나이스옥션 법원경매 창원 2025타경544 [1] 경상남도 김해시 대동면 덕산리 275 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에코 · 평가일 2025.07.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 대동면 덕산리 소재 ""신촌마을회관"" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주변은 강변 인근의 주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 소재하는 지대이며 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

형태 및 이용상태

본건 기호(1) 토지는 완경사지 내 평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

본건 기호(3) 토지는 부정형 완경사지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

본건 기호(1) 토지는 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로가 접함.

본건 기호(3) 토지는 본건이 도로로서, 남서측으로 폭 약 4m의 포장도로, 동측으로 폭 약 4m의 포장도로가 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 기호(1) 토지는 도시지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재>※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※임.

본건 기호(3) 토지는 도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역 , 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, <추가기재>※하천에 관한 사항 건설과 하천계(☎330-3811)별도확인※임.

제시목록 외의 물건

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건 기호(2).가 건물은 블록조 스레트지붕(현황 판넬지붕) 단층 건으로서,
(사용승인일: 1994.01.13)

외벽: 몰탈위 페인팅, 치장석재 붙임 등.
내벽: 벽지 붙임 등.
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

본건 기호(2).가 건물은 주상용으로 이용중임.

설비내역

제반 급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

공부와의 차이

본건 기호(2).가 건물은 공부상 '스레트지붕'이나 현황 '판넬지붕'임.

본건 기호(2).가 건물은 공부상 용도가 '제2종근린생활시설'이나 현황 '주상용'으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.

2) 기타: 본건 기호(2).가 건물은 일반건축물대장 기준 위반건축물 표시가 있으며, 감정평가액의 산출근거 및 결정의견 참조.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록 2. 건물은 공부상 용도가 '제2종근린생활시설'이나 현황'주상용'으로 이용중임.
목록 2. 건물 중 '블록조 슬래브지붕 단층 퇴비사'는 소재불명임.
목록 2. 건축물대장상 위반건축물표시(무단증축,건축법 제11조 위반) 되어 있음(관할 관청에 별도 확인 요함).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경544 (1)

소재지: 경상남도 김해시 대동면 덕산리 275

용도: 근린시설 (건축물대장상 주용도 제1종근린생활시설, 현황 주상용으로 이용 중)

감정가: 1,233,103,680원

1.2. 면적

토지면적: 1207.00㎡ (약 365.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 104.87㎡ (약 31.72평)

건물지분: 104.87㎡

건물 제시외면적: 121.40㎡ (약 36.73평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대동농업협동조합 (감정평가서 요약 요향표 기준)

1.5. 특이사항 및 주의사항

일괄매각이며, 제시외 건물 포함입니다.

목록 2. 건물은 공부상 용도가 '제2종근린생활시설'이나 현황 '주상용'으로 이용 중입니다.

목록 2. 건물 중 '블록조 슬래브지붕 단층 퇴비사'는 소재불명입니다.

건축물대장상 위반건축물 표시(무단증축, 건축법 제11조 위반) 되어 있으며, 관할 관청에 별도 확인이 필요합니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

본건은 경상남도 김해시 대동면 덕산리 소재 "신촌마을회관" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 강변 인근의 주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 소재하는 지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 출입이 가능하며, 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

본건 토지 기호(1)은 남동측으로 폭 약 4m의 포장도로가 접해 있습니다.

본건 토지 기호(3)은 도로로 이용 중이며, 남서측 및 동측으로 폭 약 4m의 포장도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

기호(1) 토지: 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역)으로 지정되어 있습니다. 하천에 관한 사항은 건설과 하천계(☎330-3811)에 별도 확인이 필요합니다.

기호(3) 토지: 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역(모든 축종 제한 지역), 개발제한구역으로 지정되어 있습니다. 하천에 관한 사항은 건설과 하천계(☎330-3811)에 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

토지 및 건물 등기부등본상 다수의 근저당권이 설정되었으나 모두 말소 예정입니다.

등기부채권 총액: 1,056,000,000원

3.2. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 2019-04-01 접수된 대동농업협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는다고 명시되어 있습니다. 그러나 토지 등기부 요약상 을14번 근저당권과 함께 기재된 지상권설정(2024-06-10 접수, 대동농업협동조합)은 '말소'로 표기되어 있어 권리관계에 혼선이 있습니다. 이에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원입니다.

임대관계는 미상이며, 금액이 미상이라도 권리 인수 여부에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 건물 정보

4.1. 건물 현황

구조: 블록조 스레트지붕(현황 판넬지붕) 단층 건물입니다.

사용승인일: 1994년 1월 13일입니다.

건축물대장상 용도: 제1종근린생활시설 (자료 내 JSON 정보 기준)

실제 이용 현황: 주상용으로 이용 중입니다.

건축물대장상 위반건축물 표시(무단증축, 건축법 제11조 위반)가 되어 있어 관할 관청에 별도 확인이 필요합니다.

'블록조 슬래브지붕 단층 퇴비사'로 추정되는 제시외 건물 중 일부는 소재불명입니다.

4.2. 상권 특성

본건이 위치한 대동면은 경상남도 김해시 동부에 위치하며, 낙동강 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 주택, 근린생활시설, 소규모 공장 등이 혼재된 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 소재지인 김해시 대동면 덕산리 인근에는 주거지 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 상세 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 주변 혐오시설

현재까지 검색된 정보로는 본건 인근에 혐오시설이 있다고 특정되지는 않습니다. 그러나, 김해시 대동면 일대는 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사와 관련된 시설이 존재할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

건축물대장 상 무단증축 등 위반건축물로 등재되어 있어, 행정처분 및 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 관할 관청에 정확한 위반 내용과 조치 사항을 확인해야 합니다.

6.2. 건물 상태 및 용도

건축물대장상 용도와 현황 용도가 상이하며, 지붕 마감재(슬레이트 vs. 판넬) 및 소재불명의 건물 존재 등 공부와 현황이 일치하지 않는 부분이 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

기호(3) 토지는 자연녹지지역 및 개발제한구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다. 또한, 하천 관련 사항은 별도 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 확인 사항

토지 등기부상 말소 예정인 지상권 설정이 물건명세서상 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 반드시 추가 확인이 필요합니다.

임대차 관계가 미상인 점도 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 대동면 덕산리 소재 토지 및 건물로서, 일괄매각으로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다. 주변은 주택, 근린생활시설, 소규모 공장이 혼재된 지역으로, 교통 및 도로 접근성은 보통 수준입니다.

하지만, 위반건축물 등재, 공부와 현황 간의 차이(용도, 건물 상태), 소재불명 건물 존재, 토지 이용 제한(자연녹지, 개발제한구역) 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 특히, 등기부등본과 물건명세서 간의 지상권 권리 소멸 여부에 대한 상반된 정보는 철저한 조사가 선행되어야 할 중요 사항입니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 철저한 사전 조사와 리스크 분석을 통해 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

일괄매각으로 토지와 건물을 함께 취득할 수 있는 기회입니다.

현황 주상용으로 이용 중인 건물의 가치 상승 또는 용도 변경을 통한 활용 가능성을 탐색해볼 수 있습니다.

(단, 위에서 언급된 다수의 리스크 요소를 충분히 해소할 수 있다는 전제 하에 고려 가능합니다.)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 위에서 언급된 잠재적 리스크(위반건축물 처리 비용, 공부 불일치 해소 비용, 소재불명 건물 처리, 지상권 권리 분석 결과 등)를 구체적으로 파악하고, 이를 바탕으로 한 적정 시장가치 및 향후 수익률 분석이 추가적으로 필요합니다. 따라서, 현재 제공된 정보만으로는 합리적인 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.