성은 미흡합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설 및 생활 기반 시설은 주로 인근 마을 및 차량 이동 거리에 있는 정관읍 소재지를 이용해야 할 것으로 보입니다.

가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역 등에 해당되어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용 제한

일련번호 (1),(2): 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역.

일련번호 (3): 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 개발제한구역, 상수원보호구역(회동 상수원보호구역).

특히 일련번호 (3)은 개발제한구역 및 상수원보호구역으로 묶여 있어 건축이나 개발 행위에 상당한 제약이 따를 수 있습니다.

6.2. 교통 접근성

차량 접근 불가능 및 2미터 내외의 좁은 도로 접수는 향후 건축이나 토지 활용 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다.

6.3. 주변 시설

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 임곡리 지역으로, 제공된 정보 및 주변 지도 확인 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 농경지 및 산림 지역이 인접해 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 기장군 외곽의 자연녹지 및 주거지역에 걸쳐 있는 토지입니다.

건축물은 없으며, 토지 자체의 이용은 가능하나 일부 토지(특히 일련번호 3)에 개발제한구역 및 상수원보호구역 등 여러 토지이용계획으로 인한 제약이 많습니다.

차량 접근성이 매우 제한적이며, 좁은 도로에 접해 있어 활용에 어려움이 예상됩니다.

등기부상 말소기준권리보다 선순위인 소유권 이전 내역이 존재하므로, 해당 권리가 그대로 인수될 가능성이 있습니다.

8. 투자 포인트

향후 정관읍 지역의 개발 및 발전 가능성에 따라 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

지목이 '대지'인 부분이 포함되어 있어 주거지 활용 가능성이 일부 있으나, 주변 환경 및 토지이용계획을 고려해야 합니다.

상수원보호구역, 개발제한구역 등의 규제가 완화될 경우 잠재적 가치가 상승할 수 있습니다.

낮은 입찰가로 낙찰받을 경우, 장기적인 관점에서 접근할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 잠재적 가치, 그리고 여러 개발 제한 및 접근성 문제, 선순위 권리 인수 가능성 등을 종합적으로 고려하여 입찰자가 직접 산정해야 합니다. 제시된 감정가 412,800,000원 대비, 본 물건의 제약 조건을 감안할 때, 보수적인 관점에서 현저히 낮은 가격으로 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.