나이스옥션 법원경매 상주 2025타경5365 [1] 경상북도 상주시 화남면 동관리 209-25 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 보람감정 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 상주시 화남면 동관리 소재 ""억시기마을"" 동측 인근(기호1) 및 남동측
근거리(기호2,3)에 위치하며 주위는 지방도주변 산간 농경지대로서 농경지,농가주택,팬션
,임야등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 소형차량 및 농기계출입 가능하며 인근 지방도에 시내버스가 운행중인바,제반
교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호 1) 부정형의 토지로서 서측 완경사지에 계단식으로 조성되어 농경지(전) 및 일부
휴경지로 이용중임.

기호2,3)부정형의 토지로서 농경지(전)으로 이용중임.

인접 도로상태

기호 1) 서측으로 폭약 12미터의 포장도로와 접함.
기호2,) 지적도상 맹지이나 실제 북측으로 개서된 폭 약 2~4미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)폐수배출시설 설치제한지역(폐수배출시설(특정수질유해물질)설치제한지역)<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, (낙동강)건축허가제한지역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(2) :계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)폐수배출시설 설치제한지역(폐수배출시설(특정수질유해물질)설치제한지역)<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, (낙동강)건축허가제한지역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>
일련번호(3) :계획관리지역, 가축사육제한구역(절대제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, (금강)폐수배출시설 설치제한지역(폐수배출시설(특정수질유해물질)설치제한지역)<금강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>, (낙동강)건축허가제한지역<낙동강수계 물관리 및 주민지원 등에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별첨 ""지적 및 건물개황도""와 같이 기호1) 제시외 물건 1동이 소재함.
기호2,3)지상에는 소유자미상의 비닐하우스 2동과 오이제배시설이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : 기호(1) 지상에 연고자 미상의 분묘 및 소유자 미상의 과수목 및 제시외 물건
이 소재하며, 기호(3)지상에 소유자 미상의 비닐하우스(창고로 이용중)가 소
재함.

물건 비고

농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환. 지상 소재 분묘를 위한 분묘기지권 성립 여지 있으며 과수목 및 제시외 건물 매각 제외.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 상주지원 2025타경5365 (1)

* 소재지: 경상북도 상주시 화남면 동관리 209-25

* 토지용도: 전 (농지)

* 감정가: 36,881,600원

* 토지 면적: 11,725.00㎡ (약 3,547평)

* 건물 면적: 0.00㎡ (건물 없음)

* 매각 대상: 토지 매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주식회사라임자산대부 (주OOOOOOOOO)

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 분묘기지권 성립 여지, 개발행위허가제한구역

* 주의사항: 농지법상 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환. 지상 분묘, 과수목 및 제시외 건물은 매각 제외.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 본 물건은 경상북도 상주시 화남면 동관리 소재 "억시기마을" 동측 인근 및 남동측 근거리에 위치합니다.

* 주위는 지방도 주변의 산간 농경지대로 형성되어 있으며, 농경지, 농가주택, 팬션, 임야 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통상황:

* 소형 차량 및 농기계의 출입이 가능합니다.

* 인근 지방도에 시내버스가 운행 중으로, 전반적인 교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

* 토지 형태 및 이용 상태:

* 기호1 토지는 부정형으로 서측 완경사지에 계단식으로 조성되어 있으며, 현재 농경지(전) 및 일부 휴경지로 이용 중입니다.

* 기호2, 3 토지는 부정형이며, 농경지(전)로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태:

* 기호1 토지는 서측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 기호2 토지는 지적도상 맹지이나, 실제 북측으로 개설된 폭 약 2~4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 계획관리지역

* 가축사육제한구역 (절대제한지역, 전 축종)

* (금강)폐수배출시설 설치제한지역

* (낙동강)건축허가제한지역

3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 말소기준권리: 2022년 5월 12일 접수된 주식회사라임자산대부의 근저당권 (채권액 225,000,000원)입니다.

* 본 경매 사건(2025타경5365) 또한 주식회사라임자산대부의 신청으로 진행되었습니다.

* 근저당권 외 소유권 이전 등기 등이 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 인수되는 보증금 합계액은 0원입니다.

* 현재 등기부상 임차인은 없는 것으로 확인됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 지방도 인근에 위치한 농경지대로, 주변은 농가주택, 팬션, 임야 등이 혼재된 전형적인 농촌 지역입니다.

* "억시기마을"이 인근에 소재하며, 대규모 상업 시설이나 산업 단지 등은 주변에 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

* 교통: 인근 지방도에 시내버스가 운행하며, 소형 차량 및 농기계 접근이 용이합니다.

* 주변 시설: 농가 주택 및 팬션 등이 소재하여 지역 특성상 기본적인 생활 편의 시설은 인근 마을을 이용해야 할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명: 본 토지는 농지이므로, 매수 시 관할 시청 또는 읍면사무소에서 농지취득자격증명을 발급받아 제출해야 합니다. 미제출 시 매수보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생할 수 있습니다.

* 분묘기지권: 토지 지상에 연고자 미상의 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 향후 토지 이용에 제약이 될 수 있으므로 현장 답사를 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 개발행위허가 제한: 해당 토지는 개발행위허가 제한 구역에 포함되어 있어, 향후 건축 또는 개발 행위에 대한 제한이 있을 수 있습니다. 계획관리지역임에도 불구하고 이러한 제한 사항을 반드시 확인해야 합니다.

* 기타 법규 제한: 가축사육제한구역, 폐수배출시설 설치제한지역, 건축허가제한지역 등으로 지정되어 있어, 특정 행위(예: 축사 신축, 특정 시설 설치)에 대한 법적 제한이 존재합니다.

* 매각 제외 물건: 과수목 및 제시외 건물(별첨 지적 및 건물개황도상 기호1 제시외 물건 1동, 기호2,3 지상 비닐하우스 2동 및 오이제배시설)은 매각에서 제외되므로 인수하지 않습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경상북도 상주시 화남면 동관리 소재의 넓은 면적(11,725㎡)을 가진 농경지(전)입니다.

* 감정가는 36,881,600원으로, 토지면적 대비 저평가 가능성이 있습니다.

* 계획관리지역이라는 점은 긍정적이나, 개발행위허가 제한, 가축사육 제한 등 다양한 법규적 제약이 존재합니다.

* 권리상 인수할 채무는 없는 것으로 보이나, 농지취득자격증명 발급 가능 여부와 현장 답사를 통한 분묘기지권 성립 여부 등 실질적인 확인이 매우 중요합니다.

* 향후 개발 또는 농업 활용 방안에 대한 면밀한 검토가 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 면적의 농지 (11,725㎡)

* 계획관리지역으로 향후 토지 이용 변경 가능성 잠재

* 주변 농가 주택, 팬션 등 지역 개발 현황 참고

* 감정가 대비 저렴한 취득 기회 모색 가능

9. 예상 입찰가

* 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

* 감정가, 주변 유사 물건 거래 사례, 토지 활용 계획에 따른 수익성 분석, 그리고 현장 답사를 통한 추가적인 가치 평가가 필요합니다.

* 전문적인 분석과 신중한 검토를 통해 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.