나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22195 [1] 부산광역시 연제구 거제동 714-144 거제유림아시아드 107동 11층1103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 ‘거제초등학교’ 남서측 인근에 위치하는 구분건물(거제유림아시아드 107동 11층 1103호)로서, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어있으며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도동해선(거제해맞이역)이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

구 조 : 철근콘크리트벽식구조 경사슬래브지붕
규 모 : 25층
외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등.
창 호 : 샷시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

6필지 일단의 완경사지대 내 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 가로망이 정비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

■714-144 : 자연녹지지역 , 제2종일반주거지역 , 고속철도(경부고속철도)(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(2024-03-06)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(부산정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2024-03-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도보호지구)<철도안전법>, 도시관리계획 입안중(2024-09-25)

■714-163 : 제2종일반주거지역 , 소로1류(폭 10m~12m)(2024-03-06)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(2016-09-13)(부산정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도보호지구)<철도안전법>

■714-164 : 제2종일반주거지역 , 제2종일반주거지역(2019-03-06) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 교육환경보호구역(2025-01-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도보호지구)<철도안전법>

■714-165 : 제2종일반주거지역 , 제2종일반주거지역(2019-03-06) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 교육환경보호구역(2025-01-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

■714-211 : 제2종일반주거지역 , 고속철도(경부고속철도)(저촉), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(부산정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도보호지구)<철도안전법>


■714-214 : 제2종일반주거지역 , 고속철도(경부고속철도)(저촉) , 소로1류(폭 10m~12m)(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2016-09-13)(부산정보고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-03-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(자세한 사항은 문화체육과로 문의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 철도보호지구(국가철도공단에서 지정한 철도보호지구)<철도안전법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경22195 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 거제동 714-144 거제유림아시아드 107동 11층 1103호

용도: 아파트

감정가: 476,000,000원

토지면적: 46.13㎡ (약 13.95평)

토지지분: 46.13㎡ (약 13.95평)

건물면적: 130.89㎡ (약 39.62평)

건물지분: 130.89㎡ (약 39.62평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

특이사항: 유동화물건

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 유동화물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 부산광역시 연제구 거제동 소재 ‘거제초등학교’ 남서측 인근에 위치하는 구분건물(거제유림아시아드 107동 11층 1103호)로서, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어있으며 제반 주위환경은 보통인 편임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 동해선(거제해맞이역)이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

* 인접 도로상태: 본건 단지 내 가로망이 정비되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 해당 토지는 자연녹지지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 경부고속철도와 저촉되는 부분이 있음.

* 다수의 도로(소로1류, 소로2류, 중로3류)에 접합되어 있음.

* 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정된 지역이 다수 포함되어 있음.

* 역사문화환경보존지역으로 지정되어 있으며, 문화체육과 문의가 필요함.

* 철도보호지구로 지정되어 국가철도공단의 관리를 받음.

* 일부 필지는 도시관리계획 입안 중(2024-09-25)임.

1.3. 권리분석

* 채권자: 중소기업은행 (임의경매 신청 채권자)

* 등기부 요약:

* 말소기준권리는 2015-04-14 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(금129,600,000원)이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

* 총 등기부채권액은 489,600,000원임.

* 임의경매개시결정 등기(2025-07-02)는 중소기업은행에 의해 신청되었으며, 채권액은 360,000,000원임.

* 소유권 이전 등기 및 신탁 등기 말소 사항이 확인됨.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계 0원. 임차인이 없거나, 낙찰자가 인수할 보증금이 없는 것으로 파악됨.

1.4. 상권분석

* 본 물건은 대규모 아파트 단지(거제유림아시아드) 내에 위치하며, 주변은 주거지역과 근린생활시설, 학교 등이 혼합된 지역임.

* 대중교통 접근성이 양호하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 동해선 거제해맞이역이 있어 부산 시내 주요 지역으로의 이동이 용이함.

* 단지 내 상가 및 인근 지역의 근린생활시설을 이용할 수 있음.

* 거제초등학교 인근으로 교육 관련 시설과의 연계성이 높음.

1.5. 생활정보

* 건물의 구조: 철근콘크리트 벽식구조 경사슬래브 지붕으로, 25층 규모임.

* 이용상태: 공동주택(아파트)으로 이용 중임.

* 설비내역: 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 도시가스 난방 설비 등이 완비되어 있음.

* 아파트 정보:

* 아파트명: 거제유림아시아드

* 주소: 부산광역시 연제구 거제동 714-144

* 사용승인일: 2001년 9월 22일

* 총 동수: 14개 동, 총 세대수: 1330세대

* 총 주차대수: 293대

* 최고층: 25층, 최저층: 5층

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터 등

* 면적 정보:

* 전용면적: 130.89㎡ (약 39.62평)

* 분양면적: 제공된 JSON 정보에서는 해당 호실의 정확한 분양면적이 명시되어 있지 않으나, 일반적으로 전용면적보다 넓음.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 경부고속철도와 저촉되는 지역이 있어 소음 및 진동의 영향을 받을 수 있음.

* 다양한 지구(자연녹지지역, 철도보호지구, 역사문화환경보존지역, 교육환경보호구역 등) 지정으로 인해 건축 및 토지 이용에 제약이 있을 수 있으며, 관련 기관 확인이 필요함.

* 일부 지역은 도시관리계획 입안 중으로 향후 지역 개발 방향에 따라 변동 가능성이 있음.

* 건축물 노후도: 2001년 준공된 건물로, 약 25년 경과에 따른 노후화로 인해 유지보수 비용 발생 가능성이 있음.

* 혐오시설: 주변 지역 검색 결과, 본 물건과 직접적인 연관이 있는 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.7. 종합 의견

부산광역시 연제구 거제동에 위치한 거제유림아시아드 아파트 107동 11층 1103호 경매 물건입니다. 본 물건은 130.89㎡ (약 39.62평)의 전용면적을 가진 중대형 평형 아파트로, 2001년 건축되어 비교적 연식이 있으나, 대중교통 이용이 편리하고 주변 주거 환경이 양호한 편입니다.

권리 관계는 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 소멸되므로 낙찰자의 권리상 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 임차인 현황도 인수할 보증금이 없어 명도 리스크가 적다고 볼 수 있습니다.

감정가는 4억 7천 6백만원이나, 최근 실거래된 동일 평형의 시세가 3억 2천만원으로 상당한 차이를 보입니다. 이는 시장 가격과의 괴리가 크므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 도시철도 및 버스 정류장 인근에 위치하여 도심 접근성이 좋음.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주거지역 및 학교 등으로 둘러싸여 쾌적한 생활 가능.

* 명확한 권리 관계: 인수할 임차 보증금 및 복잡한 권리 관계가 없어 명도 및 권리 행사에 용이함.

* 중대형 평형: 130.89㎡ (약 39.62평)의 넓은 면적으로 가족 단위 수요층 확보에 유리함.

* 시장 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 최근 실거래가 현저히 낮아, 시세 반영 시 투자 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 476,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 평형, 130.89㎡): 320,000,000원 (2026년 7월 6일 거래)

* 인수 보증금: 0원

본 물건은 감정가와 최근 실거래가 간의 격차가 상당합니다. 최근 실거래가 3억 2천만원을 기준으로 보았을 때, 시장 가격은 감정가보다 낮게 형성되어 있습니다.

안정적인 권리 관계와 임차인 부담이 없다는 점을 고려하여, 최근 실거래가 수준에서 약간의 프리미엄을 붙여 접근하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가 범위: 330,000,000원 ~ 360,000,000원

권장 입찰가: 340,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.