나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22279 [1] 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 15층1504호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '성서초등학교' 북서측 인근에 위치하는 대동레미
안센트럴시티5 제15층 제1504호로서, 주변은 공동주택 및 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시
설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 부산도시철도 1호선 '범내골역'이
소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상20층 건물내 제15층 제1504호로서,
외벽 : 일부 대리석붙임 및 몰탈위페인팅 마감,
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔(폐문부재))로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 승강기설비, 소화전설비, 화재경보기설비, 화재탐지기, 도시가스에
의한 개별난방설비, 주차타워설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접지와 등고평탄하게 조성되어 있으며, 공동주택 및 업무시설 건부지
로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 약 18m 내외, 남동측으로 약 8m 내외 폭의 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-0
6-11)(기준높이 125m)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2025-06-11)(최고높이 150m)
<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 : 미 상.
(2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2025타경22279 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

감정가: 127,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 부산광역시 부산진구 범천동 849-2 대동레미안센트럴시티5 15층1504호

용도: 오피스텔

건물명: 대동레미안 센트럴시티5

구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층, 지상20층 건물 내 제15층 제1504호

사용승인일: 2019-11-05

1.3. 면적 정보

토지면적: 4.29㎡ (약 1.30평)

토지지분: 4.29㎡ (약 1.30평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.46㎡ (약 8.30평) - 전용면적

건물지분: 27.4552㎡ (약 8.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 특이사항

공동담보로 진행되는 물건임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 부산진구 범천동 소재 '성서초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 오피스텔, 숙박시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산도시철도 1호선 '범내골역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본건의 말소기준권리는 우리은행 근저당권(접수일자: 2019-11-29, 권리금액: 69,600,000원)임.

소유권보존(김미향외 1명)을 시작으로 여러 권리가 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위인 을3(주택임차권, 박세정), 을4(강제경매, 주택도시보증공사), 갑4(압류, 수영세무서장) 등은 모두 매각으로 소멸될 예정임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박세정

* 보증금: 60,000,000원

* 차임: 238,000원

* 전입일자: 2020-02-13

* 확정일자: 2020-01-29

* 배당신고일자: 2024-10-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

위 임차인 박세정은 대항력이 없으며, 등기부상 주택임차권은 말소 예정이므로 보증금은 인수되지 않음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 부산진구 범천동은 부산의 주요 도심 중 하나로, 상업 및 업무 기능이 발달한 지역임. 대규모 아파트 단지와 오피스텔, 상업 시설이 밀집해 있어 유동인구가 꾸준하며, 지하철 역세권 주변으로 상권이 형성되어 있음.

4.2. 주변 상업시설

본건 건물 내 및 인근에 다양한 근린생활시설(편의점, 식당, 카페 등)이 입점해 있어 이용이 편리함. 또한, 부산진구청 등 관공서와 상업 시설이 밀집한 중심 지역과 인접해 있어 직주근접 배후 수요가 기대됨.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 쇼핑: 인근에 백화점, 대형마트, 전통시장 등 다양한 쇼핑 시설 이용 가능.

* 병원: 종합병원 및 다양한 규모의 병의원들이 위치하여 의료 서비스 접근성이 좋음.

* 공공시설: 부산진구청 등 행정기관 이용 편리.

5.2. 교육시설

* 초등학교: 성서초등학교가 북서측 인근에 위치함.

* 중/고등학교: 부산진구 내 다수의 중학교 및 고등학교가 소재하고 있어 학군 형성에 기여함.

5.3. 녹지 및 휴식공간

주변에 크고 작은 공원들이 있어 도심 속 휴식 공간으로 활용 가능함.

5.4. 혐오시설

주변 지역을 종합적으로 고려할 때, 현황 주거 및 상업 지역으로 형성되어 있어 특별한 혐오시설이 인접하여 물건의 가치에 부정적인 영향을 줄 만한 요소는 검색되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보

본건은 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 낙찰 여부나 진행 상황에 따라 본건의 매각 조건이나 절차가 영향을 받을 수 있음.

6.2. 건물 내부 확인 불가

감정평가 당시 폐문부재로 인해 건물 내부 확인이 이루어지지 않아, 실제 점유 상태, 내부 상태, 하자 여부 등을 사전에 면밀히 확인해야 할 필요가 있음.

6.3. 복합용도

건축물대장상 건물 용도는 '공동주택'으로 기재되어 있으나, 본건은 '오피스텔'로 이용 중임. 이는 일반적인 건축물 분류와 다소 차이가 있어, 추후 관리비 정산, 시설 이용 등에 있어 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

7. 종합 의견

본건은 부산 도심의 역세권에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 매우 우수함. 주변 상업 및 업무 시설 밀집 지역에 있어 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨. 권리 분석상 인수되는 부담이 없어 비교적 안전한 투자가 가능하나, 공동담보 물건이라는 점과 내부 확인이 불가했던 점은 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

8.1. 초역세권 입지

부산 도시철도 1호선 '범내골역' 도보 이용 가능한 거리에 위치하여 출퇴근 및 이동이 편리함.

8.2. 풍부한 생활 인프라

주거, 상업, 행정 시설이 밀집한 중심 지역에 속해 있어 생활 편의성이 뛰어남.

8.3. 명확한 권리관계

말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸 예정이며, 인수할 임차 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 깔끔함.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 감정가 127,000,000원을 기준으로 주변 오피스텔 시세를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 입지의 오피스텔 매매가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 수준으로 형성되어 있음. (추정 시세)

9.2. 예상 입찰가 산정

인수 보증금이 0원임을 감안할 때, 본건의 감정가는 시장 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됨.

신중한 접근을 위해 감정가와 유사하거나 약간 상회하는 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있음.

따라서, 예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 135,000,000원 수준을 제안함.

다만, 실제 입찰 시점의 시장 상황, 경쟁률, 건물 내부 상태 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.