나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경10268 [1] 경상북도 영덕군 영덕읍 천전리 241 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중앙 · 평가일 2025.07.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 천전리 소재 '아랫내앞마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 및 인근까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호 1) : 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 단독주택 건물부지임.

기호 3) : 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 주택마당 및 주차장등으로 이용중임.

기호 4) : 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서 휴경지 상태임.

인접 도로상태

기호 1,3) : 서측으로 폭 약3~4m 포장도로와 접함.

기호 4) : 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 출입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) : 계획관리지역(2012-07-16), 성장관리계획구역(2024-04-05)(주거유도형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 침수위험지구(천전지구)<자연재해대책법>

기호3) : 계획관리지역(2012-07-16), 성장관리계획구역(2024-04-05)(주거유도형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 4) : 생산관리지역(2012-07-16), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 영농여건불리농지

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

본건 기호 3) 토지는 공부상 지목이 ""답"" 이나 현황 ""주택마당 및 주차장"" 이며 본건 기호 4)는 공부상 지목이 ""전""이나 현황 ""휴경지"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

구조 : 에이엘씨블록구조 아스팔트슁글지붕 단층 건물로서

외벽 : 드라이비트 등 마감.

내벽 : 벽지,타일 등 마감.

바닥 : 장판지, 타일 붙임 등 마감.

창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

LPG가스보일러에 의한 난방설비, 위생 및 급·배수설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

본건 건물에는 별첨“지적개황도 및 건물개황도” 및 ""사진용지"" 와 같이 부합물 및 종물(기호 ㉠~㉣), 컨테이너, 비닐하우스1동 소재함.

공부와의 차이

기호 2)건물은 공부상 구조가 ""에이엘씨블록구조 판넬지붕"" 이나 실제 ""에이엘씨블럭구조 아스팔트슁글지붕"" 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2-공부상 구조가 "에이엘씨블록구조 판넬지붕"이나 실제"에이엘씨블럭구조 아스팔트슁글지붕"임
목록3-공부상 지목이"답"이나 현황"주택마당 및 주차장"임. 지상의 철파이프조 비닐하우스 1동과 이동가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외함
농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
(2026. 7. 8.자 영덕읍사무소 사실조회회신서 참조)
※ 농지취득자격증명 발급기준 및 소요기간에 관하여 반드시 해당관서에 문의 후 입찰 요(신청 반려 및 제출기간 내 미발급 사례 다수 있음)
목록4-공부상 지목이 "전"이나 현황"휴경지"임
농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환)
※ 농지취득자격증명 발급기준 및 소요기간에 관하여 반드시 해당관서에 문의 후 입찰 요(신청 반려 및 제출기간 내 미발급 사례 다수 있음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경10268 (1)

소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 천전리 241

용도: 단독주택

감정가: 547,200,400원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지 정보

토지 면적: 3664.00㎡ (약 1108.06평)

토지 지분: 3664㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 정보

건물 면적: 94.57㎡ (약 28.63평)

건물 지분: 94.57㎡

건물 제시외 면적: 92.20㎡

2. 입지조건

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 천전리 소재 '아랫내앞마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등으로 형성된 농촌 및 주거 복합 지역입니다.

* 주변 교통 상황

차량의 접근이 용이하며 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 현황 및 도로 상태

기호 1) 토지는 주택 부지로 이용 중이며, 기호 3) 토지는 주택 마당 및 주차장으로 이용 중입니다. 기호 4) 토지는 현재 휴경지 상태이며, 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호 1) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거유도형), 가축사육제한구역, 침수위험지구(천전지구)에 해당합니다.

기호 3) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거유도형), 가축사육제한구역에 해당합니다.

기호 4) 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지에 해당합니다.

* 주변 시설

주변에 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, '아랫내앞마을' 내 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 영덕읍 소재지와의 접근성은 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2020년 8월 14일자 영해새마을금고의 근저당권(312,000,000원)입니다.

이 외에도 영해새마을금고의 근저당권(65,000,000원)과 이현성씨의 가압류(244,000,000원)가 등기되어 있으며, 모두 말소 대상입니다.

등기부채권 총액은 621,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본건은 영덕군 영덕읍 천전리에 위치한 단독주택으로, 농경지와 임야 등이 혼재된 지역입니다.

주변의 유사 부동산 매물 정보를 분석한 결과, 영덕읍 지역 내 단독주택 및 전원주택 매물은 다양하게 존재하나, 특정 지역의 상세 시세 정보는 제한적입니다.

영덕 터미널 공인중개사 사무소 등의 정보를 보면, 영덕읍 천전리 내에서도 100평대의 전원주택이 3억원대에 거래된 사례가 있으며, 200평 규모의 촌집이 3억원에 매물로 나와 있는 등, 본건과 같이 넓은 토지를 가진 주택의 경우 토지 가치가 시세에 크게 반영되는 것으로 보입니다.

인근 유사 주택의 매매가는 대략 1억 5천만원에서 3억원 이상까지 다양하게 분포하고 있으며, 토지 면적, 건물 상태, 위치 등에 따라 가격 차이가 큽니다 [cite:4,cite:5,cite:6,cite:7,cite:8,cite:9].

본건의 감정가는 5억 4720만 4천원이나, 총 채무액이 6억 2100만원에 달하여 시세 대비 저평가되었을 가능성도 있습니다. 다만, 현재 감정가 수준에서의 거래 성사 여부는 시장 상황과 본건의 고유한 가치 평가에 따라 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 영덕읍 소재지에서 멀지 않은 곳에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 영덕읍사무소까지는 차량으로 이동 가능한 거리입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근까지 제 차량의 출입이 가능하여 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 자연환경: 주위가 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 발급 필수: 본건 토지 중 일부(기호 3, 4)는 공부상 지목이 '답' 또는 '전'으로 되어 있어 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있으며, 발급 기준 및 소요 기간을 반드시 해당 관서에 문의해야 합니다. 신청 반려 및 미발급 사례가 다수 있으니 유의해야 합니다 [cite:1,cite:10,cite:11,cite:13,cite:15,cite:17].

* 공부상 내용과 현황 차이:

* 건물: 공부상 구조는 '에이엘씨블록구조 판넬지붕'이나 실제는 '에이엘씨블럭구조 아스팔트슁글지붕'입니다.

* 토지(기호 3): 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '주택마당 및 주차장'입니다.

* 토지(기호 4): 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '휴경지'입니다.

이러한 차이는 매각 후 원상회복명령의 대상이 될 가능성이 있습니다.

* 매각 제외 물건: 토지(기호 3) 지상의 철파이프조 비닐하우스 1동과 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로, 이는 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

* 영농여건불리농지: 기호 4) 토지가 영농여건불리농지에 해당합니다.

* 제한구역: 기호 1, 3) 토지는 가축사육제한구역에 해당하며, 기호 1) 토지는 침수위험지구(천전지구)에 해당합니다.

* 총 채무액: 등기부상 총 채권액(621,000,000원)이 감정가(547,200,400원)를 초과하고 있어, 낙찰 후 인수되는 채무는 없으나 권리 관계 및 물건 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지를 보유한 단독주택으로, 농촌 생활 또는 전원생활을 희망하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다. 주변의 농경지 및 임야와 조화를 이루는 입지를 가지고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 발급 의무, 공부와 현황 간의 차이, 법적 제한 사항 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 농지 관련 서류 준비 및 제출에 만전을 기해야 하며, 관련 규정을 사전에 철저히 확인해야 합니다. 채무액이 감정가를 초과한다는 점도 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3664㎡(약 1108평)의 넓은 토지는 활용 가치가 높으며, 전원생활을 위한 충분한 공간을 제공합니다.

* 주거 환경: 농촌 및 단독주택 밀집 지역으로 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 토지 활용 가능성: 향후 토지 이용 계획 변경이나 추가 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다 (단, 관련 법규 확인 필수).

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정될 가능성이 있으며, 철저한 권리분석 및 현장 답사를 통해 잠재 가치를 발굴할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 547,200,400원입니다. 주변 유사 물건 시세를 종합적으로 고려하고, 위에서 언급된 잠재적 리스크(농지 취득, 공부와 현황 불일치, 제한 구역 등)를 감안했을 때, 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 영덕군 천전리 지역의 단독주택 및 넓은 토지 매물에 대한 최신 실거래가 데이터가 부족한 상황입니다.

하지만, 인근 유사 매물의 가격대가 1억 5천만원에서 3억원 이상까지 다양하게 분포하고 있으며, 본건은 넓은 토지를 보유하고 있음에도 불구하고 채무액이 감정가를 상회하는 점을 고려해야 합니다 [cite:4,cite:5,cite:6,cite:7,cite:8,cite:9].

잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근 시, 감정가의 70% ~ 85% 수준 을 예상해 볼 수 있습니다. 이는 약 383,000,000원 ~ 465,000,000원 범위입니다.

최종 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 반드시 추가적으로 확인해야 합니다.

* 최신 실거래가 및 인근 유사 매물 상세 비교 분석.

* 건물 및 토지의 실제 현황 조사 (하자, 수리 필요성 등).

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차 상세 확인.

* 향후 토지 이용 계획 및 규제 변화 가능성 검토.

* 잔금 납부 계획 및 추가 제반 비용 (취득세, 등록세, 법무사 비용 등) 고려.

따라서, 위 예상 범위는 잠정적인 참고 자료로만 활용하시고, 면밀한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.1.물건 기본정보

사건번호: 영덕지원 2025타경10268 (1)

소재지: 경상북도 영덕군 영덕읍 천전리 241

용도: 단독주택

감정가: 547,200,400원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

토지 정보

토지 면적: 3664.00㎡ (약 1108.06평)

토지 지분: 3664㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 정보

건물 면적: 94.57㎡ (약 28.63평)

건물 지분: 94.57㎡

건물 제시외 면적: 92.20㎡

2. 입지조건

본건은 경상북도 영덕군 영덕읍 천전리 소재 '아랫내앞마을' 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 전·답의 농경지, 임야 등으로 형성되어 있는 농촌 및 주거 복합 지역입니다.

* 주변 교통 상황

본건 및 인근까지 제 차량의 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 서측으로 폭 약 3~4m의 포장도로와 접해 있습니다.

* 토지 이용 현황 및 도로 상태

기호 1) 토지는 인접지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 단독주택 건물 부지입니다. 기호 3) 토지는 주택 마당 및 주차장으로 이용 중이며, 기호 4) 토지는 현재 휴경지 상태입니다. 기호 4) 토지는 지적도상 맹지이나 인접지를 경유하여 출입이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호 1) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거유도형), 가축사육제한구역, 침수위험지구(천전지구)에 해당합니다.

기호 3) 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거유도형), 가축사육제한구역에 해당합니다.

기호 4) 토지는 생산관리지역, 가축사육제한구역, 영농여건불리농지에 해당합니다.

* 주변 시설

주변에 편의시설, 교육시설, 의료시설 등에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, '아랫내앞마을' 내 위치하여 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다. 영덕읍 소재지와의 접근성은 양호한 편입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

말소기준권리는 2020년 8월 14일자 영해새마을금고의 근저당권(312,000,000원)입니다. 이 외 영해새마을금고의 근저당권(65,000,000원)과 이현성씨의 가압류(244,000,000원)가 등기되어 있으며, 모두 매각으로 소멸됩니다.

등기부채권 총액은 621,000,000원입니다.

임차인 현황: 인수되는 보증금이 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다 (인수 보증금 합계: 0원).

4. 상권분석

본건은 영덕군 영덕읍 천전리에 위치한 단독주택으로, 농경지와 임야 등이 혼재된 농촌 지역 내에 자리하고 있습니다.

주변의 유사 부동산 매물 정보를 분석한 결과, 영덕읍 지역 내 단독주택 및 전원주택 매물은 다양하게 존재하나, 특정 지역의 상세 시세 정보는 제한적입니다.

영덕 터미널 공인중개사 사무소 등에서 제공하는 매물 정보를 보면, 영덕읍 천전리 인근에서 100평대의 전원주택이 3억원대에 거래된 사례가 있으며, 200평 규모의 촌집이 3억원에 매물로 나온 등, 본건과 같이 넓은 토지를 가진 주택의 경우 토지 가치가 시세에 크게 반영되는 것으로 보입니다.

인근 유사 주택의 매매가는 대략 1억 5천만원에서 3억원 이상까지 다양하게 분포하며, 토지 면적, 건물 상태, 위치 등에 따라 가격 차이가 큽니다 [cite:4,cite:5,cite:6,cite:7,cite:8,cite:9].

본건의 감정가는 5억 4720만 4천원이나, 총 채무액이 6억 2100만원에 달하는 점은 권리 분석 시 고려해야 할 사항입니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 영덕읍 소재지에서 멀지 않은 거리에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. 영덕읍사무소까지는 차량으로 이동 가능한 거리입니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 자연환경: 주위가 농경지, 임야 등으로 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 발급 필수: 본건 토지 중 일부(기호 3, 4)는 공부상 지목이 '답' 또는 '전'으로 되어 있어 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 보증금 미반환 등의 불이익이 발생할 수 있으며, 발급 기준 및 소요 기간을 반드시 해당 관서에 문의해야 합니다. 신청 반려 및 미발급 사례가 다수 있으니 유의해야 합니다 [cite:1,cite:10,cite:11,cite:13,cite:15,cite:17].

* 공부상 내용과 현황 차이:

* 건물: 공부상 구조는 '에이엘씨블록구조 판넬지붕'이나 실제는 '에이엘씨블럭구조 아스팔트슁글지붕'입니다.

* 토지(기호 3): 공부상 지목은 '답'이나 현황은 '주택마당 및 주차장'입니다.

* 토지(기호 4): 공부상 지목은 '전'이나 현황은 '휴경지'입니다.

이러한 차이는 매각 후 원상회복명령의 대상이 될 가능성이 있습니다.

* 매각 제외 물건: 토지(기호 3) 지상의 철파이프조 비닐하우스 1동과 이동 가능한 컨테이너 1동은 매각에서 제외되므로, 이는 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

* 영농여건불리농지: 기호 4) 토지가 영농여건불리농지에 해당합니다.

* 제한구역: 기호 1, 3) 토지는 가축사육제한구역에 해당하며, 기호 1) 토지는 침수위험지구(천전지구)에 해당합니다.

* 총 채무액: 등기부상 총 채권액(621,000,000원)이 감정가(547,200,400원)를 초과하고 있어, 낙찰 후 인수되는 채무는 없으나 권리 관계 및 물건 가치에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 넓은 토지를 보유한 단독주택으로, 농촌 생활이나 전원생활을 희망하는 실수요자에게 매력적일 수 있습니다. 주변의 농경지 및 임야와 조화를 이루는 입지를 가지고 있습니다. 그러나 농지취득자격증명 발급 의무, 공부와 현황 간의 차이로 인한 원상회복 명령 가능성, 가축사육 제한 구역 및 침수 위험 지구 등 여러 리스크 요인을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 농지 관련 서류 준비 및 제출에 만전을 기해야 하며, 관련 규정을 사전에 철저히 확인해야 합니다. 총 채무액이 감정가를 초과하는 점도 시장 상황과 함께 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 3664㎡(약 1108평)의 넓은 토지는 활용 가치가 높으며, 전원생활을 위한 충분한 공간을 제공합니다.

* 주거 환경: 농촌 및 단독주택 밀집 지역으로 조용하고 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 토지 활용 가능성: 향후 토지 이용 계획 변경이나 추가 개발 가능성을 고려해 볼 수 있습니다 (단, 관련 법규 확인 필수).

* 합리적인 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정될 가능성이 있으며, 철저한 권리분석 및 현장 답사를 통해 잠재 가치를 발굴할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 547,200,400원입니다. 주변 유사 물건 시세를 종합적으로 고려하고, 위에서 언급된 잠재적 리스크(농지 취득, 공부와 현황 불일치, 제한 구역 등)를 감안했을 때, 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 특히, 영덕군 천전리 지역의 단독주택 및 넓은 토지 매물에 대한 최신 실거래가 데이터가 제한적입니다.

다만, 인근 유사 매물의 가격대가 1억 5천만원에서 3억원 이상까지 다양하게 분포하고 있으며, 본건은 넓은 토지를 보유하고 있음에도 불구하고 채무액이 감정가를 상회하는 점을 고려해야 합니다 [cite:4,cite:5,cite:6,cite:7,cite:8,cite:9].

잠재적 리스크를 고려한 보수적인 접근 시, 감정가의 70% ~ 85% 수준 을 예상해 볼 수 있습니다. 이는 약 383,000,000원 ~ 465,000,000원 범위입니다.

최종 입찰가 산정 시에는 다음과 같은 사항을 반드시 추가적으로 확인해야 합니다.

* 최신 실거래가 및 인근 유사 매물 상세 비교 분석.

* 건물 및 토지의 실제 현황 조사 (하자, 수리 필요성 등).

* 농지취득자격증명 발급 가능성 및 절차 상세 확인.

* 향후 토지 이용 계획 및 규제 변화 가능성 검토.

* 잔금 납부 계획 및 추가 제반 비용 (취득세, 등록세, 법무사 비용 등) 고려.

따라서, 위 예상 범위는 잠정적인 참고 자료로만 활용하시고, 면밀한 현장 조사와 전문가 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.