나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5490 [1] 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 475-21 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.07.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 소재 ""상곡마을회관"" 남동측 인근에 위치하며, 인근은 중소규모 공장 및 근린생활시설, 자연림 등으로 형성되어있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재함.

형태 및 이용상태

기호(1) : 북하향의 완경사지내 사다리형 토지이며, 공업용 건부지로 이용중임.
기호(2) : 북하향의 완경사지내 부정형 토지이며, 자연림 상태임.
기호(3) : 북하향의 완경사지내 사다리형 토지이며, 자연림 상태임.
기호(4) : 북하향의 완경사지내 세장형 토지이며, 현황 '도로'임.
기호(5) : 북하향의 완경사지내 부정형 토지이며, 현황 '도로'임.

인접 도로상태

기호(1) : 북동측으로 노폭 약 8m 내외의 기호(4,5)토지와 접함.
기호(2,3) : 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호(2) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공익용산지<산지관리법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)
기호(3) : 보전녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,공익용산지<산지관리법>
기호(4) : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
기호(5) : 자연녹지지역, 소로2류(폭 8m~10m)(부산광역시 기장군 고시 제2023-68호(지구단위계획구역 외))(저촉), 가축사육제한구역(2015-03-04)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시관리계획 입안중<추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도'와 같이 제시외물건 기호(ㄱ~ㅁ)이 소재함.

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : '7. 그 밖의 사항' 참조바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(가) : 일반철골구조 기타지붕 단층 건으로서
외벽 : 콘크리트 위 판넬잇기 등 마감,
창호 : 샷시창 등 구조임.
기호(나) : 일반철골구조 기타지붕 단층 건으로서
외벽 : 판넬잇기 등 마감,
창호 : 샷시창 등 구조임.

이용상태

기호(가,나) : 근린생활시설(제조업소)임.

설비내역

전기설비, 위생 및 급·배수 설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

ㅡ

공부와의 차이

ㅡ

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : '7. 그 밖의 사항' 참조바람.

물건 비고

일괄매각, 제시외 건물(1-1,2-2,2-3,2-4) 매각에 포함, 제시외 컨테이너박스는 매각에서 제외, 목록 4,5,6. 지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5490 (1)

소재지: 부산광역시 기장군 정관읍 매학리 475-21

용도: 근린시설

감정가: 2,704,332,480원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 중소기업은행 (추정)

1.2. 토지 정보

총 토지면적: 25,047.00㎡ (약 7,576.39평)

매각 토지 면적: 16,332.0428㎡ (약 4,939.09평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

특이사항: 목록 4, 5, 6 토지는 지분매각 대상입니다.

1.3. 건물 정보

건물 면적: 495.00㎡ (약 149.74평)

건물 제시외 면적: 208.53㎡

건물 구조: 일반철골구조 기타지붕 단층

주요 용도: 제2종근린생활시설 (제조업소)

건축물 정보: 2017년 11월 14일 사용승인

1.4. 매각 조건

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각

매각 포함 제시외 건물: 1-1, 2-2, 2-3, 2-4

매각 제외 제시외 건물: 컨테이너박스

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 소재 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 기장군 정관읍 매학리에 위치하며, "상곡마을회관" 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 중소규모 공장, 근린생활시설, 자연림 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능합니다. 다만, 정관읍 외곽 지역으로, 주요 도심 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

2.3. 토지 현황

본건 토지는 기호(1)을 제외한 기호(2,3)은 북하향의 완경사지 내 자연림 상태이며, 기호(2,3)은 맹지입니다. 기호(1)은 공업용 건부지로 이용 중입니다. 기호(4,5)는 현황 '도로'로 이용되고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한

토지는 자연녹지지역, 보전녹지지역, 가축사육제한구역, 공익용산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 대한 제한이 존재합니다. 특히 일부 토지는 건축법상 도로로 지정되어 있으며, 도시관리계획 입안이 진행 중인 구역도 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 11월 23일 접수된 중소기업은행의 근저당권(토지 을15, 건물 을9)입니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

본 경매는 임의경매 절차로 진행되며, 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다. 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 임차인 현황

조사된 임차인은 없으며, 인수할 임차 보증금은 0원입니다.

3.4. 총 채권액

등기부채권 총액은 토지 3,687,481,445원, 건물 3,697,023,455원으로 감정가를 초과합니다. 이는 채무 총액이 높음을 시사합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건 인근은 중소규모 공장 및 근린생활시설이 위치하여 지역 내 소규모 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 정관신도시의 배후 지역으로서 잠재적인 수요가 있을 수 있으나, 독립적인 상권 활성화보다는 산업단지 종사자 등을 대상으로 한 업종이 주를 이룰 것으로 보입니다.

4.2. 지역 특성

기장군 정관읍은 최근 신도시 개발과 함께 산업단지가 확장되면서 지역 경제가 성장하고 있는 곳입니다. 다만, 본건 소재지는 정관읍 중심부와는 다소 거리가 있어, 지역 내에서도 입지적 특성이 구분될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 "상곡마을회관"이 있으며, 버스 정류장이 소재합니다. 대형마트, 병원, 학교 등 주요 생활 편의시설은 차량 이동이 필요한 정관신도시 내 시설을 이용해야 할 것으로 판단됩니다.

5.2. 주변 환경

주변에 자연림이 많아 쾌적한 환경을 가지고 있으나, 일부 토지가 맹지이고 자연림 상태로 있는 점은 개발 시 고려사항입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 제한

보전녹지, 자연녹지지역 등으로 지정되어 있어 신축이나 증축 등 토지 이용에 대한 규제가 많습니다. 산지전용, 개발행위허가 등 관련 법규 확인이 필수적입니다.

6.2. 지분 매각 토지

목록 4, 5, 6 토지가 지분 매각 대상이므로, 해당 토지의 다른 공유자들과의 관계 및 협의가 필요하며, 토지 사용 및 개발에 있어 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 맹지 및 도로 문제

기호(2,3) 토지는 맹지이며, 일부 토지가 '도로' 현황으로 지정되어 있어 소유권 행사 및 활용에 있어 복잡한 문제가 발생할 수 있습니다. 건축법상 도로와의 접촉 여부 및 관련 법규 준수 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

6.4. 제시외 물건

제시외 컨테이너박스가 매각에서 제외되므로, 현장 방문 시 실제와 공부상의 차이가 있을 수 있음을 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 부산 기장군 정관읍에 위치한 근린생활시설로, 넓은 토지 면적과 현재 영업 중인 건물(또는 영업 가능 상태)을 보유하고 있다는 장점이 있습니다. 권리분석상 인수할 부담이 없고, 임차인도 없어 비교적 안전한 경매 물건으로 판단됩니다.

그러나 토지 이용에 대한 다양한 규제, 맹지 및 지분 매각으로 인한 토지 활용의 제약, 그리고 개발 시 복잡한 절차 등은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 해당 지역의 개발 계획 및 토지 이용 규제에 대한 심도 있는 검토 후 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 보유 (총 25,047.00㎡, 매각 면적 16,332.0428㎡)

* 현재 근린생활시설(제조업소)로 이용 가능한 건물 존재

* 권리상 하자 및 인수할 임차 보증금 없음

* 정관신도시 개발에 따른 잠재적 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 고려하지 않고 산정됩니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정에 부담이 되지 않습니다.

현재 물건의 감정가는 2,704,332,480원입니다.

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 인근 유사 물건의 최근 실거래가, 물건의 현 상태(건물 노후도, 개보수 필요성 등), 향후 개발 가능성, 토지 이용 규제 완화 가능성, 그리고 경매 시장 동향 등 종합적인 시장 조사가 필요합니다. 이러한 심층적인 분석 없이는 정확한 예상 입찰가 제시가 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.