나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11720 [1] 경상남도 창원시 성산구 중앙동 99-2 창원중앙블루힐스 7층705호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임감정 · 평가일 2025.07.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경남 창원시 성산구 중앙동에 소재하는 창원중앙블루힐스 7층 705호, 706호와 그 부지로서 주위는 업무시설 및 근린생활시설, 숙박시설 등으로서 제반 주거환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

기호 1,2.
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 중 7층 705호,706호로서
외 벽 : 석재 및 타일 붙임 등 마감
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

기호 1,2. 공부상 업무시설(오피스텔)입니다.
※ 현장실사시 이해관계인의 부재로 인하여 외부관찰, 평가사례, 탐문조사 등에 의한 통상적인 이용상황을 상정하여 평가하였는바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

설비내역

난방시설 설비 및 위생시설, 급·배수시설 , 승강기 등 제반시설 설비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건의 소유권 대지권으로 이용중인 토지는 세장형의 토지입니다.

인접 도로상태등

대로 및 소로 등과 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건의 소유권 대지권으로 이용중인 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(배후도시), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(중앙지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 : 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경11720 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 중앙동 99-2 창원중앙블루힐스 7층705호

용도: 오피스텔

감정가: 64,000,000원

토지면적: 4.23㎡ (약 1.28평)

토지 지분: 4.2252㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물면적: 21.24㎡ (약 6.43평)

건물 지분: 21.24㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 창OOOOOOO

1.1. 입지조건

주위환경: 본건은 경남 창원시 성산구 중앙동에 소재하며, 주변은 업무시설, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재하여 일반적인 주거 및 상업 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입이 용이하며, 인근 도로망을 통한 대중교통 이용 또한 편리하여 전반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

인접 도로상태: 대로 및 소로와 모두 접하고 있어 차량 진출입 및 보행자 접근성이 우수합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 중심상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25m~30m) 및 소로2류(폭 8m~10m)에 접합되어 있습니다. 가축사육제한구역으로도 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 창원신용협동조합의 근저당(접수일자: 2017-02-13)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 본 건에는 지상권이 존재하지 않으며, 등기부상 을구의 근저당 및 갑구의 임의경매개시결정등기는 모두 말소 대상입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 250,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-01-12

* 확정일자: 2022-01-12

* 배당신고일자: 2025-07-17

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건은 창원시 성산구의 중심상업지역 내에 위치하여 상업 및 업무 활동이 활발한 지역입니다.

최근 오피스텔 매매 사례를 분석한 결과, 2026년 5월 1일부터 9일 사이에 유사 면적(21.24㎡)의 오피스텔이 5,200만원에서 6,000만원 사이에 거래되었습니다. 면적이 다소 큰 24.46㎡ 물건은 7,000만원에 거래된 사례가 있습니다.

본건의 감정가는 6,400만원으로, 최근 유사 면적 거래가 평균(5,600만원) 및 최고가(6,000만원)보다 높으나, 해당 물건의 층수(7층) 및 입지적 가치를 고려할 때 시세 범위 내에 있는 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 7층에 위치한 호실입니다. 외벽은 석재 및 타일로 마감되었고, 창호는 샷시창호입니다.

설비 내역: 난방시설, 위생시설, 급배수시설, 승강기 등 기본적인 편의 및 유지 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

주변 시설: 상업 및 업무 시설 밀집 지역으로 금융기관, 병원, 각종 상가 이용이 편리하며, 주거 생활 편의성이 높은 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

임대관계 확인: 감정평가서상 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 현재 임차인이 존재하나 대항력은 없으므로 낙찰 후 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상되나, 계약 내용 및 이전 임대차 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

현장 실사 부재: 감정평가 시 이해관계인 부재로 인해 외부 관찰, 평가사례, 탐문조사 등으로 평가가 이루어졌습니다. 실제 현장 방문을 통해 건물 상태, 주변 환경 변화 등 추가적인 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

혐오시설: 주변 지역이 중심상업지역으로 개발되어 있어, 일반적으로 혐오시설이 위치할 가능성은 낮으나, 최종 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 주변 시설을 직접 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구의 핵심 상업 및 업무지구에 위치한 오피스텔로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리 분석 결과, 인수해야 할 부담이 전혀 없어 안전한 투자가 가능한 물건입니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 낮습니다.

최근 실거래가를 고려했을 때 감정가가 다소 높게 느껴질 수 있으나, 입지적 가치와 향후 임대 수익 가능성을 고려하면 충분히 매력적인 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안전성: 말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 있어 낙찰자는 모든 권리를 말소시킬 수 있습니다.

입지: 창원시의 중심 업무지구에 위치하여 풍부한 임대 수요를 확보할 수 있습니다.

수익성: 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 임대 수익 및 향후 시세 상승을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

최근 21.24㎡ 면적의 오피스텔 실거래가는 5,200만원에서 6,000만원 수준입니다.

본 건의 감정가는 6,400만원으로, 최근 최고가 대비 소폭 높은 편입니다.

따라서, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70% ~ 85% 수준인 4,480만원 ~ 5,440만원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 좋습니다.

시장 상황과 경쟁을 고려하여 5,500만원 ~ 5,900만원 선에서 전략적으로 입찰하는 것을 제안합니다. (본인의 투자 성향 및 경매 정보 탐색 결과에 따라 유동적으로 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.