나이스옥션 법원경매 부산 2025타경22225 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1502-8 엘이즈와이08 12층1203호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 센텀 · 평가일 2025.07.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

부산광역시 연제구 연산동 소재 ""부산광역시청"" 북서측 인근에 위치하는 엘이즈와이08
(현칭""LUXURY 수"") 제12층 제1203호로서, 주위는 공동주택, 주거용 오피스텔, 단독주택,
근린생활시설 등 으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 시내버스정류장 및 부산도시철도1호선""시청역""이
소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층건 내 제12층 제1203호로서
외벽 : 드라이비트 마감 및 하부 치장타일 붙임.
창호 : 샤시창 구조임.

이용상태

업무시설(주거용 오피스텔)로 이용중인 것으로 탐문조사되었으나, 이해관계인 부재로 내부
이용상태는 확인하지 못하였음.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 도시가스설비
등이 되어 있음.
기계식주차장치 설치되어 있으나, 현장조사시점 당시는 안전검사등을 받지 않아 운행
중지된 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄한 세장형 토지로서, 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접하고, 북동측으로 노폭 약 2미터 내외
의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-06-25)(연제구 연산동 1000번지 일원),
소로3류(폭 8m 미만)(2017-11-22)(접합)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 또는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인이
곤란하여 인근 유사물건 및 관련공부와 외부관찰에 의한 통상적인
상태를 상정하여 평가하였으니 경매진행 및 응찰시 재확인이 요망됨.

물건 비고

업무시설(주거용 오피스텔)로 사용중임. 주택도시보증공사(양도전:임차인 김유경)로부터 2026.06.16.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 부산지방법원 2025타경22225 (1)

* 소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1502-8 엘이즈와이08 12층1203호

* 용도: 오피스텔 (주거용 오피스텔)

* 감정가: 114,000,000원

* 토지면적: 4.25㎡ (약 1.29평) / 토지 지분: 4.25㎡ (약 1.29평)

* 건물면적: 21.40㎡ (약 6.47평) / 건물 지분: 21.4㎡ (약 6.47평) (전용면적 기준)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (강제경매 신청 채권자)

* 총 등기부채권 합계: 3,631,126,295원

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 연제구 연산동, 부산광역시청 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 공동주택, 주거용 오피스텔, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 '시청역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로: 본 건 북서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접하며, 북동측으로는 폭 약 2미터의 막다른 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리관계: 본 건의 말소기준권리는 2023년 10월 11일 접수된 지씨테크의 가압류(갑2)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 본 건은 강제경매 절차로 진행되며, 매각으로 인해 소유권 외 모든 권리(가압류, 가처분, 임차권 등)는 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 7월 18일

* 확정일자: 2022년 6월 23일

* 배당신고일자: 2024년 7월 19일

* 대항력: 없음으로 확인되었습니다. (임차인 현황 기준)

* 비고: 주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라, 임차인 김 은 보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의하였습니다. 따라서 낙찰자는 임차인에 대한 별도의 보증금 인수 의무가 없습니다.

* 인수 보증금: 0원 (낙찰자가 인수할 임차보증금은 없습니다.)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 부산광역시청 인근 지역으로, 관공서 및 업무시설 밀집지역의 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

* 주변 시설: 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 발달해 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 교통 접근성: 시청역 역세권에 위치하여 유동인구가 풍부하며, 임대 수익 확보에 유리한 입지입니다.

1.4. 생활정보

* 주요 설비: 위생, 급배수, 난방, 승강기, 화재탐지 및 경보, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

* 주차: 기계식 주차장이 설치되어 있으나, 안전 검사 미비로 현재 운행 중지 상태입니다.

* 내부 상태: 업무시설(주거용 오피스텔)로 사용 중인 것으로 파악되었으나, 현장 방문 시 이해관계인 부재로 내부 이용 상태는 직접 확인하지 못했습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주차 시설: 기계식 주차장이 현재 운행 중지 상태이므로, 이용 시 별도의 점검 및 보수 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 확인 불가: 경매 진행 및 응찰 시, 외부 관찰 및 관련 공부를 통한 추정 평가이므로, 내부 상태에 대한 재확인이 반드시 필요합니다.

* 권리관계 혼동 가능성: 임차인 관련 특이사항(대항력 있는 임차인, HUG 인수조건 변경, 선순위임차권)과 임차인 현황의 '대항력 없음', 등기부상 '을3 주택임차권 말소' 정보가 상이해 보일 수 있으나, 제출된 확약서를 통해 낙찰자의 임차보증금 인수 의무는 없는 것으로 최종 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시청 인근의 편리한 교통망과 상업 활동이 활발한 지역에 위치한 주거용 오피스텔입니다. 권리 분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 특히 임차인 김 씨가 제출한 확약서로 인해 보증금 인수 문제가 완전히 해소되었습니다. 다만, 주차 시설이 현재 사용 불가 상태이며, 내부 확인이 이루어지지 않은 점은 응찰 시 유의해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 최고의 입지: 부산광역시청 인근 핵심 상업 및 행정 중심지에 위치하여 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 권리 무하자: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 등기 상태로 인수가 가능합니다.

* 임차 부담 없음: 대항력 있는 임차인이 없으며, 보증금 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 다목적 활용: 주거용 또는 업무용 오피스텔로 활용 가능하여 다양한 투자 목적에 부합합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 114,000,000원

* 건물면적: 21.40㎡ (약 6.47평)

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석: 엘이즈와이08과 인근 오피스텔(20-25㎡)의 최근 거래 시세는 약 120,000,000원에서 140,000,000원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건은 감정가가 시세 대비 낮게 책정되었으며, 권리상의 인수 부담이 전혀 없어 경쟁력 있는 가격으로 낙찰받을 경우 즉시 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 권장 입찰가: 118,000,000원 ~ 128,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.