나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22118 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1462-13 12층1201호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 샛별감정 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하는 미남초등학교의 남서측 인근에 위치하는 현칭 엘이즈N13 12층 1201호 외 9개호로서 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3호선과 4호선 미남역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 내 12층 1201호 외 9개호로서
외벽: 몰탈위 페인팅 및 치장석 마감
창호; 새시 창호

이용상태

기호 (1)~(10) 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 업무시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가로구역별 최고높이 제한지역(2020-01-22)(최고높이 36m)<건축법>, 상대보호구역(2013-02-26)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본건 현칭 "엘이즈N13"임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 부산지방법원에서 진행하는 2025타경22118 (1) 부동산 임의경매 사건입니다.

소재지는 부산광역시 동래구 온천동 1462-13, 12층1201호이며, 현칭은 "엘이즈N13"입니다.

본건의 용도는 오피스텔(업무시설)이며, 감정가는 144,000,000원입니다.

토지 면적은 7.47㎡(약 2.26평)이며, 건물 면적은 26.83㎡(약 8.12평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO (에이치에프비사이유동화전문유한회사)입니다.

주요 특이사항으로는 유동화물건 및 공동담보로 진행되는 건입니다.

1.1. 입지조건

본건은 부산광역시 동래구 온천동에 소재하며, 미남초등학교의 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

교통 상황은 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 부산 지하철 3호선 및 4호선 미남역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

건물은 동측으로 약 8미터 내외의 포장도로, 남측으로 약 2.5미터 내외의 막다른 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 준주거지역에 속하며, 가로구역별 최고높이 제한지역(최고높이 36m) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 6월 17일 접수된 부산은행의 근저당권(채권최고액 4,895,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 후순위인 주택임차권(노하린, 임차금액 50,000,000원)은 2024년 4월 19일 말소예정으로, 경매로 인해 소멸됩니다.

소유권 보존등기(주식회사제이엘컴퍼니) 및 기타 권리들도 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

따라서, 본 경매 절차를 통해 취득 시 낙찰자는 별도의 인수 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황에서 주택도시보증공사(변경 전 노하린)는 전입일자 2022년 4월 7일, 확정일자 2023년 10월 13일로 확인되나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

인수할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 온천동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 공존하는 지역입니다.

특히 미남역 인근은 유동인구가 많아 오피스텔 및 근린생활시설의 수요가 꾸준한 편입니다.

인근에 다양한 상업시설과 편의시설이 밀집해 있어 상권 활성화에 긍정적인 요인으로 작용합니다.

다만, 오피스텔 공급량에 따라 공실률 변동 가능성이 있으므로 세심한 검토가 필요합니다.

1.4. 생활정보

본건은 미남초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

부산 지하철 3호선 및 4호선 미남역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 다수의 시내버스 노선도 이용 가능합니다.

주변에 다양한 편의시설, 병원, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 뛰어납니다.

건물 내에는 급배수 및 위생설비, 화재경보시설, 소화전, 승강기, 공동현관기, 기계식 주차설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

유동화물건 및 공동담보 물건의 경우, 일반 물건보다 복잡한 권리 관계가 숨어있을 가능성이 있으나, 본건은 말소기준권리 이후의 권리들이 모두 소멸되는 것으로 분석되어 명확한 권리 인수에 따른 리스크는 적습니다.

건축물표제부 상 본건 건물의 사용승인일은 2021년 5월 10일로 비교적 신축 건물에 해당하나, 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

토지이용계획상 최고높이 제한 및 상대보호구역 등의 규제를 확인하였으며, 이는 향후 증축 또는 용도 변경 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

현장 방문을 통해 건물 내부 상태, 주차 시설, 주변 혐오시설 유무 등 세부적인 사항을 직접 확인하는 것이 권장됩니다. (현장 조사 결과, 주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.)

1.6. 종합 의견

본건 부산광역시 동래구 온천동 엘이즈N13 오피스텔은 미남역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있으며, 건물 또한 비교적 신축에 해당합니다.

권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수해야 할 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

전용면적 26.83㎡(약 8.12평)으로 1인 가구 또는 소규모 사업장으로 활용하기에 적합한 규모입니다.

다만, 오피스텔 시장의 공급 및 수요 상황, 향후 부동산 경기 변동 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 미남역 초역세권의 우수한 교통 및 입지 조건

* 비교적 신축 건물(2021년 사용승인)로 관리 상태 양호 예상

* 모든 권리 말소로 인수 부담이 없는 안전한 물건

* 주변 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있어 임대 수요 기대

* 1인 가구 증가 추세에 따른 오피스텔 투자 매력

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 144,000,000원입니다.

주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다.

해당 지역의 오피스텔 시세는 전용면적 약 8평 기준으로 130,000,000원에서 160,000,000원 범위에 형성되어 있습니다.

본 건은 권리상 문제가 없고 입지가 우수하나, 현황상 임대 관계가 미상이고, 유동화 물건이라는 특수성을 고려할 때, 경쟁률에 따라 가격 변동성이 있을 수 있습니다.

따라서, 인수 보증금이 없는 점과 신축 건물의 장점을 감안하여 135,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 세부 사항 확인 및 법원 경매 진행 상황을 면밀히 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.