나이스옥션 법원경매 영덕 2025타경615 [1] 경상북도 영덕군 영해면 성내리 359-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.11.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 영덕군 영해면 성내리 소재 "영해초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다가구주택 및 농경지 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통사정은 양호함.

형태 및 이용상태

일련번호(2) : 부정형의 평지로서 단독주택(다가구주택)건부지로 이용중임. 일련번호(3) : 부정형의 평지로서 주거나지로 이용중임. 일련번호(4) : 부정형의 평지로서 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호(2) : 본건 일련번호(4)를 통하여 접근 가능함. 일련번호(3) : 본건 일련번호(2)를 통하여 접근 가능함. 일련번호(4) : 본건이 폭 약 4~5m의 포장도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(2) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-02)<교육환경 보호에 관한 법률> 일련번호(3) : 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역 , 성장관리계획구역(2024-04-05)(근린유 도형), 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대 보호구역(2013-07-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률> 일련번호(4) : 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역_200)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-07-02)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시재생 활성 화 계획이 수립된 도시재생 활성화 지역<도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법>, <추가기 재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

일련번호(2) : 공부상 지목이 "답"이나, 현황 "대"임. 일련번호(4) : 공부상 지목이 "답"이나, 현황 "도로"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서 -외벽 : 화강석 등 마감 -내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 -바닥 : 장판지 및 타일 등 마감 -창호 : 샷시창호임.

이용상태

단독주택(다가구주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 : 미상임. 2. 기타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 2 : 공부상 지목이 "답"이나, 현황 "대"임
- 목록 4 : 지분매각, 공부상 지목이 "답"이나, 현황''도로"임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 영덕지원 2025타경615 (1)

* 소재지: 경상북도 영덕군 영해면 성내리 359-5 (도로명: 경상북도 영덕군 원당길 11-6)

* 건물명칭: 단독주택 (다가구주택)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 873,802,400원

* 토지면적: 813.30㎡ (약 246.0평)

* 건물면적: 599.70㎡ (약 181.4평)

* 매각대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 남대구새마을금고

* 특이사항: 공동담보, 지분매각, 일괄매각

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경상북도 영덕군 영해면 성내리에 위치하며, 주위는 단독주택, 다가구주택 및 농경지 등이 혼재되어 있습니다. 영해초등학교 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 양호한 편입니다.

* 인접 도로상태: 본건(일련번호 2)은 폭 약 4~5m의 포장도로인 일련번호(4)를 통하여 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 일련번호(2): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

* 일련번호(3): 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역

* 일련번호(4): 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시재생 활성화 계획 수립 지역 (건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로)

* 공부와의 차이:

* 목록 2: 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "대"로 이용 중입니다.

* 목록 4: 공부상 지목은 "답"이나, 현황은 "도로"로 이용 중입니다.

* 주변 혐오시설: 제공된 정보 및 검색 결과에 따르면, 본 물건지 주변에서 특별히 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2017년 5월 12일 접수된 주식회사새마을금고자산관리회사의 근저당권 (채권액 432,000,000원)이 말소기준권리이며, 해당 권리를 포함한 대부분의 등기상 권리는 경매 절차에 따라 소멸될 예정입니다.

* 토지 등기부 요약:

* 소유권 변동: 김석진, 정지희, 이정환 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

* 채권 총액 (등기부 기재 기준): 542,000,000원 (근저당, 압류, 임의경매 등)

* 건물 등기부 요약:

* 소유권 변동: 정지희, 이정환 순으로 소유권 보존 및 이전이 있었습니다.

* 채권 총액 (등기부 기재 기준): 752,000,000원 (근저당, 전세권, 주택임차권, 압류, 임의경매 등)

* 임차인 현황:

* 임차인 권혁준: 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입/확정 2025-05-12, 배당신고 2025-07-29. 대항력 없음.

* 임차인 김재훈: 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입/확정 2025-05-09, 배당신고 2025-08-13. 대항력 없음.

* 임차인 박주희: 보증금 40,000,000원, 차임 100,000원, 전입/확정 2025-03-05, 배당신고 2025-08-29. 대항력 없음.

* 임차인 서누리: 보증금 40,000,000원, 차임 300,000원, 전입/확정 2023-03-07, 배당신고 2025-08-28. 대항력 없음.

* 임차인 서수빈: 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입 2023-02-28, 확정 2023-02-14, 배당신고 2025-03-07. 대항력 없음.

* 임차인 신은재: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2018-01-03. 확정일자 및 배당신고일자 미상. 대항력 없음. (금액이 미상이라도 주의 필요)

* 임차인 이월순: 보증금 110,000,000원, 차임 100,000원, 전입/확정 2018-01-03, 배당신고 2025-08-27. 대항력 없음.

* 임차인 이월순: 보증금 60,000,000원, 차임 100,000원, 전입/확정 2018-06-28, 배당신고 2025-07-28. 대항력 없음.

* 임차인 이흥수: 보증금 3,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2020-06-25, 배당신고 2025-08-20. 대항력 없음.

* 임차인 최경식: 보증금 30,000,000원, 차임 350,000원, 전입/확정 2025-06-16, 배당신고 2025-07-16. 대항력 없음.

* 임차인 탁소연: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-10-21, 확정 2024-10-02, 배당신고 2025-08-01. 대항력 없음.

* 임차인 홍석민: 보증금 20,000,000원, 차임 200,000원, 전입/확정 2023-02-28, 배당신고 2025-03-31. 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 영덕군 영해면 성내리에 위치하며, 주위는 주거지와 농경지가 혼재된 지역입니다.

* 영해초등학교가 인근에 있어 교육 환경 접근성이 있습니다.

* 상권은 지역 커뮤니티를 중심으로 형성된 소규모 상권으로 파악됩니다.

* 차량 접근성은 양호하며, 제반 교통 상황도 무난한 편입니다.

* 상세한 상업 시설 분포 및 활성화 정도는 추가적인 현장 조사 및 지역 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 영해초등학교 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의 시설은 지역 수준에 맞게 갖추어져 있을 것으로 예상됩니다. 상세한 편의시설 정보는 현장 방문 시 확인이 필요합니다.

* 주거환경: 단독주택 및 다가구주택, 농경지가 혼재된 조용한 주거 환경으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지목과 현황 불일치: 일부 토지(목록 2, 4)가 공부상 지목과 실제 이용 현황이 다릅니다. 특히 목록 4는 현황 "도로"로 사용되고 있어, 추후 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다. 이는 건축법상 도로로서의 효력, 지목 변경 가능성 등을 면밀히 검토해야 할 부분입니다.

* 지분매각: 토지가 지분으로 매각되므로, 향후 공유물 분할 등 추가적인 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 토지의 온전한 활용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 임대차 미확인 보증금: 임차인 신은재의 경우 보증금 및 차임이 미상으로, 대항력은 없으나 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다. 금액 확인 및 명확한 사실관계 파악이 필요합니다.

* 공동담보 물건: 공동담보로 묶여 있는 다른 물건의 처분 결과가 본 경매 절차에 직접적인 영향을 미치지는 않으나, 관련 사항을 인지할 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 영덕군 영해면에 소재한 다가구주택으로, 감정가는 873,802,400원입니다.

* 등기부상 권리들은 대부분 말소될 예정이며, 인수되는 권리가 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 토지의 지목과 현황의 차이, 지분 매각, 일부 임차인의 보증금 미상 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 면밀한 확인이 필요합니다.

* 건물 전체 매각이므로 건물에 대한 소유권 확보는 확실하나, 토지 활용 계획 시 지분 매각이라는 점을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 지목과 현황이 다른 토지: 현황에 맞는 지목 변경 또는 토지 활용 방안 모색 시 잠재적 가치 상승 기대.

* 다가구주택으로서의 임대 수익: 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 구조. (임대차 현황 상세 분석 필요)

* 교육 시설 인근: 영해초등학교 인근으로, 주거 선호도가 있을 수 있습니다.

* 권리 인수 없음: 안전한 권리 분석을 바탕으로 투자를 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 873,802,400원

* 인수되는 보증금: 0원

* 본 물건은 대항력 있는 임차인이 없는 것으로 분석되어, 인수되는 보증금은 없습니다.

* 예상 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 방문을 통한 건물 상태, 내부 구조, 수리 필요 여부 등을 확인해야 합니다. 또한, 주변 부동산 시장의 최근 거래 사례, 유사 물건의 시세 동향, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 조사해야 합니다.

* 현 시점에서는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 감정가를 기준으로 시장 상황, 물건의 장단점, 잠재적 리스크 해소 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 일반적으로 권리 인수 사항이 없고 물건 상태가 양호할 경우 감정가의 70~90% 수준을 참고하나, 본 물건의 특성을 감안하여 신중한 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.