나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1231 [1] 울산광역시 남구 삼산동 1500-16 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태화 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 ""세이브죤"" 동남측 인근에 위치하며, 부근은 웨딩거리로 조성된 상가지대 및 주상복합 등으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황

본건까지 차량출입가능하며 일반대중교통편은 보통인 편입니다.

형태 및 이용상태

인근 토지 및 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용합니다.

인접 도로상태

폭 약8미터의 포장도로와 양면으로 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(삼산지구) , 소로2류(폭 8m~10m)((무거))(접합) , 소로2류(폭 8m~10m)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

해당사항없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트조 및 조적조 슬래브지붕 3층건으로
외벽은 목재붙임 및 몰탈위페인팅 등 인테리어 마감 등이며
내벽은 인테리러 마감 등이며
바닥은 인조대리석 및 강화마루 등이고
창호는 샷시창입니다.

이용상태

근린생활시설로 이용합니다.

설비내역

통상적인 위생 급배수 설비 및 전기설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별청 지적개활도와 깉이 기존벽체를 이용한 경량철골조 판넬지붕 단층 창고 약29.3평방미터가 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며 기타사항은 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 창고 29.3㎡) 매각에 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경1231 (1)

소재지: 울산광역시 남구 삼산동 1500-16 (도로명: 울산광역시 남구 번영로246번길 8)

용도: 근린시설

감정가: 1,174,891,800원

토지면적: 168.60㎡ (약 51평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 362.70㎡ (약 109.7평)

건물 제시외면적: 29.30㎡ (약 8.9평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물(경량철골조 판넬지붕 단층 창고 29.3㎡) 매각에 포함.

1.1. 입지조건

본건은 울산광역시 남구 삼산동 소재 "세이브죤" 동남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 웨딩거리로 조성된 상가지대 및 주상복합 등으로 이루어져 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 가능하며, 일반 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

토지는 인근 토지 및 도로와 등고 평탄한 가장형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

폭 약 8미터의 포장도로와 양면으로 접하고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼산지구), 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 4월 22일자 신한은행 근저당권입니다.

등기부상 모든 후순위 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 개시결정 등)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

따라서, 낙찰자는 별도의 권리를 인수하지 않아 권리적으로 안전합니다.

인수 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 3,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2024-10-08

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.

토지 등기부채권 총액: 2,674,550,530원

건물 등기부채권 총액: 2,714,176,150원

1.3. 상권분석

본건은 울산 남구의 핵심 상업 지역인 삼산동에 위치하며, 특히 "세이브죤" 인근의 활발한 상권에 속해 있습니다.

웨딩거리로 특화된 지역으로, 다수의 상업 시설 및 주상복합 건물이 밀집해 있어 유동인구가 풍부합니다.

상업용 건물로서 운영 및 임대 수익 창출에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

주변에 특별히 식별되는 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 생활정보

교통: 울산 주요 도로와의 접근성이 뛰어나 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 대중교통 이용도 보통 수준으로 가능합니다.

편의시설: "세이브죤" 등 대형 쇼핑몰 및 다양한 상업 시설이 인접하여 쇼핑, 문화, 외식 등 생활 편의시설 이용이 매우 용이합니다.

주거/상업 혼재: 상업 시설과 함께 주상복합 등 주거 시설도 인근에 있어 배후 수요 확보에도 긍정적입니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 준공연도가 1994년으로, 약 30년 경과된 건물입니다. 따라서 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임대차 관계가 일부 미상으로, 현장 조사 시 상세 내용을 확인하는 것이 중요합니다.

본건은 유동화 물건으로, 경우에 따라 예상치 못한 추가적인 이슈가 발생할 수 있습니다. (단, 현재 권리분석상 특이사항은 없습니다.)

매각에 포함되는 제시외 건물(창고 29.3㎡)은 철거 또는 별도 활용 계획 수립이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 남구 삼산동의 중심 상권에 위치한 근린생활시설로, 뛰어난 입지 조건과 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다.

모든 등기부상 권리가 말소될 예정이며, 인수해야 할 임차 보증금도 없어 권리적 부담이 없습니다.

다만, 건물의 연식과 임대차 관계 미상, 유동화 물건이라는 특수성 등은 투자 결정 시 신중하게 검토해야 할 사항입니다.

제시외 건물 포함 여부도 확인해야 할 부분입니다.

전반적으로 상업 지역으로서의 가치가 높다고 판단되나, 철저한 현장 조사와 시장 분석을 통해 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 울산 최고의 상업 중심지인 삼산동, "세이브죤" 인근의 핵심 상권에 위치.

* 권리 관계의 명확성: 말소기준권리 이후 모든 권리 소멸 예정, 인수하는 임차인 보증금 없음.

* 일괄 매각의 이점: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치 극대화 가능.

* 상권의 지속 가능성: 꾸준한 유동인구와 상업 활동이 이루어지는 지역.

1.8. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 감정가, 주변 시세, 상권 분석, 건물 상태, 임대 현황 등을 종합적으로 고려하여 산정됩니다.

인수 보증금이 없으므로 권리적 부담은 적으나, 건물의 노후도 및 향후 발생할 수 있는 추가 비용(수리, 리모델링 등)을 감안해야 합니다.

이에 따라, 감정가의 70% ~ 85% 수준을 권고합니다.

이는 약 8억 2천만원 ~ 9억 9천 8백만원 범위로 산정될 수 있습니다.

본 예상 입찰가는 현재 제공된 정보와 일반적인 경매 시장 동향을 바탕으로 한 예비적 제안이며, 실제 입찰 시에는 반드시 상세한 현장 조사, 권리 분석 재확인, 주변 부동산 시장 조사 등을 통해 최종적인 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.