나이스옥션 법원경매 김천 2025타경401 [1] 경상북도 구미시 형곡동 112-1 제5층 제2호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 모든 · 평가일 2025.07.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '구미시립중앙도서관' 북측 인근에 위치하는 ""(통칭)
동우주택 제5층 제2호(집합건축물대장상 및 현지 호칭 502호임)"" 단위세대로서, 부근은 정
비된 주택지대로서 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있음.

교통상황

본 단지까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층건 중 제5층 제2호(집합건축물대장상 및 현지 호칭 502호임)로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감
내벽 : 벽지, 일부 타일 등 마감
바닥 : 장판지, 일부 타일 등 마감
창호 : 하이섀시창임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 대체로 등고, 평탄한 2필지 일단의 가로장방형의 아파트부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종제한구역), 역사
문화환경보존지역(2구역)에 속함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 등기사항전부증명서상 주소는 ""제5층 제2호""이나, 집합건축물대장 및 현지 호칭은
제5층 제502호""임.

물건 비고

집합건축물대장 및 현지호칭 502호.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 김천지원 2025타경401 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 형OOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 형곡동 112-1 제5층 제2호 (집합건축물대장 및 현지 호칭 502호)

용도: 아파트

감정가: 55,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 43.60㎡ (약 13.2평)

토지지분: 43.60㎡ (약 13.2평)

건물면적: 77.42㎡ (약 23.4평)

건물지분: 77.42㎡ (약 23.4평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경상북도 구미시 형곡동 소재 '구미시립중앙도서관' 북측 인근에 위치합니다.

주변은 정비된 주택지대로 아파트, 연립주택, 다세대주택, 단독주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통상황

본 단지까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 현황

토지는 인접지대와 대체로 등고 및 평탄한 2필지 일단의 가로장방형의 아파트 부지로 이용 중입니다.

북측으로 폭 약 8m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 문제가 없습니다.

2.4. 토지이용계획

본 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8~10m)(접합)에 해당합니다.

또한, 가축사육제한구역(모든축종제한구역) 및 역사문화환경보존지역(2구역)에 속하므로 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 구조 및 상태

건축물은 철근콘크리트조 스라브지붕 5층건 중 제5층 제2호(전유부상 502호)입니다.

외벽은 몰탈위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감으로 이루어져 있습니다. 창호는 하이섀시창입니다.

3.2. 건물 이용 상태

현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

3.3. 건물 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부 요약

등기사항전부증명서상 소유권 변동 내역은 다음과 같습니다.

- 1998-09-28: 오문석 소유권 이전

- 2015-06-24: 이대형 소유권 이전

4.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2015년 06월 24일 접수된 형곡새마을금고 근저당권(채권액 44,200,000원)이며, 이보다 선순위 권리는 없습니다.

4.3. 임차인 현황

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 450,000원

* 전입일자(사업일자): 2017-03-06

* 확정일자: 2017-03-06

* 배당신고일자: 2025-09-29

* 대항력: 없음

4.4. 인수되는 권리

상기 임차인 박 은 대항력이 없으며 보증금 0원이므로, 인수되는 보증금은 없습니다.

총 등기부채권액은 49,951,180원(근저당 44,200,000원 + 임의경매 36,882,710원 + 가압류 5,751,180원)입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권 및 시설

본 물건은 구미시립중앙도서관 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 다양한 생활 편의 시설이 밀집해 있을 것으로 예상되며, 주거지로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

5.2. 잠재적 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 혐오시설이 위치하고 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 주거 및 교육 시설이 주로 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

채권자(형곡새마을금고)가 임의경매를 신청했으며, 추가로 신한카드 가압류가 존재합니다. 총 채권액이 감정가 대비 높지 않으나, 향후 추가 권리 변동 가능성을 주시해야 합니다.

6.2. 공부상 내용과 차이

집합건축물대장 및 현지 호칭이 '502호'이나, 등기사항전부증명서상 주소는 '제5층 제2호'로 기재되어 있습니다. 이는 혼동의 소지가 있으므로 현장 확인 및 등기부 확인 시 유의해야 합니다. (JSON상 'hoNm'은 102호로 기재되어 있으나, 본건은 제5층 제2호 (502호)임을 유의)

6.3. 토지 이용 제한

본 토지는 가축사육제한구역 및 역사문화환경보존지역에 속해 있어, 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

7. 투자 포인트

본 물건은 구미시 형곡동의 주거지역에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

감정가가 5,500만원으로 시세 대비 저평가되었을 가능성이 있으며, 권리상 인수되는 부담이 없어 명도 진행 시 투자 가치가 있습니다.

주변 시세 및 향후 지역 개발 가능성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

8. 예상 입찰가 산정

8.1. 감정가 및 시세

감정가는 55,000,000원입니다. 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 현재 시세를 파악하여 정확한 시세를 산정해야 합니다.

8.2. 고려사항

* 권리 인수 부담 없음: 임차인 보증금 0원, 대항력 없음.

* 명도 비용: 이사비 등 예상 명도 비용을 산정하여 총 투자비용에 포함해야 합니다.

* 경매 낙찰가율: 구미 지역 아파트 경매 낙찰가율을 참고하여 예상 입찰가를 조정해야 합니다.

8.3. 예상 산정 금액

명도 비용 및 기타 부대 비용을 고려하여, 감정가 또는 주변 시세 대비 합리적인 수준에서 입찰가를 산정해야 합니다. (구체적인 예상 입찰가는 추가 시세 조사 및 현장 방문 후 결정됨)

9. 종합 의견

본 건은 구미시 형곡동에 위치한 아파트로, 비교적 안정적인 주거 입지에 있으며 권리상 인수되는 부담이 없어 명도 진행이 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 공부상 주소와 현지 호칭의 차이, 토지 이용 제한 사항 등을 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

정확한 시세 조사를 바탕으로 합리적인 가격에 낙찰받는다면 좋은 투자 기회가 될 수 있을 것입니다.

전용면적은 77.42㎡(약 23.4평)이며, 분양면적에 대한 정보는 제공된 자료에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.