나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22268 [1] 부산광역시 부산진구 개금동 455 신개금엘지아파트 207동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 부산진구 개금동 소재 ""개림중학교"" 남측 인근에 위치하는 신개금엘지아파트
제207동 제2층 제201호로서, 주위는 대단위 아파트단지 및 단지내상가, 단독주택, 학교
등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도2호선""개금역""이 소재
하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지하1층, 지상27층건 [제207동] 내 제2층 제201호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감,
창호 : 샤시창 구조임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 옥내소화전, 화재탐지설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 완경사지대 내 조성된 부정형의 토지로서, 아파트 및 상가부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 가로망 정비되어 있으며, 주차장시설 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)
(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 철도(2014-06-05)(부전
마산 복선전철)(저촉) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-02
-12)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2025-07-01)<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 상세 정보는 다음과 같습니다.

사건번호: 부산지방법원 2025타경22268 (1)

소재지: 부산광역시 부산진구 개금동 455 신개금엘지아파트 207동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 219,000,000원

토지 면적: 23.11㎡ (약 7.00평)

건물 면적: 59.99㎡ (약 18.15평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

아파트 사용승인일: 1998년 11월 2일

1.1. 입지조건

부산광역시 부산진구 개금동 소재 ""개림중학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트 단지, 단지 내 상가, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있습니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 부산도시철도 2호선 ""개금역""이 있어 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다.

토지는 남동하향 완경사지에 조성된 부정형 토지로서, 아파트 및 상가 부지로 이용 중입니다.

단지 내 가로망이 정비되어 있으며, 주차장 시설은 무난한 편입니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 제3종일반주거지역이며, 광로, 대로, 중로, 소로에 접해 있습니다. 또한, 부전마산 복선전철 노선이 저촉되어 있으며, 교육환경 보호구역(상대, 절대)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2022년 4월 29일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권 (을18)입니다.

본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(을19 근저당권, 갑12 가압류, 갑13 임의경매 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

"매각으로 소멸되지 않는 권리"는 없습니다. (제공된 정보상 지상권 등은 확인되지 않습니다.)

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 반드시 현황 조사를 통해 임차인의 대항력 및 보증금 여부를 재확인해야 합니다.

특이사항 및 특수물건정보:

별도등기가 존재합니다. 이는 등기부 상에 표시되나 일반적인 권리와는 다른 형태의 권리이거나, 추가적인 부담이 있을 수 있음을 시사합니다. 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

아파트 단지 내 상가가 있으며, 인근에 학교 등이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변 지역은 아파트 단지 밀집 지역으로 안정적인 배후 수요를 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 단지 정보: 신개금엘지아파트는 총 24개동, 2510세대로 구성되어 있으며, 1998년 11월에 사용승인되었습니다.

* 주차 정보: 총 436대의 주차가 가능하며, 지하 주차장 54대, 지상 주차장 3대(전기차 충전기 지하 10대 포함)입니다.

* 편의시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이 놀이터, 휴게시설 등이 단지 내에 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 확인 불가: 현장 조사 시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 인해 내부 확인이 어려웠습니다. 인근 유사 물건 및 관련 공부, 외부 관찰에 기반하여 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태 및 점유 관계 등은 경매 진행 및 응찰 시 반드시 재확인이 필요합니다.

* 별도 등기: 등기부 상 별도 등기 존재는 추가적인 권리 관계나 제약이 있을 수 있음을 의미하므로 주의가 요구됩니다.

* 토지이용계획상 제한: 부전마산 복선전철 노선 저촉 및 교육환경 보호구역 지정 등은 향후 재건축 또는 개발 시 고려해야 할 사항입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산진구 개금동에 위치한 신개금엘지아파트 단지 내 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 편리하며, 단지 내 및 주변 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 현장 방문 시 내부 확인이 불가했으며, 별도 등기가 존재한다는 점에서 추가적인 확인이 필수적입니다. 권리 관계는 말소기준권리 하에 대부분 소멸될 것으로 보이나, 임차인 보증금 및 관계가 미상인 점 또한 유의해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 아파트 단지 내 물건으로, 입지 및 주변 환경이 양호합니다.

* 최근 실거래가를 고려했을 때, 감정가 대비 시세 차익 가능성을 검토해볼 수 있습니다.

* 적절한 시세 분석 및 권리 관계 확인 후, 경쟁력 있는 입찰가 산정 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 6월~7월, 22,000만원 ~ 25,500만원)와 감정가(21,900만원)를 종합적으로 고려할 때, 본건(2층)의 시장 가치는 약 22,000만원에서 25,000만원 사이로 추정됩니다.

단, 내부 확인 불가 및 별도 등기 존재 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 보수적으로 감정가보다 약간 높게, 시세 범위 내에서 입찰하고자 하는 금액을 고려하여 225,000,000원 을 제안합니다.

이는 현재 시장 상황 및 제공된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 최종 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 입찰 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.