나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11683 [1] 경상남도 창원시 진해구 제황산동 26-4 평화그린파크 6층 603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 진해구 제황산동 소재 '제황초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 위치 및 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 지하1층/지상18층 중 제6층 제603호로서,
(사용승인일 : 1996.08.24.)
외벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 등 마감.
창호 : 새시창 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수, 급탕설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비, 방송설비, 옥외주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 완경사지대내의 4필 일단의 부정형의 토지로서, 공동주택용지로 이용중임.

인접 도로상태등

대지권의 목적인 토지 북서측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 5미터의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) : 도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(글로리아유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(제황초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>,제한보호구역(해군기지) <군사기지 및 군사시설 보호법>
일련번호(2) : 도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만) (접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(글로리아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(제황초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>,지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>
일련번호(3) : 도시지역,제2종일반주거지역,소로3류(폭 8m 미만)(접합),가축사육제한구역 (전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(글로리아유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>,지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>
일련번호(4) : 도시지역,제2종일반주거지역,소로2류(폭 8m~10m)(접합),소로3류(폭 8m 미만) (접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(글로리아유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(제황초등학교) <교육환경 보호에 관한 법률>,지원항공작전기지<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.
2) 기타사항 : 해당사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11683 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 제황산동 26-4 평화그린파크 6층 603호

용도: 아파트

감정가: 85,000,000원

토지면적: 28.39㎡ (약 8.59평)

건물면적: 59.88㎡ (약 18.11평) (전용면적)

분양면적: 제공된 정보에서 명확히 확인되지 않음.

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트 벽식구조 지하1층/지상18층 중 제6층 제603호

사용승인일: 1996년 8월 24일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상남도 창원시 진해구 제황산동 소재 '제황초등학교' 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 관내 대중교통편 등을 고려할 때 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로상태: 대지권의 목적인 토지는 북서측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 5미터의 도로와 접해 있습니다.

* 주변 시설: 제황초등학교가 인접해 있으며, 근린생활시설들이 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권: 김사원, 김지윤 등 소유권 이전 이력이 있습니다.

* 근저당: 한국스탠다드차타드은행의 근저당(2020-06-24)이 말소기준권리입니다.

* 후순위 권리: 근저당 이후 접수된 롯데카드, 신한카드의 가압류 및 국민건강보험공단의 압류, 한국주택금융공사의 임의경매 개시 결정 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 분석 결과, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'만 기재되어 있어, 지상권의 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 특이사항: 임대관계는 미상으로, 해당 부동산에 실제 거주하거나 점유하는 임차인이 있는지, 있다면 대항력 및 우선변제권 유무, 보증금 및 월세 등의 상세 내역은 별도로 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함하며, 임대료가 미상인 임차인이 존재할 경우, 금액이 확인되지 않더라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 제2종일반주거지역에 속하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 제황초등학교 인근에 위치하여 학군 관련 배후 수요가 존재합니다.

* 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 제황초등학교가 인접해 있어 자녀 교육에 용이합니다.

* 편의시설: 단지 인근의 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 지역 내 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1996년 8월 24일 사용승인되어 비교적 오래된 건물에 해당합니다. (약 30년 경과, 내부 시설 노후화 가능성)

* 미상 임대차: 임대 관계가 미상으로, 임차인 존재 여부 및 관련 세부 사항 확인이 필수적입니다.

* 토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역(글로리아유치원, 제황초등학교), 군사기지 및 군사시설 보호구역(지원항공작전기지, 해군기지 제한보호구역) 등 다수의 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 토지 사용에 직접적인 제약을 주기보다, 특정 행위나 개발 시 관련 법규 준수가 필요함을 의미합니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 정보상으로는 물건지 인근에 심각한 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 나타나지 않았습니다. 다만, 진해 지역은 해군기지가 위치해 있어 군사 관련 시설이 존재하며, 창원시 진해구 내에 자원회수시설(소각장) 및 관련 시설이 있으나, 해당 물건지와 직접적인 영향권 내에 있는지 여부는 추가적인 지리적 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상남도 창원시 진해구 제황산동에 위치한 아파트로, 제황초등학교 인근의 주거 지역에 자리하고 있습니다.

* 건물은 1996년에 준공되어 연식이 있지만, 철근콘크리트 구조로 기본적인 내구성을 갖추고 있습니다.

* 권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정으로, 인수되는 권리 부담은 없어 보입니다.

* 다만, 임대차 관계 미상, 건물 연식, 일부 군사 관련 지역 제한 등은 투자 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 위치: 제황초등학교 인근으로, 학군 배후 수요가 있는 주거 지역입니다.

* 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 깨끗한 권리 상태로 취득 가능합니다.

* 향후 개발 가능성: 진해구 지역의 재개발 또는 도시 정비 사업 추진 시 수혜 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (이는 추후 지역 개발 계획을 통해 추가 확인이 필요합니다.)

* 주변 시세 대비 합리적인 감정가: 감정가 8500만원을 기준으로, 향후 시세 조사를 통해 투자 가치를 판단할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시세, 주변 실거래가, 동일 면적/유사 조건 아파트의 최근 경매 낙찰가, 본건의 관리 상태, 향후 시세 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 본 건의 감정가는 85,000,000원이며, 등기부채권 총액은 약 84,322,927원입니다.

* 임차인 보증금이 미상이라는 점과 건물 연식을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 임장 활동을 통한 현장 조사, 최신 실거래가 및 낙찰가 분석, 그리고 전문가와의 상담이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.