나이스옥션 법원경매 마산 2025타경20605 [1] 경상남도 함안군 칠원읍 운곡리 420 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 칠원읍 운곡리 소재 ""덕암마을"" 동측 인근에 위치하는 부동산으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

일련번호(1~4,6~10)토지까지 차량 진.출입 가능하며, 주변의 제반 교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

일련번호(1,7,9)토지는 3필 일단지의 토지로 부정형으로 자체지반 대체로 평탄한 ""대, 일부 도로""로 이용중이고,
일련번호(2)토지는 제형의 토지로 자체지반 대체로 평탄하고 현황 ""도로""로 이용중이고,
일련번호(3,4)토지는 제형 또는 유사 제형의 토지로서 대체로 자체지반 평탄하고 ""대""로 이용중이고,
일련번호(6,10)토지는 사다리형의 토지로서 서측 하향경사지대에 대체로 자체 지반 평탄하고 ""도로""로 이용중이고,
일련번호(8)토지는 부정형 토지로서 자체지반 평탄하고 ""도로""로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(1~4, 6~10)토지는 일단의 토지로서 서측 및 남측으로 노폭 약 4~6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호1. 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>

일련번호2. 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

일련번호3. 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

일련번호4. 보전관리지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>

일련번호6. 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

일련번호7. 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>

일련번호8. 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>

일련번호9. 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>

일련번호10. 농림지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(일부제한200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업보호구역<농지법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

후첨 ""건물감정평가요항표"" 참조

공부와의 차이

일련번호(1)토지는 공부상 지목이 ""대""이나 현황 ""대 및 도로""임.
일련번호(2)토지는 공부상 지목이 ""대""이나 현황 ""도로""임.
일련번호(3,4)토지는 공부상 지목이 ""임야""이나 현황 ""대""임.
일련번호(6,8,10)토지는 공부상 지목이 ""답""이나 현황 ""도로""임.
일련번호(7,9)토지는 공부상 지목이 ""대""이나 현황 ""대, 도로""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

""건물 감정평가 요항표"" 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호(5) 건물 : 일반목구조 목재 위 아스팔트슁글지붕 지상1층 건물로 2010.09.07.일자로 사용승인득한 건물로서,

외벽 : 목재 마감 등
내벽 : 편백, 벽지 및 타일 마감 등
바닥 : 타일 마감 등
창호 : 새시창호구조임.

일련번호(ㄱ)건물 : 각관조 판넬지붕 단층으로
내, 외벽 : 목재 마감 일부 벽체없음.
바탁 : 데크플레이트 마감

일련번호(ㄴ)건물 : 목구조 슁글지붕 단층으로
내, 외벽 : 목재 마감

일련번호(ㄷ)건물 : 목조 판넬지붕 단층으로
벽체 없음.

일련번호(ㄹ)건물 : 목구조 슁글지붕 단층으로
내,외벽 : 목재마감.

일련번호(ㅁ)건물 : 경량철골조 및 조적조위 슁글지붕 단층으로
내, 외벽 : 블록조적위 세멘몰탈마감.

일련번호(ㅂ)각관조강판지붕 단층으로
벽체 없음.

이용상태

일련번호(5)건물 : 단독주택으로 이용중임.
일련번호(ㄱ)건물 : 현관 및 가추로,
일련번호(ㄴ)건물 : 화장실로,
일련번호(ㄷ)건물 : 가추로,
일련번호(ㄹ)건물 : 다용도실로,
일련번호(ㅁ)건물 : 보일러실로,
일련번호(ㅂ)건물 : 가추로 이용중임.

설비내역

일련번호(5)건물은 급, 배수 위생설비, 난방설비 등이 구비 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도와 같이 부합물 및 종물이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

실지조사일 현재 이해관계인 부재로 임대관계 및 기타는 미상임.

물건 비고

일괄매각(제시외 건물 포함). 목록6,8,10 토지는 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음). 목록1,7,9 토지는 지목이 '대'이나 현황 '대 및 도로', 목록2 토지는 지목이 '대'이나 현황 도로. 목록6,8,10 토지는 지목이 '답'이나 현황 '도로', 목록3,4 토지는 지목이 '임야'이나 현황 '대'로 이용 중임. 목록7 토지상의 조경수는 토지에 포함하여 감정평가함. 목록3,4 토지상 비닐하우스 1동이 소재함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 마산지원 2025타경20605 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건에 대한 정보를 제공합니다.

소재지: 경상남도 함안군 칠원읍 운곡리 420

토지 면적: 1100.00㎡ (약 332.75평)

건물 면적: 주건축물 145.41㎡ (약 43.99평), 제시외 건물 71.22㎡ 포함 총 약 216.63㎡ (약 65.53평)

용도: 단독주택

감정가: 344,883,640 원 (금액은 만원 단위 기준)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄매각 (제시외 건물 포함)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 창원원예농업협동조합

특이사항: 농지취득자격증명 제출 필요 (일부 토지)

2. 입지조건

본 물건은 경상남도 함안군 칠원읍 운곡리 소재 "덕암마을" 동측 인근에 위치하고 있으며, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량으로의 진출입은 가능하며, 주변 교통 상황 또한 보통 수준으로 판단됩니다.

해당 토지는 서측 및 남측으로 노폭 약 4~6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 준보전산지 등 다양한 용도지역 및 제한 사항이 복합적으로 적용되어 있습니다. (각 필지별 상세 내용은 제공된 토지감정평가요항표 참조)

3. 권리분석

토지 등기부 요약

말소기준권리는 2021년 11월 23일 접수된 창원원예농업협동조합의 근저당권 (1억 5,600만원)입니다.

등기부 채권 총액은 약 166,895,827원이며, 말소기준권리보다 후순위인 가압류(삼성카드, 현대카드) 및 경매 신청 채권자의 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

최근 2025년 6월 26일 김남식 외 11명 명의로 상속 소유권 이전 등기가 경료되었으나, 본 경매 절차로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리에 대한 언급이 있으나(지상권개요), 구체적인 권리 내용은 명시되지 않았습니다.

건물 등기부 요약

건물 등기부의 권리 관계 또한 토지 등기부와 유사한 흐름을 보이며, 말소기준권리 이후의 후순위 권리들은 소멸될 예정입니다.

등기부 채권 총액은 약 161,760,093원입니다.

임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 실지 조사일 현재 이해관계인 부재로 임대 관계 및 기타 사항은 미상으로 조사되었습니다. 이는 현재 점유 관계가 불분명하거나, 임대차 계약이 존재하나 보증금/차임 등 조건이 확인되지 않았음을 의미하므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 "덕암마을" 인근의 주거 지역으로 분류됩니다. 현재 제공된 정보만으로는 상세한 상권 분석이 제한적입니다.

다수의 토지 필지가 혼재되어 있고, 일부 토지는 현황과 지목이 상이하며 도로로 이용 중인 점은 향후 개발 또는 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 필요합니다.

주변 부동산 시장 동향 및 유사 물건의 거래 사례 분석을 통해 보다 정확한 상권 가치 판단이 가능할 것입니다. (추가 현장 조사 및 시세 조사 권장)

5. 생활정보

교통: 차량을 통한 진출입은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

편의시설: "덕암마을" 인근의 주거 지역으로, 기본적인 생활 편의시설은 차량 이동 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 마트, 병원, 학교 등 구체적인 시설 정보는 지도 검색 및 현장 조사를 통해 확인하시는 것이 좋습니다.

토지 관련: 일부 필지에 대해 농지취득자격증명 제출이 요구되므로, 해당 법규 및 절차를 사전에 숙지해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 제출 의무: 목록 6, 8, 10 토지는 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

지목과 현황의 불일치: 다수의 토지 필지에서 공부상의 지목과 실제 이용 현황이 상이합니다. 이는 재산권 행사, 건축, 개발 등에 있어 예상치 못한 제약을 초래할 수 있으므로, 상세한 현황 파악 및 법률적 검토가 필수적입니다. (예: '대'이나 현황 '도로', '답'이나 현황 '도로', '임야'이나 현황 '대')

제시외 건물 존재: 총 71.22㎡의 제시외 건물이 일괄 매각 대상에 포함되어 있습니다. 해당 건물들의 건축법상 적법 여부, 이용 가치, 철거/이전 필요성 등을 확인해야 합니다.

불명확한 임대차 관계: 인수 보증금은 없으나, 임대 관계 및 점유자에 대한 정보가 미상으로 조사되어, 명도 시 예상치 못한 명도 저항이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

개발 제한 가능성: 농림지역, 보전관리지역 등 토지이용계획에 따라 향후 건축 또는 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 함안군 칠원읍에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다.

권리 관계는 비교적 명확하여 대부분 소멸될 것으로 예상되나, 토지의 지목과 현황 불일치, 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 존재, 불명확한 임대차 관계 등 복합적인 문제점을 내포하고 있습니다.

이러한 점들은 물건의 활용 가치를 높일 수도 있지만, 동시에 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 투자 전 철저한 현장 조사와 법률, 세무 전문가와의 상담이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

광활한 토지 면적: 총 1100㎡(약 333평)의 토지를 확보할 수 있어, 향후 활용 가치가 높습니다.

일괄 매각의 장점: 토지, 주택, 제시외 건물까지 일괄 매각되어 취득 후 통합적인 개발 및 활용이 용이합니다.

조용한 주거 환경: "덕암마을" 인근의 입지는 전원생활이나 조용한 주거를 선호하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

토지 이용 잠재력: 현황과 지목이 다른 토지들은 향후 관련 법규 검토 및 인허가 절차를 거쳐 가치 상승을 기대해볼 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 344,883,640 원

현 시세 분석을 위한 구체적인 주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보가 부족하여, 본 분석은 제공된 경매 정보를 기반으로 합니다.

본 물건은 여러 토지 필지의 혼재, 지목과 현황의 차이, 농지취득자격증명 필요, 제시외 건물 존재, 불명확한 임차인 현황 등 다수의 복합적인 요소를 가지고 있습니다. 이러한 특수성으로 인해 입찰 참여 시 신중한 접근이 요구됩니다.

감정가의 80~120% 범위에서 일반적으로 입찰가가 형성되나, 본 건의 경우 복합적인 리스크를 고려할 때 감정가 수준 이하에서의 보수적인 접근을 권장합니다.

따라서, 철저한 현장 조사와 법률, 세무 검토를 마친 후 약 2억 8천만원 ~ 3억 2천만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하시는 것을 제안합니다.

상기 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시 시장 상황, 경쟁 물건, 물건의 구체적인 가치 평가에 따라 변동될 수 있습니다. 반드시 전문가와 상담 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.