나이스옥션 법원경매 대구서부 2025타경31473 [1] 대구광역시 서구 비산동 483-16 비산쉐르빌 102동 2층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평화감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 서구 비산동 소재 '서부시장' 북서측 인근에 위치하며,주위로는 아파트,다세대주택,단독주택,근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대임.

교통상황

본건까지 소형차량의 접근은 가능하며 교통상황은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 중
제102동 제2층 제102호로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 등 마감
바닥 : 장판지 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 새시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약3~4m정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

비산동 483-16 :도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 주거환경개선지구(주거환경개선지구내의 건축후퇴선 지정여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다)<도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 대구서부지원 2025타경31473 (1)이며, 감정가는 119,000,000원입니다.

본 건은 토지와 건물이 일괄 매각되는 부동산 임의경매 사건입니다.

물건의 상세 정보는 다음과 같습니다.

소재지: 대구광역시 서구 비산동 483-16 비산쉐르빌 102동 2층102호

용도: 다세대주택

건물면적: 54.36㎡ (약 16.45평)

토지면적: 24.06㎡ (약 7.28평) - 토지지분 포함

감정가: 119,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

본 물건은 대구광역시 서구 비산동에 위치하며, 주변으로는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

지역적으로는 '서부시장' 북서측 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 상황은 소형 차량의 접근이 가능하며, 전반적으로 무난한 편입니다.

물건 북동측으로는 노폭 약 3~4m의 포장도로에 접하고 있어 차량 및 보행자 통행에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

토지는 부정형의 평지로서 현재 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

본 물건의 등기부등본 요약 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

말소기준권리는 2013년 2월 20일에 등기된 한국주택금융공사의 근저당권(금액: 154,000,000원)입니다.

이후 2025년 5월 19일에 이경분 외 5명의 소유권 이전(상속) 등기가 있었으며, 2025년 6월 27일에는 한국주택금융공사에 의한 임의경매 개시 결정(채권액: 69,275,243원)이 등기되었습니다.

모든 부수적인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로, 낙찰자는 권리 인수 부담이 없습니다.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 미상

* 주의: 임차인의 보증금 및 차임이 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 사전에 정확한 사실관계를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 대구광역시 서구 비산동은 전통적인 주택 밀집 지역입니다.

서부시장이 인근에 위치하여 지역 주민들을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

다세대주택이라는 점을 고려할 때, 상업적 가치보다는 지역 내 주거 수요에 맞춰진 상권으로 분석됩니다.

대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 및 생활 편의 시설 위주로 구성되어 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 서부시장 인근에 위치하여 장보기 등 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 편리합니다.

주변에 다양한 형태의 주택들이 분포하고 있어 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

본 물건이 소재한 지역은 주거환경개선지구로 지정되어 있어, 향후 지역 정비 또는 재개발 사업을 통한 주거 환경 개선 가능성이 있습니다.

교육, 의료 등 상세 생활 정보는 추가적인 현장 조사 또는 관련 기관 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

주거환경개선지구: 본 물건이 속한 주거환경개선지구는 향후 재개발 또는 주거 환경 개선 사업의 대상이 될 수 있습니다. 사업 진행 여부, 시기, 방식 등에 따라 이주 또는 추가적인 부담이 발생할 수 있으므로, 관련 계획을 면밀히 확인해야 합니다.

임차인 현황 미상: 임차인의 보증금 및 차임 관련 정보가 확인되지 않았습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용 발생의 잠재적 위험 요인이 될 수 있습니다. 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있더라도, 실제 점유 관계 및 대항력 유무 등을 철저히 조사해야 합니다.

건축 관련 확인 필요 사항: 감정평가서 요약에 '주거환경개선지구 내의 건축 후퇴선 지정 여부는 건축주택과에 별도 확인 바랍니다'라는 내용이 있습니다. 이는 건축 관련 규제 사항으로, 향후 증축이나 재건축 시 영향을 줄 수 있으나, 현재 다세대주택의 이용에는 직접적인 큰 제약을 주지 않을 가능성이 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 서구 비산동에 위치한 다세대주택으로, 권리 관계가 명확하여 인수 부담이 없다는 장점이 있습니다.

또한, 주거환경개선지구라는 특성상 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

하지만 임차인 현황이 미상인 점은 명도 과정에서의 리스크 요인으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 대비가 필수적입니다.

최근 주변 실거래가 수준을 고려했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 개선지구 내 입지라는 점을 감안하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 권리 관계: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 법적 문제없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

미래 개발 가치: 주거환경개선지구라는 점은 장기적인 관점에서 재개발 및 지역 가치 상승을 기대하게 합니다.

생활 편의성: 서부시장 및 주변 근린생활시설 접근이 용이하여 주거 편의성이 좋습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 전용 면적은 54.36㎡ (약 16.45평)입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 대구 서구 비산동 지역의 유사한 다세대주택 실거래가는 다음과 같습니다.

- 영진드림빌 (2002년식, 59.935㎡): 2026년 5월 80,000,000원에 거래. (평당 약 441만원)

- 삼정B동 (1994년식, 52.71㎡): 2026년 5월 60,000,000원에 거래. (평당 약 376만원)

- 낙원빌라A동 (1994년식, 59.73㎡): 2026년 7월 97,000,000원에 거래. (평당 약 537만원)

낙원빌라A동의 사례를 보면, 본 물건과 유사한 2층에 거래된 59.73㎡ 면적이 97,000,000원에 거래되었음을 알 수 있습니다. 이를 본 물건의 면적(54.36㎡)으로 환산 시 약 88,080,000원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

본 물건의 감정가는 119,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높은 수준입니다.

주거환경개선지구라는 점을 고려하더라도, 실거래가 수준을 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 합리적인 예상 입찰가는 95,000,000원에서 105,000,000원 사이로 예상됩니다.

명도 리스크 및 시장 변동성을 고려하여 전략적인 접근이 필요합니다.

전략적 추천 입찰가: 약 100,000,000원 (일억원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.