나이스옥션 법원경매 울산 2025타경12064 [1] 울산광역시 울주군 삼동면 작동리 208-32 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시민감정 · 평가일 2025.07.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 울산광역시 울주군 삼동면 작동리 소재 ""작동마을회관"" 남동측 원거리에 위치하며,
주위는 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은
보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 토지로서, 공업용건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 서측으로 막다른 도로인 포장 세로에 접하며, 남측의 진입로를 통해 주도로인
세로에서의 진출입이 이루어지고 있고, 각 도로의 상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 800m
미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>,
공장설립승인지역(2호)<수도법>.

제시목록 외의 물건

본건 지상의 미상의 적치물(반제품 등으로 추정)이 소재하나 이에 구애없이 토지를 평가함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶ 본건 2(1동호) : 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층건으로서,

- 내,외벽 : 하단부는 콘크리트 위 몰탈마감, 상단부는 샌드위치판넬이음 등.
- 바닥 : 콘크리트 위 에폭시 마감 등.
- 천정 : 철골트러스 위 판넬이음 등.
- 창호 : 샷시 창호임.
- 주기둥 : H-Beam 485×300mm
- 층고 : 약 12.4m

▶ 본건 3(3동호) : 경량철골구조 샌드위치판넬지붕 지상 2층건으로서,

- 외벽 : 사이딩 판넬 마감 등.
- 내벽 : 벽지바름, 타일붙임, 페인팅 마감 등.
- 창호 : 샷시창호임.

이용상태

▶ 본건 2(1동호) : 공장으로 이용중임.

▶ 본건 3(3동호) : 사무실로 이용중임.

설비내역

일반적인 위생설비 및 급배수설비, 전기설비, 소화설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""에서 보듯이 제시외 ㄱ ~ ㅂ이 소재하나, 그 구조,
규모, 용도 및 이전가능성 등으로 보아 본건 토지의 가격에 미치는 영향은 미미할 것으로
판단됨.

공부와의 차이

본건 3번의 경우 공부상 ""경량철골구조 공장""이나 실제 ""일반철골구조 사무실""임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 본건 2번 공장의 지붕에 설치된 태양광설비의 경우 타인소유로 파악되어,
이를 본건 평가에서는 제외하였으니 이 점 참고하시기 바라며, 세부내역은
상기 ""의견란""을 참조바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.
2. 목록 2번 공장 지붕에 설치된 태양광 설비는 타인 소유이므로 매각에서 제외, 감정에서도 해당 설비는 제외된 채 감정가 산정된 것임. - 채권자의 2026.05.13.자 보정서에 따르면 울산스마트에너지협동조합이 투자하고 모햇(MOHAET)이 울산시민가상발전소 15호, 16호로 관리 운영중이고, 해당 시설물은 울산스마트에너지협동조합과 프렌츠에너지협동조합의 소유물로 판단된다고 함.
3. 2026.08.28. 채무자겸 소유자 바로기술 주식회사가, 2026. 8. 18. 공장 출입구 일부가 차량 충돌로 파손된 사실이 있다고 신고한 바 있으므로 참고 바람

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 울산지방법원 2025타경12064 (1)

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼동면 작동리 208-32

* 용도: 공장

* 감정가: 2,575,830,000원

* 토지면적: 4362.00㎡ (약 1,319.5 평)

* 건물면적: 1287.45㎡ (약 389.4 평)

* 건물 제시외면적: 44.20㎡ (약 13.4 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 중소기업은행 (제공된 정보상 '중OOOOO'와 일치)

1.1. 입지조건

* 본 물건은 울산광역시 울주군 삼동면 작동리에 위치하며, '작동마을회관'에서 남동측으로 다소 떨어진 곳에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경은 소규모 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

* 토지는 자체 지반이 대체로 평탄한 사다리형에 유사한 형태이며, 공업용 건부지로 이용 중에 있습니다.

* 서측으로 막다른 도로인 포장 세로에 접하고 있으며, 남측의 진입로를 통해 주 도로인 세로로의 진출입이 이루어지고 있어 도로 상태는 양호합니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역에 해당하며, 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역(수도법) 등의 제한사항이 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다.

* 말소기준권리는 2024년 6월 28일 접수된 중소기업은행의 근저당권(을33, 채권액 198,000,000원)입니다.

* 등기부등본상 토지 채권 총액은 3,616,661,413원이며, 건물 채권 총액은 3,659,683,183원으로 기재되어 있습니다. 이는 경매 신청 이전까지 설정되었던 총 채권액을 의미하며, 매각으로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

* 인수 보증금은 0원입니다.

* 확인된 임차인은 다음과 같습니다.

* 류 (보증금 10,000,000원, 차임 1,000,000원, 전입 2025-01-23, 대항력 없음)

* 주식회사맥스메탈 (보증금 10,000,000원, 차임 800,000원, 사업자등록 2025-06-29, 대항력 없음)

* 두 임차인 모두 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 울산광역시 울주군 삼동면의 지역 특성상, 소규모 공업 시설과 농경지, 임야가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다.

* 인근에 대규모 산업단지가 직접적으로 인접해 있지 않으나, 공장 운영에 필요한 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변 지역의 개발 계획이나 산업 동향에 따라 향후 가치 변동 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통망은 차량을 이용한 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 가능한 일반적인 수준입니다.

* 인근에 '작동마을회관'이 있으나, 실생활 편의시설(마트, 병원, 학교 등)에 대한 상세 정보는 부족합니다.

* 자세한 편의시설 및 생활 환경 정보 파악을 위해서는 현장 방문 및 추가 조사가 필요합니다.

* 주변에 혐오시설에 대한 정보는 제공된 자료 및 일반적인 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물(2) 공장 지붕에 설치된 태양광 설비는 타인 소유로 매각에서 제외됩니다. 이는 감정평가 시에도 반영된 사항이므로, 낙찰자는 해당 설비에 대한 별도 협의나 처리가 필요할 수 있습니다. (울산스마트에너지협동조합, 프렌츠에너지협동조합 소유 추정)

* 건물(2) 지상에는 반제품 등으로 추정되는 미상의 적치물이 존재하며, 제시외 건물(ㄱ~ㅂ)도 일부 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이들 제시외 물건의 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 건물 3번은 공부상 '경량철골구조 공장'으로 되어 있으나, 실제로는 '일반철골구조 사무실'로 이용되고 있어 건축물대장과의 불일치가 있습니다.

* 토지이용계획상 가축사육제한구역, 공장설립승인지역(수도법) 등의 규제를 받고 있어 향후 건축이나 증축 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 다수의 권리 설정 이력이 존재하며, 비록 말소 예정이나 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 울산광역시 울주군 삼동면에 위치한 공장용 부동산으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

* 감정가는 25억 7583만원이며, 현재 등기부상 복잡한 권리 관계가 확인되나, 대부분 말소될 예정입니다.

* 주변 환경은 공업, 농업, 임업이 혼재된 지역으로, 교통 및 도로 접근성은 양호한 편입니다.

* 다만, 태양광 설비 매각 제외, 건물 공부 불일치, 제시외 물건 존재 등의 특이사항이 있습니다.

* 향후 공장으로서의 활용 또는 투자 가치에 대한 면밀한 검토와 현장 답사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 울산 지역의 산업 활동과 연관된 잠재적 수요

* 공장으로서의 실질적인 토지 면적 및 건물 규모 보유

* 말소 예정 권리 분석을 통한 명도 후 권리 확보 용이성 기대

1.8. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수할 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

* 감정가는 2,575,830,000원이며, 채권 총액 또한 상당한 규모입니다.

* 예상 입찰가 산정은 현재 부동산 시장 동향, 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가율, 물건의 구체적인 활용 가치, 명도 가능성 및 예상 명도 비용, 태양광 설비 제외로 인한 가치 변동 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 추가적인 시장 조사 및 전문가의 자문을 통해 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.