나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21602 [1] 경상남도 거제시 고현동 794-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대광 · 평가일 2025.07.09

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 고현동 소재 ""거제종합운동장"" 북동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용상황 등을 고려했을 때 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

1,2: 대체로 부정형의 평지로서, 일단으로 주상용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 왕복2차로의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

(1): 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>
(2): 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 참조바람.

공부와의 차이

일련번호 (2)는 공부상 지목이 '도로'이나 현황 일런번호(1)과 일단의 건부지로 이용중인바 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(3) 벽돌구조 스라브지붕 2층 건물로서,
외벽: 페인팅 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.
일부는 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인해 내부 확인이 불가하였는바 정확한 내부 구조, 이용 및 관리상태 등은 경매 진행 및 입찰진행시 재확인하시기 바람.

설비내역

제반 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 참조바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 거제시 고현동 소재 '거제시청' 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 제반교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콩크리트조 슬래브지붕 6층건 중 1층 107호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등.
창호: 샷시 창호임.

이용상태

공동주택으로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 세장형의 평지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지의 북측, 남동측으로 각각 진출입로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-08-09)(계룡초등학교병설유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임
2) 기타: '감정평가액의 산출근거 및 결정의견' 상 'Ⅳ. 그 밖의 사항'란 참조

물건 비고

-일괄매각.
-[물건1,2] 일단지. 제시외 건물(감정서상ㄱ)매각 제외. 법정지상권 성립 여지 있음. 최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받는 가격임.
[물건3] 제시외건물(감정서상ㄴ~ㅁ) 및 제시외구축물(감정서상ㅂ)은 매각 포함. 등기사항전부증명서상 도로명 주소는 '고현로 72-1'로 기재되어 있으나 현황 및 건축물대장상 '고현로 74'로 표기되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

• 사건번호: 통영지원 2025타경21602 (1)

• 소재지: 경상남도 거제시 고현동 794-4

• 도로명 주소: 현황 및 건축물대장상 '고현로 74' (등기사항전부증명서상 '고현로 72-1' 기재)

• 용도: 단독주택

• 감정가: 450,075,400원

• 토지면적: 230.00㎡ (약 69.58평)

• 건물면적: 117.40㎡ (약 35.51평) (주건축물) + 제시외 건물 (매각 포함분)

• 토지/건물 일괄매각

• 경매구분: 부동산강제경매

• 채권자: 옥OO (옥선석)

• 건물 구조: 벽돌구조 스라브지붕 2층 건물

• 사용승인일: 1983년 3월 10일

• 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역

2. 입지조건

• 위치: 경상남도 거제시 고현동, "거제종합운동장" 북동측 인근, "거제시청" 동측 인근에 위치.

• 주변 환경: 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준임.

• 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 간선도로와의 접근성 및 대중교통 이용 상황을 고려할 때 교통 사정은 보통으로 평가됨. 북측으로 왕복 2차로 도로에 접해 있음.

3. 권리분석

• 말소기준권리: 2007년 12월 12일자 신현신용협동조합 근저당 (을5).

• 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 근저당권 및 강제경매는 매각으로 인해 소멸될 예정임.

• 인수되는 권리: 권리분석상 명시적으로 인수되는 권리는 없음.

• 잠재적 권리관계: 법정지상권 성립 여지가 있으므로 주의 필요. (※ 법정지상권 성립 여부는 권리관계상 주요 리스크임)

• 임차인 현황:

* 박 : 보증금 2,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-05-28, 배당신고 2025-09-15, 대항력 없음.

* 윤 : 보증금 20,000,000원, 차임 50,000원, 전입 2014-02-24, 확정 2014-02-24, 배당신고 2025-08-20, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2015-04-20, 대항력 없음.

• 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

• 지역 특성: 주거지역 내에 위치하며, 주변에 근린생활시설이 형성되어 있어 지역 주민을 대상으로 한 상권 형성이 가능함.

• 주요 시설 연계: 거제종합운동장 및 거제시청이 인근에 위치하여 관련 시설 이용 및 접근성이 양호함.

5. 생활정보

• 편의시설: 거제종합운동장, 거제시청 등 공공시설 이용이 편리함. 일상생활에 필요한 근린생활시설이 주변에 소재함.

• 교육시설: (참고) 구분건물 평가요항표 상 계룡초등학교, 계룡초등학교병설유치원 상대보호구역으로 언급되나, 본건은 단독주택으로 직접적인 영향은 제한적일 수 있음.

• 교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준임.

6. 잠재적 리스크

• 법정지상권 성립 가능성: 본건의 가장 큰 리스크 요인임. 법정지상권이 성립할 경우, 토지 이용에 제약이 발생하여 건물 철거 등이 제한될 수 있으며, 이는 부동산 가치에 중대한 영향을 미칠 수 있음.

• 제시외 건물 처리: 물건 1, 2의 제시외 건물(감정서상 ㄱ)은 매각 제외되나, 물건 3의 제시외 건물(감정서상 ㄴ~ㅁ, ㅂ)은 매각 포함됨. 물건별로 제시외 건물에 대한 매각 포함/제외 구분이 상이하므로, 실제 현황 및 관계 법령에 따른 정확한 확인이 필요함.

• 건물 내부 확인 제한: 일부 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조, 이용 및 관리 상태 등 정확한 확인이 불가하였음. 입찰 전 반드시 내부 상태를 재확인해야 함.

• 도로명 주소 상이: 등기부상 주소와 건축물대장상 주소가 상이하므로, 관련 서류 및 현장 확인이 필요함.

• 혐오시설 존재 여부: 주변 지역의 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 검색되지 않았으나, 투자 결정 전 주변 환경에 대한 면밀한 조사 필요.

7. 종합 의견

• 본 물건은 경상남도 거제시 고현동의 주요 시설 인근에 위치한 단독주택으로, 토지 230㎡와 주건축물 117.4㎡를 일괄 매각하는 건임.

• 최근 연립, 다세대 주택 거래 사례를 볼 때, 주변 시세는 형성되어 있으나 본건의 감정가는 상대적으로 높은 수준으로 평가되어 있음.

• 가장 중요한 리스크는 법정지상권 성립 가능성이며, 이는 감정가 산정 시에도 반영된 것으로 보이나, 입찰 시 면밀한 검토가 필수적임.

• 제시외 건물 관련 사항 및 건물 내부 미확인 부분 등은 투자 전 반드시 추가 확인이 필요함.

8. 투자 포인트

• 법정지상권 리스크에도 불구하고, 시세 대비 적정 가격에 낙찰받을 경우 향후 가치 상승 잠재력이 있음.

• 안정적인 주거 지역 내 입지 및 거제시 주요 시설과의 인접성.

• 추후 법정지상권 문제 해결 시, 토지 및 건물 활용 가치 증대 기대.

9. 예상 입찰가

• 최근 주변 연립, 다세대 주택의 매매가는 ㎡당 약 375,000원에서 1,118,000원 수준으로 확인되었으나, 본건은 단독주택으로 직접 비교는 어려움.

• 감정가 450,075,400원 대비 법정지상권 성립 가능성이라는 큰 리스크를 고려하여, 보수적인 접근이 필요함.

• 법정지상권 리스크로 인한 가치 하락 및 해결 비용을 감안할 때, 감정가의 20~30% 할인된 가격을 목표로 하는 것이 합리적일 수 있음.

• 이에 따라, 예상 입찰가 범위를 310,000,000원 ~ 360,000,000원 으로 제안함.

• 단, 이는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 법정지상권의 실질적 영향 범위에 따라 변동될 수 있으며, 최종 입찰가는 투자자의 신중한 판단 하에 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.