나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22210 [1] 부산광역시 동래구 낙민동 83-1 동래우성아파트 101동 15층1506호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 형설 · 평가일 2025.07.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 낙민동 소재 동해선'동래역' 남동측 인근에 위치하며,
부근은 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하2층 지상24층건 내 15층 1506호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등,
내벽 : 벽지 마감 등(추정),
창호 : 샤시창호 등 임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 12m, 서측으로 노폭 8m 내외의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

83-1 : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<부산광역시지정문화재보호조례>
84-1 : 제3종일반주거지역, 도로(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타사항
-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경22210 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 낙민동 83-1 동래우성아파트 101동 15층1506호

용도: 아파트

감정가: 170,000,000원 (1억 7천만원)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 허OOOOO

특이사항: 중복사건

1.1. 1. 면적 정보

토지면적: 12.27㎡ (약 3.71평)

건물면적 (전용면적): 40.30㎡ (약 12.19평)

건축물대장 상 총면적 (101동): 29,755.812㎡

아파트 공급면적: 58㎡, 76㎡, 81㎡, 107㎡, 162㎡ (참고용)

1.1. 2. 건물 정보

준공년월: 1997년 08월 04일

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하 2층, 지상 24층 건물 내 15층 1506호

외벽: 몰탈위 페인트 등

내벽: 벽지 마감 등 (추정)

창호: 샤시 창호 등

1.1. 3. 아파트 단지 정보

아파트명: 동래우성아파트

총 동수: 4개동

총 세대수: 531세대

최고층: 25층 (자료에 따라 24층으로도 표기됨)

주차대수: 총 479대 (세대당 약 0.92대)

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 지하 전기차충전기 (10대)

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

본 물건은 부산광역시 동래구 낙민동에 소재하며, 동해선 '동래역'에서 남동측으로 인접하여 위치합니다. 주변으로는 공동주택 및 근린생활시설이 혼합되어 형성되어 있어 주거 및 상업 환경이 양호한 편입니다.

1.2. 2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 다수 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 동래역 (부산 지하철 1, 4호선)을 도보로 이용할 수 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.2. 3. 토지 이용 현황

토지는 인접지와 대체로 평탄한 부정형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용되고 있습니다. 남측으로는 노폭 약 12m, 서측으로는 노폭 약 8m 내외의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 4. 토지이용계획

제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 도로, 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 부산광역시지정문화재보호조례에 따른 역사문화환경보존지역에 해당됩니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 등기부현황 (집합건물 등기부 요약)

말소기준권리: 을7 근저당 (괴정1동새마을금고, 2012.12.17.)

소유권 이전:

* 갑1 (1999.05.06): 김나연

* 갑2 (2006.03.30): 조미숙 (매매)

권리 현황:

* 을7 (2012.12.17): 근저당, 괴정1동새마을금고, 124,800,000원 (말소기준권리)

* 을11 (2022.07.28): 근저당, 허정훈, 60,000,000원 (말소)

* 을12 (2022.07.28): 전세권설정, 허정훈, 5,000,000원 (말소)

* 갑11 (2025.07.02): 임의경매, 허정훈, 40,000,000원 (말소)

* 갑12 (2025.10.23): 임의경매, 신괴정새마을금고, (말소)

등기부채권 총액: 189,800,000원

1.3. 2. 임차인 현황

* 임차인: 허정훈

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

권리분석 결과, 말소기준권리인 을7 근저당보다 늦은 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸됩니다. 임차인 허정훈은 대항력이 없으므로, 해당 임차인으로 인해 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.4. 상권분석

본 물건이 속한 동래구 낙민동 일대는 동래역을 중심으로 주거 및 상업 기능이 발달한 지역입니다. 동래역은 동해선, 부산 지하철 1호선, 4호선이 지나는 트리플 역세권으로, 대중교통 접근성이 매우 우수합니다. 주변에 아파트 단지가 밀집해 있으며, 근린생활시설, 상가 등이 있어 주거 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다. 동래역 인근의 발달된 상업시설과 더불어 아파트 단지 내 상가 및 주변 상권 이용이 용이합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 주거환경

동래우성아파트는 1997년에 준공되어 약 29년차를 맞이하는 아파트입니다. 총 4개동, 531세대로 이루어져 있으며, 본 물건은 101동 15층에 위치합니다. 전용면적 40.30㎡ (약 12.19평)으로 소형 평형에 해당합니다. 아파트 단지 내에는 총 479대의 주차 공간이 마련되어 있어 세대당 약 0.92대의 주차가 가능하며, 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등의 부대시설이 있습니다.

1.5. 2. 교육 및 편의시설

인근에 낙민초등학교, 동래중학교, 동래고등학교 등 교육시설이 위치하여 학군이 양호한 편입니다. 단지 주변으로 마트, 편의점, 병원, 식당 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활이 편리합니다. 또한, 온천천이 인접해 있어 산책이나 운동을 즐기기에 좋은 환경을 제공합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 중복사건: 본 물건은 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 절차 진행에 있어 일반 사건보다 복잡성이 증가할 수 있습니다.

* 건축 연도: 1997년 준공으로 29년차 아파트로서, 향후 재건축이나 리모델링 가능성, 또는 유지보수 비용 증가 등을 고려해야 합니다.

* 주차 공간: 세대당 약 0.92대의 주차 공간은 현재 기준으로 다소 부족하게 느껴질 수 있습니다.

* 임차인 관련: 임차인 허정훈은 대항력이 없으나, 과거 전세권 및 근저당 설정 이력이 있었습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 동래구 낙민동에 위치한 동래우성아파트 101동 1506호로, 동래역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 소형 평형으로 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다. 권리상 인수되는 부담이 없으며, 주변 편의시설 및 교통망이 잘 갖추어져 있어 생활 여건이 우수합니다. 다만, 중복사건으로 인한 절차적 복잡성과 아파트의 노후도는 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 동래역을 도보로 이용 가능한 입지로, 향후 시세 상승 가능성이 높습니다.

* 실수요층 선호: 전용면적 40.30㎡ (약 12.19평)의 소형 평형으로 1인 가구나 신혼부부 등 실수요자의 관심이 예상됩니다.

* 생활 편의성: 주변에 각종 편의시설, 교육시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 판단됩니다.

* 무권리 인수: 등기부상 인수되는 권리가 없어 명확한 투자 계획 수립이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월 7일: 40.3㎡ (12.19평) - 16,900만원 (1억 6,900만원)

* 2026년 6월 5일: 52.449㎡ (약 15.86평) - 20,500만원 (2억 500만원)

* 2026년 7월 8일: 59.64㎡ (약 18.04평) - 25,000만원 (2억 5,000만원)

본 건은 전용면적 40.30㎡ (약 12.19평)이며, 감정가는 1억 7천만원입니다. 가장 유사한 면적인 40.3㎡의 최근 실거래가가 1억 6,900만원이므로, 감정가는 현 시세와 유사하거나 소폭 높은 수준으로 평가되었습니다. 최근 부동산 시장 동향과 역세권 입지, 실수요층의 선호도를 고려할 때, 감정가 또는 그 이상의 입찰가격을 고려해볼 수 있습니다.

인수되는 보증금은 0원이므로, 본 건의 예상 입찰가는 1억 7,000만원 ~ 1억 8,700만원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. 이는 감정가 대비 100% ~ 110% 수준으로, 최근 실거래가(1억 6,900만원)를 기준으로 소폭 상향 조정된 가격입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.