나이스옥션 법원경매 진주 2025타경785 [1] 경상남도 진주시 하대동 323-2 삼전3차아파트 가동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 「진주 중앙중학교」북서측 인근에 위치하는 구분건물로서, 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건 소재 단지까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상5층 건물 내 가동 4층 403호로서,
외벽:몰탈위 페인트 마감 등
내벽:벽지 및 일부 타일 마감 등
창호:섀시 창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 소방설비 및 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 아파트 건물부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측, 남측, 서측이 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로 진·출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)(상대), 소로2류(폭 8m~10m)(상평2-71)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주중앙중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계:미상입니다.
2.기타:없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 진주지원 2025타경785 (1)

소재지: 경상남도 진주시 하대동 323-2 삼전3차아파트 가동 4층403호

물건종별: 아파트

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 지상5층 건물 내 가동 4층 403호

토지면적: 41.68㎡ (약 12.61평)

토지지분: 41.684㎡ (약 12.61평)

건물면적: 70.68㎡ (약 21.38평, 전용면적)

건물지분: 70.68㎡ (약 21.38평)

감정가: 102,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축년도: 1989년 (사용승인일 1989년 11월 6일)

총채권액: 149,618,916원 (등기부채권 총액 기준)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 진주시 하대동 소재 진주 중앙중학교 북서측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 단독주택 및 공동주택 등으로 형성된 주거지역입니다.

교통상황: 본건 소재 단지까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

인접 도로상태: 단지는 북측, 남측, 서측으로 포장도로와 접하고 있으며, 서측으로 단지 진출입로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획: 시가지경관지구(일반)(상대)

* 도로: 소로2류 (폭 8m~10m)(상평2-71, 접합), 소로2류 (폭 8m~10m)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(진주중앙중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

3. 권리분석

등기부 현황:

* 소유권이전: 최순평 (2002-09-06), 손병철 (2016-08-25, 매매금액 118,000,000원)

* 근저당권: 국민은행 (2016-08-25, 72,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 강현자 (2016-09-07, 50,000,000원)

* 가압류: 현대카드 (2023-01-13, 5,486,548원)

* 가압류: 주식회사케이비국민카드 (2023-02-07, 14,566,067원)

* 가압류: 농협은행 (2023-07-13, 7,566,301원)

* 임의경매개시결정: 국민은행 (2025-06-24, 52,291,554원)

말소기준권리: 2016년 8월 25일 접수된 국민은행 근저당권입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권: (세부내역은 추가 확인 필요)

인수되는 권리: 상기 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 매각으로 인해 위 등기부상 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보입니다. 다만, '물건명세서 참고사항'에 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는다고 기재되어 있어, 해당 권리의 존부 및 효력에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임차인 중 보증금 또는 차임이 미상인 경우가 있을 수 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 하대동 지역은 주거단지를 중심으로 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. 인근에 진주 중앙중학교가 있으며, 주거 밀집 지역으로 안정적인 소비층을 확보하고 있습니다.

* 주변 편의시설: 마트, 소형 음식점, 카페 등 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 주민 생활 편의성이 높습니다. (예: 하대탑마트, 빽다방 진주하대점, 더리터 진주도동점 등)

* 주변 혐오시설: 현재까지 검색된 정보상으로는 본건 주변에 심각한 혐오시설이 인접해 있다는 직접적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 진주시는 광역 쓰레기 매립장이 위치한 내동면 일대 생활폐기물 소각장 및 가축분뇨 공공처리 시설 추가 설치 추진과 관련하여 주민 반발이 있는 상황이나, 이는 본건과의 직접적인 연관성은 낮습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 단지 인근에 진주 중앙중학교가 위치해 있으며, 선학초등학교, 진명여자중학교, 진주중앙고등학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 의료시설: 인근 지역 내 종합병원 및 의원 등 의료시설 이용이 가능합니다. (구체적인 정보는 추가 검색 필요)

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 시내버스 이용이 용이하며, 차량 이용 시 주요 도로망으로의 접근성이 좋습니다.

* 주변 환경: 주거 지역으로 비교적 조용하고 안정된 생활 환경을 제공합니다. 선학산 전망대, 진양호 호반 전망대 등 근교 자연 및 관광 명소 접근성도 고려해 볼 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 미상 임대차 관계: 임대 관계가 미상이며, 인수 보증금 합계가 0원으로 되어 있어 실제 임차인이 존재하거나 대항력이 있는 임차인이 있는지, 또는 보증금 규모는 어느 정도인지에 대한 철저한 조사가 필요합니다. (법적 고지된 권리 외에 실제 점유 관계 확인 필수)

* 소멸되지 않는 권리: 등기부상 '지상권'은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있어, 해당 권리의 내용, 존부, 범위 및 실제 효력에 대한 면밀한 분석이 필요합니다. 실제 사용 수익에 제약을 줄 가능성이 있습니다.

* 건축물 노후화: 1989년 준공된 아파트로 30년 이상 경과되어 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 증가 가능성을 고려해야 합니다.

* 개발 제한 구역: 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로2류 접합 등 도시계획에 따른 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 하대동에 위치한 삼전3차아파트 내 4층 403호로, 주거 편의시설 및 교통 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 감정가는 1억 2백만 원으로 책정되었으며, 전용면적 70.68㎡(약 21.38평)에 토지 면적 41.68㎡(약 12.61평)를 포함하고 있습니다. 등기부상 다수의 근저당 및 가압류가 존재하나, 말소기준권리보다 후순위로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

다만, 임대차 관계가 미상이고 인수되는 지상권이 존재할 가능성이 있어 투자 전 반드시 확인해야 할 리스크 요인입니다. 아파트의 건축연도가 오래된 점 또한 고려해야 할 부분입니다. 이러한 권리관계 및 물건 상태를 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 접근성과 생활 편의성: 진주 시내 주요 시설과의 접근성이 좋고, 주변에 학교, 상가 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주거 지역으로 형성되어 있어 비교적 조용하고 안정된 주거 환경을 제공합니다.

* 시세 대비 경쟁력 있는 감정가: 현재 감정가 1억 2백만 원은 인근 유사 아파트 시세와 비교하여 경쟁력을 가질 수 있습니다. (인근 23평형 시세 7.6천~1억 수준)

* 부동산 임의경매: 채권자의 신청으로 진행되는 경매로, 채무자가 채무를 변제하지 못하여 경매가 진행되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 가능성이 높아 명확한 권리 분석 후 접근 시 안전한 투자가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 102,000,000원입니다.

최근 실거래가 및 시세 동향을 분석한 결과, 유사 면적대의 아파트 거래가 8천만 원에서 1억 원 내외로 형성되어 있음을 확인할 수 있습니다.

특히, 23평형(전용 21평)의 경우 감정가 1억 200만원 입찰이 진행 예정이며, 인근 시세가 7.6천만원에서 1억원 사이로 파악됩니다.

다만, 본건은 임대차 관계 미상, 인수 가능한 지상권의 존재 가능성, 그리고 건물의 노후화 등 잠재적 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 예상 입찰가 산정 시에는 이러한 리스크 해소 비용 및 향후 발생 가능성이 있는 수리비 등을 고려하여 신중하게 접근해야 합니다.

권리분석 결과, 인수되는 보증금은 없으나 (0원), 임차인 정보 미상에 대한 확인 및 지상권 관련 사항 조사가 선행되어야 합니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 감정가 102,000,000원을 기준으로 하되, 최저매각가율 및 현장 조사 결과, 그리고 유사 물건의 낙찰가율 등을 참고하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 최적 입찰가를 산정하기 어렵지만, 보증금 인수 부담이 없고 권리관계가 명확하다는 전제 하에, 시세 하한선인 8,000만원 ~ 9,000만원 수준을 기준으로, 향후 시장 상황과 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것을 추천합니다. (단, 현장 조사 및 권리관계 최종 확인 필수)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.