나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11731 [1] 경상남도 창원시 진해구 경화동 1171-5 위험물저장 및 처리시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한 · 평가일 2025.08.07

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호 1,12) 본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 "태백동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 간선도로변 상가 및 주택지대로서 제반 주위환경은 보통 시 됩니다. 기호 3~11) 본건은 경상남도 창원시 진해구 죽곡동 소재 "어은부락마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 간선도로변 산업지 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어있고 제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반 적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호 1) 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 현황 상업용부지로서 이용 중입니다. 기호 5,6,11) 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 상업용부지로 이용 중입니다. 기호 9,10) 대체로 평탄한 부정형의 토지로서, 현황 도로로 이용 중입니다.

인접 도로상태

기호 1) 본건 북서측으로 폭 약 25m내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다. 기호 5,6,11) 본건 남서측으로 폭 약 20m 및 서측으로 폭 약 15m내외의 아스팔트 포장도로가 각각 소재합니다. 기호 9.10) 본건이 도로입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한)< 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙초등학교)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 비행안전제5구역(지원)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지원항공작전기지<군사 기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(해군기지)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 철도 보호지구<철도안전법> 기호 5,6,10,11) 도시지역, 자연녹지지역 가축사육제한구역(일부제한배출시설규모이상 사 육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 기호 9) 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)(저촉) 가축사육제한구역일부 제한 배출시설규모이상 사육제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 후첨 '사진용지'와 같이 제시외건물 및 제시외기계기구가 소재합니다.

공부와의 차이

기호 9) 토지의 공부상 지목은 '잡종지'이나, 현황 도로입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3,4) 경량철골조 센드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽: 칼라시트 등 마감. 창 호: 샷시창호입니다. 기호 7) 경량철골구조 센드위치판넬지붕 단층 건물로서, 외 벽: 판넬잇기 등 마감. 창 호: 샷시창호입니다. 기호 8) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서,(현황 철근콘크리트 및 경량철 골구조 (철근)콘크리트 및 판넬지붕) 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽: 몰탈위 페인팅, 타일, 벽지 등 마감. 창 호: 샷시창호입니다. (증축부분) 외 벽: 판넬잇기 등 마감. 내 벽: 벽지 등 마감. 창 호: 샷시 창호입니다. 기호 12) 세멘브록조 스라브즙 평가건으로서, 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감. 창 호: 샷시창호입니다.

이용상태

기호 3) 창고 등으로 이용 중입니다. 기호 4) 창고 등으로 이용 중입니다. 기호 7) 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다. 기호 8) 사무실 등으로 이용 중입니다. 기호 12) 사무실 등으로 이용 중입니다.

설비내역

기호 7,8) 제반 급배수 및 위생설비, 기본적인 전기설비 등이 구비되어 있습니다. 기호 12) 기본적인 전기설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

구조, 규모 및 이용상태 기호 가) 철골조 슬라브지붕 단층 케노피 약45㎡ 기호 나) 철골 및 철근콘크리트조 강판지붕 지하1층 및 지상1층 위험물저장소 약88.5㎡ 기호 다) 블록조 판넬지붕 단층 화장실 약11.8㎡ 기호 라) 판넬조 판넬지붕 단층 발전기실 약3㎡ 기호 마) 경량철골조 기타지붕 단층 가림막 약17.9㎡ 기호 바) 철골조 기타지붕 단층 세차장하우징 약68.8㎡ 기호 사) 판넬조 판넬지붕 단층 창고 약7㎡ 기호 아) 철골조 기타지붕 단층 창고 약6㎡ 기호 자) 경량철골조 기타지붕 단층 가림막 약1.5㎡ 기호 차) 철골조 슬라브지붕 단층 케노피 약42㎡

공부와의 차이

가. 본건 기호 2),12-1~12-7) 현황 소재불명 상태이며, 12-5,12-7) 현황 일반건축물대장상 미등재 상태입니다. 나. 본건 기호 8) 현황 철근콘크리트 및 경량철골구조 (철근)콘크리트 및 판넬지붕 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임 대: 미상입니다. 2) 기 타: 해당사항 없습니다.

물건 비고

일괄매각.
제시외 건물(1-1~1-7, 11-1~11-3), 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-44호(일부 소재불명 평가 및 매각제외) 제시외 기계기구(1-9, 1-10, 1-13, 11-4, 11-5), 위 목록 외 제시외 기계기구(1-29, 1-30, 11-6, 11-7), 제시외 태양광설비(11-8) 각 매각 포함.
제시외 기계기구(감정서상 ａ) LPG GAS Dispenser 2식은 임차인 주식회사 E1의 소유라는 임차인의 주장이 있어 매각제외(2026. 8. 21.자 매각대상제외신청서)
목록8. 현황 ‘철근콘크리트 및 경량철골구조 (철근)콘크리트 및 판넬지붕'
목록9. 현황 ‘도로’
목록12. 세멘브록조 스라브즙 평가건주택 건평 4평8작, 세멘브록조 스라브즙 평가건창고 건평 3평7홉4작, 세멘브록조 스라브즙 평가건변소 건평 2평 7홉, 세멘브록조 스라브즙 평가건발전실 건평 4평 8작, 철근조 스레트즙 평가건기계실 건평 27평(일반건축물대장 미등재), 철근조 스레트즙 평가건탱크 건평 16평(일반건축물대장 미등재), 신축 철근조 슬래브지붕 단층작업실 65㎡ (일반건축물대장 미등재) 현황 멸실.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경상남도 창원시 진해구 경화동 1171-5

1.2. 물건종별

토지/건물 일괄 매각

1.3. 용도

위험물저장 및 처리시설

1.4. 감정가

4,879,692,140원

1.5. 면적

토지: 3744.60㎡ (약 1133.24평)

건물: 566.14㎡ (약 171.27평)

1.6. 사건번호 및 경매 구분

창원지방법원 2025타경11731 (1), 부동산강제경매

1.7. 채권자

신용보증기금

1.8. 매각 포함/제외 물건

포함: 제시외 건물(1-1~1-7, 11-1~11-3), 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 제2022-44호(일부 소재불명 평가 및 매각제외), 제시외 기계기구(1-9, 1-10, 1-13, 11-4, 11-5), 위 목록 외 제시외 기계기구(1-29, 1-30, 11-6, 11-7), 제시외 태양광설비(11-8).

제외: 제시외 기계기구(감정서상 ａ) LPG GAS Dispenser 2식 (임차인 주식회사 E1 소유 주장)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

기호 1,12): 본건은 경상남도 창원시 진해구 경화동 소재 "태백동행정복지센터" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 간선도로변 상가 및 주택지대입니다.

기호 3~11): 본건은 경상남도 창원시 진해구 죽곡동 소재 "어은부락마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 간선도로변 산업지 및 근린생활시설 등이 혼재하여 형성되어 있습니다.

제반 주위환경은 보통 시 됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량접근 용이하며, 인근 대중교통수단의 운행횟수 및 접근성 등을 고려할 때 전반적인 교통사정은 보통 시 됩니다.

2.3. 도로상태

기호 1): 본건 북서측으로 폭 약 25m 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

기호 5,6,11): 본건 남서측으로 폭 약 20m 및 서측으로 폭 약 15m 내외의 아스팔트 포장도로가 각각 소재합니다.

기호 9,10): 본건이 도로입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 도시지역, 준주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)

가축사육제한구역, 상대보호구역(중앙초등학교), 비행안전제5구역(지원), 지원항공작전기지, 제한보호구역(해군기지), 철도 보호지구

기호 5,6,10,11): 도시지역, 자연녹지지역

가축사육제한구역(일부제한)

기호 9): 도시지역, 자연녹지지역, 대로1류(폭 35m~40m)

가축사육제한구역(일부제한)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 건물 등기부상 을15, 주식회사이원의 근저당권 (접수일자 2022-11-02)

총 채권액 (등기부채권 총액): 5,776,746,223원

토지 등기부상 소유권이전: 주식회사경양엘피지 (1982-08-24)

건물 등기부상 소유권보존: 주식회사경양엘피지 (1982-11-11)

토지 및 건물 등기부상 다수의 가압류 및 압류 등기가 확인되며, 본 경매는 신용보증기금의 강제경매로 진행되었습니다.

3.2. 임차인 현황

* 김송현: 보증금 0원, 차임 0원, 사업개시일 2020-10-29, 대항력 있음.

* 방기문(신항LPG충전소): 보증금 0원, 차임 500,000원, 사업개시일 2024-03-15, 대항력 없음.

* 장창욱: 보증금 10,000,000원, 차임 200,000원, 사업개시일 2024-05-09, 대항력 없음.

* 주식회사 E1: 보증금 0원, 차임 0원, 사업개시일 2023-01-10, 대항력 없음. (LPG GAS Dispenser 관련 주장)

* 주식회사경양이엔씨: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업개시일 2021-06-04, 대항력 있음.

* 주식회사금강로지스: 보증금 0원, 차임 0원, 사업개시일 2023-05-10, 대항력 없음.

* 주식회사드림산업: 보증금 10,000,000원, 차임 0원, 사업개시일 2022-11-09, 대항력 없음.

3.3. 인수 권리/의무

본 경매는 부동산강제경매로, 말소기준권리(을15, 근저당권)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

다만, 대항력 있는 임차인인 김송현과 주식회사경양이엔씨는 별도로 분석이 필요합니다.

김송현은 보증금 0원이므로 실질적인 인수 부담은 없습니다.

주식회사경양이엔씨는 보증금 10,000,000원을 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되었으나, 등기부상 확인되는 지상권은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 현황

본 물건은 위험물저장 및 처리시설로 이용 중이며, 부지는 상업용지 및 도로로 활용되고 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변 지역은 간선도로를 따라 상가, 주택, 산업시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 복합적인 상업 및 산업 활동이 이루어지는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"태백동행정복지센터" 및 "어은부락마을회관" 인근에 위치하여 기본적인 행정 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

차량 접근이 용이하며 대중교통 이용도 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

주식회사경양이엔씨(보증금 10,000,000원)는 대항력이 있어, 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

김송현은 보증금 0원이므로 인수 부담은 없습니다.

6.2. 제시외 물건 및 공부와의 차이

다수의 제시외 건물, 기계기구, 태양광 설비 등이 매각에 포함되나, 일부는 소재불명으로 인해 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

일부 건물은 일반건축물대장상 미등재 상태이거나 현황 멸실된 것으로 파악됩니다.

LPG GAS Dispenser 2식은 임차인 주식회사 E1의 소유 주장으로 매각에서 제외되었습니다.

6.3. 법적 제한

토지는 도시지역(준주거지역, 자연녹지지역), 대로, 가축사육제한구역, 비행안전구역, 제한보호구역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6.4. 주변 환경 및 특수시설

본 물건은 위험물저장 및 처리시설로, 해당 시설의 특성상 안전 및 환경 관리에 대한 고려가 필요합니다. 주변이 산업지 및 근린생활시설 등과 혼재되어 있어, 시설의 운영으로 인한 잠재적 영향을 검토할 필요가 있습니다. 현재까지 검색된 정보 상으로 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 하수종말처리장 등)의 인접은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 창원시 진해구에 위치한 위험물저장 및 처리시설로, 넓은 토지와 다양한 부속 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

등기부상 채권 총액이 높으나, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

주요 권리 분석상 대항력 있는 임차인(주식회사경양이엔씨)의 보증금 10,000,000원을 인수할 가능성이 있다는 점이 가장 큰 특징이자 고려 사항입니다.

위험물 시설이라는 용도와 여러 법적 제한 사항을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

넓은 면적의 토지와 건물을 일괄 취득할 수 있는 기회입니다.

주요 산업 및 상업 지역과 인접하여 물류 및 유통 거점으로의 활용 가능성이 있습니다.

매각에 포함되는 다수의 제시외 물건은 추가적인 가치 창출 또는 활용 잠재력을 지닙니다.

인수해야 할 보증금이 10,000,000원으로 비교적 명확하며, 이를 제외한 권리 관계는 비교적 단순합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 인수 보증금

10,000,000원 (주식회사경양이엔씨)

9.2. 기타 고려사항

감정가: 4,879,692,140원

매각 포함 제시외 물건의 가치 및 활용도

위험물저장 및 처리시설로서의 사업적 가치 및 수요

토지이용계획상의 제약 및 향후 활용 방안

명도 과정에서 발생할 수 있는 비용 및 시간

9.3. 산정 근거

본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 인수 보증금 10,000,000원을 제외하고 산정합니다.

일반적으로 이러한 유형의 물건은 감정가의 70%~90% 범위에서 낙찰가가 형성될 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 시설의 사업 타당성 분석, 잠재적 리스크(예: 환경 규제, 안전 관리 비용)에 대한 심층적인 검토, 명도 가능성 및 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 보고서의 예상 입찰가는 참고용이며, 실제 입찰 시에는 반드시 법원 공고 내용과 현장 조사를 통해 최종 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.