나이스옥션 법원경매 울산 2025타경1239 [1] 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1558-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙감정 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 '교동리슈빌아파트' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

정방형이며, 근린생활시설용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 샌드위치판넬지붕 지상1층 건물로서
외벽 : 판넬
내벽 : 판넬, 내장보드
창호 : 샷시창
등으로 치장 또는 마감되었음.

이용상태

제1종근린생활시설임.

설비내역

위생 및 급배수설비가 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적개황도'와 같이 (ㄱ), (ㄴ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타 참고사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물[감정평가서 중 '지적개황도'에 나타나는 (ㄱ), (ㄴ)] 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 소재지: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 1558-1 (신주소: 울산광역시 울주군 봉화마을길 44)

* 물건 종류: 근린시설 (제1종근린생활시설)

* 면적

* 토지: 497.30㎡ (약 150.44평)

* 건물: 297.56㎡ (약 90.02평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 48.30㎡

* 감정가: 1,269,303,200원

* 사건 정보: 울산지방법원 2025타경1239 (1) / 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물[감정평가서 중 '지적개황도'에 나타나는 (ㄱ), (ㄴ)] 포함

2. 입지조건

* 주변 환경: 울산광역시 울주군 삼남읍 교동리 소재 '교동리슈빌아파트' 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성된 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로 상태: 북측 및 동측으로 폭 약 8미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 토지 등기부: 소유권 이전 기록 다수 확인되며, 말소기준권리인 국민은행 근저당(2023-09-05, 1,164,000,000원)이 등기되어 있으나 말소 예정입니다. 또한, 국민은행의 임의경매개시결정(2025-07-02, 988,683,655원)이 등기되어 있습니다.

* 건물 등기부: 토지와 유사하게 소유권 이전 기록이 있으며, 말소기준권리인 국민은행 근저당(2023-09-05, 1,164,000,000원)이 말소 예정입니다. 국민은행의 임의경매개시결정(2025-07-02, 988,683,655원) 또한 등기되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2022-12-22, 대항력 있음.

* 박 : 보증금 10,000,000원, 차임 1,300,000원, 전입/사업일자 2025-02-21, 대항력 없음.

* 인수되는 권리: 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 용도: 본 물건은 제1종근린생활시설로 이용 중입니다.

* 주변 상권: 인근에 아파트 단지와 주택가가 형성되어 있어 기본적인 배후 수요가 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 다이소 울산삼남교동점이 소재하여 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 울주 서부청소년수련관이 울산역 인근에 위치하고 있으며, 울산마을교육공동체거점센터 등 다양한 교육 및 청소년 관련 시설이 울주군 지역 내에 분포합니다. 또한, 여러 학원 및 교습소가 울주군 전역에 운영 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김OO 임차인은 대항력이 있으나, 보증금 및 차임 정보는 기재되어 있으므로 인수되는 권리 금액은 0원으로 분석됩니다. 그럼에도 불구하고, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

* 제시외 건물: 감정평가서에 따라 (ㄱ), (ㄴ)으로 표기된 제시외 건물이 포함되어 일괄 매각되므로, 실제 인도 면적 및 관련 비용을 고려해야 합니다.

* 유동화 물건: 본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 달리 채권 관련 복잡성이 내재될 수 있습니다.

* 지역 환경: 울산 울주군 지역은 산업 폐기물 매립장 및 소각장 설치에 대한 지역 주민들의 우려가 언급되고 있으나, 본건 소재지 인근에서 직접적인 혐오시설의 존재는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 삼남읍에 위치한 근린생활시설로서, 아파트 단지 인근에 자리하여 지역적 이점을 가지고 있습니다. 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하며, 제2종일반주거지역에 속해 있어 향후 발전 가능성도 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인 및 제시외 건물 포함 등 명도 관련 이슈와 유동화 물건이라는 특수성을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 제2종일반주거지역에 위치하여 향후 개발 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 주변 아파트 단지를 배후로 하는 근린생활시설로서 안정적인 임대 수익 또는 재건축/리모델링을 통한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 하되 명도 비용, 제시외 건물 처리 비용, 유동화 물건의 특수성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 권리 분석, 시세 조사 등이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.