나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11197 [1] 경상북도 구미시 옥계동 610-1 디동 1층 101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 '옥계초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는
아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형
성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장이 인근에 소재하여 제반교통사정은 보통임

건물의 구조

(1) 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 1층 101호 단위상가로서,

-외벽 : 석재붙임, 드라이비트, 일부 방부목 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창호 : 새시창호임.

이용상태

근린생활시설임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 햐향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 연립주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

폭 약 6~8m 단지 내부도로를 통하여 남동측으로 왕복 2차로 포장도로로 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역
(환경관리과문의)), 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근 관
계인 등의 탐문 등에 의거 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로 평가하였으며
, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로 확인하였으니, 경
매 진행 시 참고 바랍니다.

본건은 남측 출입구에서는 2층이며, 동측 출입구에서는 1층에 소재하니, 경매 진행
시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경11197 (1)

소재지: 경상북도 구미시 옥계동 610-1 디동 1층 101호 (신주소: 경상북도 구미시 산호대로23길 13)

용도: 근린상가

감정가: 231,000,000원

토지면적: 43.28㎡ (약 13.09평)

토지지분: 43.284㎡ (약 13.09평)

건물면적: 49.47㎡ (약 14.96평)

건물지분: 49.47㎡ (약 14.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구미강동새마을금고 (등기부상 확인)

특이사항: 공동담보

건축물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 1층 101호. 외벽: 석재붙임, 드라이비트, 일부 방부목 등 마감. 내벽: 벽지 및 타일 등 마감. 바닥: 내장바닥재, 타일 등 마감. 창호: 새시창호.

이용상태: 근린생활시설.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등.

토지형상/이용: 남동측 하향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 연립주택 및 근린생활시설 부지로 이용 중.

인접도로: 폭 약 6~8m 단지 내부도로를 통하여 남동측 왕복 2차로 포장도로로 출입 가능.

토지이용계획: 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역.

공부와의 차이: 없음.

기타참고사항: 임대관계 미상. 내부 확인은 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 외부에서 투시 가능한 범위 및 인근 관계인 탐문에 의거 평가되었음. 남측 출입구에서는 2층, 동측 출입구에서는 1층에 소재.

1.2. 입지조건

위치: 경상북도 구미시 옥계동 610-1 디동 1층 101호 (신주소: 경상북도 구미시 산호대로23길 13)

주위환경: 본 건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 '옥계초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있습니다. 생활편의시설 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통입니다.

교통: 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

1.3. 권리분석

말소기준권리: 을6 근저당권 (구미강동새마을금고, 2018-07-06 접수, 130,000,000원).

주요 권리 내역:

* 소유권보존 (주식회사월드기획, 2012-12-31)

* 소유권이전 (주식회사월드타운, 2016-04-05)

* 소유권이전 (한금채, 2018-07-06, 매매)

* 가압류 (주식회사굿컴퍼니, 2018-11-09, 100,000,000원)

* 가압류 (김수애외 5명, 2021-04-14, 211,400,000원)

* 임의경매 (구미강동새마을금고, 2025-07-03, 67,856,110원) - 본 건 경매개시결정

* 압류 (구미시, 2025-10-13)

등기부채권 총액: 441,400,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

인수사항: 인수할 보증금 합계 0원.

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 경상북도 구미시 옥계동은 아파트 단지와 다세대, 연립, 다가구, 단독주택이 밀집한 주거 중심 지역입니다. 이에 따라 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

인근에 '옥계초등학교'가 위치하며, 다양한 근린생활시설 및 상업 시설이 공존하고 있습니다.

간선도로 인근으로 차량 접근성이 양호하며, 주변 버스정류장 이용이 편리합니다.

주요 상권은 아파트 단지 입구 및 대로변 노선상가를 중심으로 형성되어 있으며, 본 건은 이러한 상권의 일부를 구성하여 안정적인 영업 활동이 가능할 것으로 보입니다.

구미시 도심 상권 활성화를 위한 노력의 일환으로 야시장 운영 등 지역 경제 활성화 사업이 진행되고 있으며, 이는 지역 전반의 상권 활성화에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

주변 유사 상가 건물들의 실거래 사례를 볼 때, 옥계동 일대의 상가들은 지역 내 수요와 입지에 따라 거래되고 있습니다.

1.5. 생활정보

교육시설: 옥계초등학교가 남서측 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

교통: 간선도로 이용이 편리하며, 인근 버스승강장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설: 주변 주거 단지 내 마트, 병원, 음식점 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. (자료 기반 추론)

자연환경: 인근에 낮은 산들이 있어 공기가 좋고 조용하다는 거주민들의 후기가 있습니다.

혐오시설: 조사된 정보 및 주변 환경에 대한 검색 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설이 있다고 판단될 만한 정보는 확인되지 않았습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상: 현재 임차인 현황 및 임대료, 보증금 등 구체적인 임대 조건이 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

내부 확인 불가: 폐문 등으로 인해 정확한 내부 상태, 수리 여부, 구조 등을 파악하기 어려웠습니다. 내부 확인 없이 진행 시 예상치 못한 수리비 발생 또는 활용도 저하의 위험이 있습니다.

출입구 위치 혼동 가능성: 남측 출입구 기준 2층, 동측 출입구 기준 1층에 위치하므로, 실제 이용 및 접근성을 현장에서 반드시 재확인해야 합니다.

토지이용계획상 제한: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 향후 건축 또는 용도 변경 시 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 옥계동의 주거 밀집 지역 내에 위치한 근린생활시설로, 지역 주민을 대상으로 하는 상가로서 안정적인 수요 확보가 가능할 것으로 판단됩니다.

건물은 철근콘크리트 구조로 관리 상태는 양호할 것으로 추정되나, 내부 상태 확인이 불가능한 점과 임대 관계 미상인 점은 투자 결정 시 주의해야 할 부분입니다.

교통 및 주변 환경은 보통 수준으로 평가되며, 인근의 교육시설 및 편의시설 접근성 또한 양호합니다.

전반적으로 투자 가치를 고려할 만하나, 상세한 현장 조사 및 임대차 관계 확인이 선행되어야 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

1.8. 투자 포인트

풍부한 배후 수요: 인근 다수의 아파트 단지와 주택가 밀집 지역에 위치하여 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

생활 편의시설 접근성: 옥계초등학교 및 다양한 근린생활시설이 인접하여 지역 내 유동인구 유입이 기대됩니다.

권리 소멸: 말소기준권리인 근저당권 이하 모든 권리는 낙찰과 동시에 소멸되므로, 권리 관계가 비교적 명확합니다.

지역 상권 활성화 기대: 구미시의 도심 상권 활성화 노력과 더불어, 지역 내 주거 단지 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출이 가능합니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 정확한 산정이 어렵습니다.

감정가 231,000,000원을 기준으로 하되, 실제 현장 조사를 통해 내부 상태, 수리 필요성, 임대 가능성 및 임대 조건 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

또한, 최근 구미시 옥계동 일대의 유사 근린상가 실거래가 및 주변 시세 동향을 추가적으로 분석하여 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

본 물건은 인수할 보증금이 없어 감정가 대비 면밀한 현장 조사를 거쳐 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.