나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5548 [1] 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층1030호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거림감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 ""국립수산과학원"" 서측 인근에 위치하는 스타테라스 10층 1030호로 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량통행 용이하며 노선버스정류소에서 근거리로 제반 교통상황 보통임.

건물의 구조

2020년 12월 17일 준공되었으며
철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층건 내 제10층 제1030호로
외벽 : 외장 복합판넬 및 강화유리 마감
창호 : 샷시 창호임.
내부 : 인테리어 마감.

이용상태

주변 탐문결과 근린생활시설로 현재 공실임.

설비내역

난방설비, 급배수위생설비, 승강기설비, 각종 소화설비(소화전 등) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 정방형의 토지로 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 30미터 내외의 포장도로, 남동측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 지구단위계획구역 , 대로3류(폭 25m~30m)(2023-12-27)(접합) , 주차장(2016-03-16) , 중로2류(폭 15m~20m)(2016-03-16)(접합), 관광단지<관광진흥법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타참고사항 : 감정평가액의 산출근거 및 걀정의견 Ⅲ. 감정평가방법. 3. 참고사항 참고.

물건 비고

①제2종 근린생활시설(일반음식점)임.
②본건 해당 건물은 10층 전체가 공실상태이고, 페리데스하이엔드라는 상호의 대형 카페가 1023호부터 본건 1030호까지 8개 호실을 경계벽 없이 통째로 개방해서 운영하여 폐업한 상태임. 본건 1030호의 정확한 내부 경계는 육안으로 구분하기 어려움.
③다만 적법하게 대장이 등록되고 이에 기하여 구분등기가 마쳐진 것으로서 건축물현황도(별첨1. 참고)를 통해 본건 호실의 위치와 면적을 특정할 수 있고, 본건의 경계벽은 소유자 또는 임차인의 필요에 의해 철거된 것으로 시공방법, 마감, 인테리어 등에 따라 복원비용의 차이가 있을 수는 있으나 사회통념상 경계벽 복원이 용이하고 과도한 비용이 소요되지 않는 것으로 사료됨.
④따라서 건축물현황도 상의 위치를 기준으로 감정평가 하였으니 경매진행 및 응찰 시 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산동부지원 2025타경5548 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 부동산 현황

소재지: 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 717 스타테라스 10층1030호

용도: 제2종 근린생활시설 (일반음식점)

토지면적: 12.02㎡ (약 3.63평)

건물면적: 71.50㎡ (약 21.63평)

1.3. 감정가 및 매각 조건

감정가: 684,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 건물 정보

건물명: 스타테라스

준공년도: 2020년 12월 17일

구조: 철골철근콘크리트합성구조 평지붕 11층건

주요 용도: 자동차관련시설(주차장), 제2종근린생활시설(일반음식점), 판매시설(상점)

총 호실수: 174호 (전체 건물 기준)

건물 총 면적: 50443.605㎡

1.5. 토지 정보

토지이용계획: 자연녹지지역, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m~30m), 중로2류(폭 15m~20m), 관광단지

토지 형상: 인접지와 등고 평탄한 정방형 토지

토지 이용 상태: 상업용 건부지로 이용 중

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 부산광역시 기장군 기장읍 시랑리 소재 "국립수산과학원" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통망

본건까지 차량 통행이 용이하며, 노선버스정류소가 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 자연녹지지역, 지구단위계획구역에 속해 있으며, 대로3류(25~30m), 중로2류(15~20m) 도로에 접하고 있어 도시 계획상 요충지에 해당합니다. 또한, 관광단지 관련 법규의 적용을 받습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 설정 현황

말소기준권리: 경남은행 근저당 (접수일자 2021-02-25)

등기부채권 총액: 519,200,000원

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

본 물건의 경매는 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸됩니다.

3.3. 인수주의 사항

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (예: 지상권 등)

3.4. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원

현재 등록된 임차인 정보는 없으며, 인수해야 할 보증금이나 권리가 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 현황

본 건물은 집합건물로서 복합 용도(자동차관련시설, 제2종근린생활시설, 판매시설)로 건축되었습니다. 본건 호실은 제2종 근린생활시설(일반음식점) 용도로 파악됩니다.

4.2. 주변 상업 시설

본건이 위치한 스타테라스 건물은 동부산 오시리아 관광단지 내 핵심 상업시설 중 하나로, 롯데월드 어드벤처 부산, 롯데 프리미엄 아울렛, 아쿠아월드, 이케아 등 대규모 집객시설이 인접해 있습니다. 주변에는 국립부산과학관, 아난티코브, 해동용궁사 등 관광 명소도 있습니다.

4.3. 공실 및 영업 상태

건축물 현황도에 따르면 본건이 속한 10층 전체가 현재 공실 상태입니다. 과거 1023호부터 본건 1030호까지 8개 호실을 통째로 개방하여 "페리데스하이엔드"라는 대형 카페로 운영하다 폐업한 이력이 있습니다. 본건 1030호의 정확한 내부 경계는 육안으로 구분하기 어려우나, 건축물현황도상 위치와 면적을 특정할 수 있으며 경계벽 복원이 용이한 것으로 사료됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 대규모 관광단지 및 관련 시설이 밀집해 있어 관광객 및 관련 종사자를 대상으로 한 상권이 형성되어 있습니다. 또한, 주위 아파트 단지 등 주거 지역도 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 편의시설 이용도 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 주거 환경 (인근 아파트 단지 등)

본건 주변 지역에는 아파트 단지가 분포되어 있어 배후 수요를 기대할 수 있습니다. 다만, 본건은 근린상가 용도로, 주거 환경 자체보다는 상업 시설로서의 입지적 강점에 초점이 맞춰져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 및 임대 난항 가능성

현재 10층 전체가 공실이며, 과거 대형 카페가 운영하다 폐업한 사례는 해당 상권의 임대 수요 및 경쟁 환경에 대한 면밀한 분석이 필요함을 시사합니다.

6.2. 내부 원상복구 관련 불확실성

과거 8개 호실을 통폐합하여 사용했던 관계로 본건 1030호의 내부 경계가 명확하지 않아, 원상 복구 시 예상보다 많은 비용이 소요될 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 다만, 감정평가에서는 복원이 용이하고 과도한 비용이 들지 않을 것으로 판단하였습니다.

6.3. 과거 영업 사례 분석

대형 카페가 운영되다 폐업한 이력이 있어, 해당 업종 또는 유사 업종의 성공적인 운영을 위해서는 차별화된 전략과 철저한 시장 조사가 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건은 부산 기장군 오시리아 관광단지 내 스타테라스 상가로, 롯데월드 어드벤처 부산 등 대형 집객 시설과 인접하여 풍부한 유동인구 확보가 가능한 입지를 갖추고 있습니다. 2020년 준공된 신축급 건물이며, 명확한 권리 관계를 가지고 있어 낙찰 후 인수 부담이 적습니다. 다만, 현재 공실 상태이며 과거 대형 카페의 폐업 사례가 있다는 점은 임대 및 운영 관련 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 내부 경계선의 불명확성은 복원 비용 발생 가능성이 있으나, 사회 통념상 과도한 비용이 소요되지 않을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 건물 이점

2020년 준공으로 비교적 신축 건물에 해당하여 건물 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

8.2. 편리한 접근성

차량 통행이 용이하고 버스정류장이 가까워 고객 및 직원의 접근성이 우수합니다. 또한, 대로 및 중로에 인접해 있어 입지적 이점이 있습니다.

8.3. 미래 가치

동부산 오시리아 관광단지는 향후 지속적인 개발이 예상되는 지역이며, 대규모 테마파크 및 부대 시설과의 인접성은 장기적인 가치 상승 잠재력을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

예상 입찰가는 본 물건의 감정가 684,000,000원을 기준으로 하되, 현재 공실 상태, 과거 대형 카페 폐업 사례, 내부 원상 복구 필요성 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

9.2. 권장 입찰가 산정 방식

정확한 예상 입찰가는 주변 유사 물건의 최근 실거래가, 임대 시세, 업종별 수익률 분석, 그리고 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 통해 결정하는 것이 바람직합니다. 본 물건의 경우, 현장 상태 및 향후 운영 계획을 고려하여 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.