나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11136 [1] 경상북도 구미시 원평동 76-1 2층203호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼성현 · 평가일 2025.07.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상북도 구미시 원평동 76-1번지 속칭 녹원빌라 2층 203호 단위세대로서 부근은 단독주택,연립주택단지, 구미역광장 등으로 형성된 주거지대로서 주거환경 보통임.

교통상황

차량출입 가능하며 대중교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 연릷주택 중 2층 203호 단위세대로서 1991.04.10준공
외벽 : 외장용적연와타일 , 페인트
내벽 : 벽지, 타일등 내장 인테리어
바닥 : 콘크리트위 타일, 장판재 등 마감
창호 : 알미늄샤시 유리창임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

상하수도 위생설비, 가스보일러에 의한 개별난방시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 연립주택 부지로서 평지임.

인접 도로상태등

북동측으로 폭 6미터정도의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대사항 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2025타경11136 (1)

소재지: 경상북도 구미시 원평동 76-1 2층203호

용도: 연립주택

감정가: 65,000,000원

토지면적: 82.83㎡ (약 25.05평)

토지지분: 82.83333333333333㎡ (약 25.05평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 92.19㎡ (약 27.89평)

건물지분: 92.19㎡ (약 27.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 공유물분할을위한경매

채권자: 권OO

특이사항: 공유물분할경매, 선순위가처분

건축물 정보:

* 건축물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층건 연립주택 중 2층 203호

* 준공일자: 1991년 4월 10일

* 외벽: 외장용적연와타일, 페인트

* 내벽: 벽지, 타일 등

* 바닥: 콘크리트 위 타일, 장판재 등

* 창호: 알루미늄샤시 유리창

* 설비: 상하수도 위생설비, 가스보일러 개별난방

1.1. 입지조건

* 주위환경: 경상북도 구미시 원평동 76-1번지 속칭 녹원빌라 2층 203호 단위세대로서, 주변은 단독주택, 연립주택단지, 구미역 광장 등으로 형성된 주거지대로 주거환경은 보통임.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며 대중교통 사정도 보통 수준임.

* 인접 도로상태: 북동측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 소로3류(접함), 가축사육제한구역으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 경매 구분: 공유물분할을 위한 경매로, 재산 분할을 목적으로 경매가 진행됨.

* 채권자: 권OO

* 등기부 요약:

* 갑1 (1991-07-01): 공유자 전원의 지분 전부 이전 (김화수)

* 갑2 (2023-06-29): 소유권 이전 (김가윤 외 7명, 상속)

* 갑4 (2024-08-09): 2번 김상섭 지분 전부 이전 (권진욱, 강제경매 2023타경13588로 인한 매각)

* 갑6 (2024-10-04): 2번 유연화 지분, 김순영 지분, 김순애 지분, 김재섭 지분, 김정철 지분, 김가희 지분, 김가윤 지분 가처분 (권리자: 권진욱, 대구지방법원 2024카단11257). 이 권리는 인수 대상임.

* 갑7 (2025-07-03): 임의경매 (권진욱, 말소기준권리). 권리 금액 0원, 말소 대상임.

* 말소기준권리: 갑7 (임의경매)이 말소기준권리이므로, 이보다 선순위가 아닌 권리들은 일반적으로 말소됨. 다만, 갑6 가처분은 '인수'로 명시되어 있어 매수인이 인수해야 할 가능성이 높음.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대사항 미상임. 금액이 미상이라도 주의 필요.

1.3. 상권분석

* 주변 부동산 거래 사례 (입력된 JSON 정보 분석):

* 동일 건물 (녹원빌라, 원평동 76-1): 2026년 3월 16일, 92.19㎡(전용면적) 거래가 6,500만원. 이는 감정가와 동일한 금액임.

* 인근 빌라 (진양타운, 원평동 8-65): 2026년 6월 10일, 57.36㎡ 거래가 7,117만원.

* 인근 빌라 (남해주택3, 원평동 413-1): 2026년 7월 25일, 60.355㎡ 거래가 4,300만원.

* 시세 분석: 동일 건물인 녹원빌라의 최근 매매 사례가 감정가와 일치하는 6,500만원이므로, 현재 시세는 해당 금액 수준으로 판단됨. 다만, 다른 연립/다세대 주택 사례에서 가격 편차가 발견됨.

1.4. 생활정보

* 주변 시설: 구미역 광장이 인근에 형성되어 있으며, 주거지대로서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 구미시립민속관이 원평동에 위치함. 금오시장이 인근에 있어 상업 및 먹거리 시설 이용이 편리함.

* 혐오시설: 조사 결과, 해당 물건지 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 공유물분할경매: 다수의 공유자가 존재하여 경매 과정 및 이후 소유권 행사 과정에서 복잡한 절차가 따를 수 있음.

* 선순위 가처분 (인수): 등기사항에 '선순위 가처분 (인수)'으로 명시된 권리(갑6)가 있어, 매수인이 해당 가처분 내용(채권액, 집행 내용 등)을 추가로 부담하거나 해결해야 할 가능성이 매우 높음. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생으로 이어질 수 있음.

* 임대사항 미상: 임차인이 존재하는지 여부, 보증금 및 차임 내역이 불분명하여 명도 과정이나 예상치 못한 보증금 반환 채무가 발생할 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 구미시 원평동에 위치한 연립주택으로, 공유물분할을 위한 경매로 진행 중임. 동일 건물 내 최근 거래 사례와 감정가가 일치하여 시세는 안정적인 것으로 보이나, '선순위 가처분 (인수)' 및 '임대사항 미상'이라는 중대한 리스크를 안고 있음. 이러한 권리관계와 임대차 현황을 명확히 파악하지 않고 입찰할 경우 상당한 추가 부담이 발생할 수 있음.

1.7. 투자 포인트

* 동일 건물(녹원빌라)의 최근 실거래가(6,500만원)가 감정가와 일치하여 시세 기준이 명확함.

* 구미역 인근의 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 환경은 양호함.

* 공유물 분할 경매로 인해 경쟁이 적을 경우, 권리관계 해소 시 시세 차익을 기대할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 6,500만원이며, 동일 건물 내 최근 거래가도 6,500만원으로 확인됨.

임차인 현황에서 '인수 보증금 합계'는 0원이므로, 이를 입찰가 산정 시 제외함.

그러나, '선순위 가처분 (인수)' 권리로 인해 추가적인 부담이 발생할 가능성이 매우 높아, 이에 대한 충분한 검토와 대비가 필요함.

리스크 요인을 감안할 때, 보수적인 관점에서 감정가 수준인 6,500만원을 기본으로 하되, 가처분 관련 해결 비용 및 명도 비용 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것임.

따라서, 잠재적 리스크를 고려한 예상 입찰가는 6,000만원 ~ 6,500만원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.