나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경1778 [1] 경상북도 성주군 선남면 도성리 764-1 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세운 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 성주군 선남면 도성리에 소재하는 "선남농공단지" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 중소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량 출입은 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통임

형태 및 이용상태

기호(1): 남측으로 완경사지대에 자체 지반은 평탄한 부정형토지로서, "주상용건부지"로 이 용중임.

인접 도로상태

기호(1): 남측으로 왕복2차선도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분 뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 접도구역(접도구역)<도로법>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법>, 공장설립제한지역(수도법시행령 제14조의2)<수도법>

제시목록 외의 물건

별첨 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 에서와 같이 제시외건물(ㄱ)-(ㄹ)이 소재하나, 이에 따른 토지에 미치는 영향은 미미한 것으로 판단됨.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 본건 기호(1) 지상에 관정이 소재함.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2-(가): 철근콘크리트조 슬래브지붕 2층 건물로서 (일반건축물대장상 사용승인일자: 1991.01.10.) 외벽: 외장타일, 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 벽지, 타일, 몰탈위페인팅 등 마감 바닥: 인조석물갈기, 에폭시, 장판지 및 타일 등 마감 창호: 목재 및 알루미늄샷시 이중창호 등임. 2-(나): 시멘트블록조 슬레이트지붕 단층 건물로서 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감 내벽: 몰탈위페인팅 등 마감 창호: 샷시창호 등임. 2-(다), 4-(라): 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서 벽체: 판넬 등 바닥: 시멘트몰탈 등 마감 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

2-(가): 소매점, 사무실, 주택 2-(나): 주택 2-(다): 근린생활시설 4-(라): 창고

설비내역

2-(가): 급배수설비, 위생설비 및 난방설비 등이 되어 있음. 4-(라): 일부 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적및건물개황도" 및 "사진용지" 에서와 같이 제시외건물(ㄱ)-(ㄹ)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상임. (2)기타: 기호2-(가)는 의뢰목록상 구조는 "시멘트벽돌조"이나, 일반건축물대장상 "철근 콘크리트조" 인바, 일반건축물대장 기준에 의거 하였음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건 기본정보

* 사건번호: 대구서부지원 2025타경1778 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 다사새마을금고 (추정)

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경상북도 성주군 선남면 도성리 764-1

* 토지 면적: 1469.00㎡ (444.42평)

* 건물 총면적 (감정가 기준): 597.90㎡ (180.89평)

* 건물 제시외 면적 (감정가 기준): 167.20㎡ (50.58평)

* 등록 건축물 총 면적 (일반건축물대장 기준): 396.36㎡ (120.92평)

- 건물 (2) (일반건축물): 281.16㎡ (85.07평)

- 건물 (4) (일반건축물): 115.20㎡ (34.85평)

* 용도: 근린주택

1.3. 감정가 및 매각정보

* 감정가: 1,343,661,120원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 공동담보, 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주위 환경

* 본건은 경상북도 성주군 선남면 도성리에 소재하며, 북측 인근에 "선남농공단지"가 위치함.

* 주위는 근린생활시설 및 중소규모 공장 등으로 형성되어 있음.

2.2. 교통 및 도로 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통 수준임.

* 남측으로 왕복 2차선 도로에 접하고 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역에 해당함.

* 토지 자체 지반은 평탄한 부정형 토지로서 "주상용건부지"로 이용 중임.

2.4. 주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반)

* 주변 "해오름" 아파트 단지(2016년 준공, 전용면적 약 71㎡)의 최근 매매가는 1억원 초반대 (10,000만원 ~ 13,000만원)로 확인됨.

* 다만, 본건 물건은 1991년 및 1994년에 건축된 근린주택으로, 건축 연령, 용도, 규모 면에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교는 어렵습니다.

* 본건의 감정가는 13억 4천만원 수준으로, 이는 아파트 시세와는 현저한 차이를 보이며, 토지 규모 및 상업적 활용 가능성에 기반한 가치 평가로 판단됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

* 토지 등기부에는 다수의 근저당권 설정이 확인되며, 최선순위 근저당권은 2010년 9월 20일 (을4) 다사새마을금고 520,000,000원임.

* 말소기준권리는 2017년 6월 14일 (을8) 다사새마을금고 근저당권 66,000,000원임.

* 현재 진행 중인 경매는 2025년 6월 26일 (갑7) 다사새마을금고의 임의경매 개시결정으로, 총 채권액은 791,000,000원임.

* 일부 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 있으나 모두 말소 예정임.

3.2. 등기부 현황 (건물)

* 건물 등기부 또한 토지와 유사하게 다수의 근저당권 설정이 확인됨.

* 말소기준권리는 2017년 6월 14일 (을5) 다사새마을금고 근저당권 66,000,000원임.

* 현재 진행 중인 경매는 2025년 6월 26일 (갑5) 다사새마을금고의 임의경매 개시결정이며, 총 채권액은 791,000,000원임.

* 소유권 보존 및 이전 내역이 있으나, 경매로 인해 말소될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 1. 이름: 박 , 보증금: 10,000,000원, 차임: 700,000원, 전입/사업자등록일: 2021-01-13, 확정일자: 2021-01-13, 배당신고일: 2025-09-25, 대항력: 없음

* 2. 이름: 방 , 보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 전입/사업자등록일: 2019-07-17, 확정일자: 없음, 배당신고일: 없음, 대항력: 없음

* 3. 이름: 영남전기기술공사주식회사, 보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 전입/사업자등록일: 2023-04-07, 확정일자: 없음, 배당신고일: 2025-09-11, 대항력: 없음

* 4. 이름: 이 , 보증금: 0원, 차임: 0원, 전입/사업자등록일: 2019-09-09, 확정일자: 없음, 배당신고일: 없음, 대항력: 없음

* 5. 이름: 이 , 보증금: 15,000,000원, 차임: 1,000,000원, 전입/사업자등록일: 2018-08-09, 확정일자: 없음, 배당신고일: 없음, 대항력: 없음

* 6. 이름: 최 , 보증금: 5,000,000원, 차임: 400,000원, 전입/사업자등록일: 2019-12-13, 확정일자: 없음, 배당신고일: 2025-09-17, 대항력: 없음

* 총 임차인 보증금 합계 (인수되는 금액): 0원

3.4. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 모든 등기부상 권리(근저당, 가압류 등) 및 대부분의 임차권은 말소될 예정임.

* 모든 임차인은 "대항력 없음"으로 판단되므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건은 "선남농공단지" 북측 인근에 위치하여 농공단지 종사자 및 관련 업체를 대상으로 하는 상권 형성이 가능함.

* 주변에 근린생활시설 및 중소규모 공장 등이 분포하여 지역 경제 활동의 중심지 역할을 할 수 있음.

4.2. 용도 및 잠재력

* "근린주택"으로서 소매점, 사무실, 주택, 근린생활시설, 창고 등 다양한 용도로 활용 가능함.

* 넓은 토지 면적(약 444평)과 더불어 농공단지 인근이라는 입지적 특성을 고려할 때, 상가, 사무실, 직원 숙소 등으로 복합 개발하여 임대 수익 창출 잠재력이 높음.

5. 생활정보

* 본건은 근린생활시설, 주택, 창고 등의 복합 용도로 활용되는 건물이며, 농공단지 인근에 위치함.

* 직접적인 주거 편의시설 정보는 부족하나, 사업체 및 근로자 대상의 기본적인 생활 편의시설은 주변에 분포할 것으로 예상됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후화

* 주 건물(2)은 1991년 건축되어 30년 이상 경과한 노후 건물로, 리모델링 또는 신축 등 추가적인 투자 비용이 발생할 수 있음.

6.2. 토지 이용 제한

* 계획관리지역 내에 위치하나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립제한지역 등 다수의 지역 지구 지정으로 인해 개발 및 이용에 일부 제한이 따를 수 있음. 구체적인 제한 사항은 관련 법규 확인이 필요함.

6.3. 주변 환경

* "선남농공단지" 인근 및 "가축사육제한구역", "배출시설설치제한지역"에 해당하는 점은 잠재적인 소음, 악취, 환경오염 등의 우려를 고려할 수 있으나, 현황상 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않음.

6.4. 임차인 관련

* 모든 임차인은 대항력이 없어 명도 진행 시 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 실제 명도 절차에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 존재함.

7. 종합 의견

* 본건은 넓은 토지 면적과 농공단지 인접이라는 입지적 장점을 가진 근린주택임.

* 노후된 건물은 리스크 요인이지만, 상업적 활용 잠재력과 더불어 감정가가 총 채무액보다 훨씬 높아 투자 가치가 있는 물건으로 판단됨.

* 임차인들의 대항력이 없어 명도 리스크가 낮다는 점 또한 긍정적 요소임.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적을 활용한 개발 가능성 (상가, 주택, 창고 등 복합 용도)

* "선남농공단지" 인근으로 안정적인 임대 수요 기대

* 감정가 대비 낮은 총 채무액 및 낮은 인수 보증금

* 모든 임차인의 대항력 없음으로 인한 명도 용이성

9. 예상 입찰가

* 주변 아파트 시세(1억 초반대)는 본건 물건과 직접 비교하기 어렵습니다.

* 본건 물건의 감정가는 13억 4천만원 수준입니다.

* 건물 노후화, 토지 이용 제한, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여, 감정가의 약 80% 수준을 예상 입찰가로 제안합니다.

* 예상 입찰가: 1,074,928,896원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.