나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51494 [1] 충청남도 서산시 인지면 화수리 674-4 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디엠 · 평가일 2025.07.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서산시 인지면 화수리 소재 ""화수교차로"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 농촌지역으로서, 제반 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하고 있는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

대체로 정방형의 평지로서, 현황 '단독주택'으로 이용중임.

인접 도로상태

서측으로 폭 약 3M 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 판넬, 기와지붕 단층 건물로서,
(사용승인일 : - )

외벽 : 치장벽돌 마감 등.
내벽 : 벽지 마감 등.
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비 되어있으며, 유류보일러에의한 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51494 (1)

소재지: 충청남도 서산시 인지면 화수리 674-4

용도: 단독주택

감정가: 121,210,000원

토지면적: 272.00㎡ (약 82.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 104.55㎡ (약 31.62평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

본건은 충청남도 서산시 인지면 화수리 소재 "화수교차로" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 농촌지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

본건은 서측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

등기부등본상 말소기준권리인 2023-05-01 접수된 홍승남의 가압류(채권액 40,000,000원)보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

다만, 2024-11-21 접수된 을구 5번 주택임차권(채권액 100,000,000원)은 선순위 임차권으로, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

따라서 본 물건은 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인 현황 및 인수되는 보증금 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김현욱

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-10-31

* 확정일자: 2022-10-31

* 배당신고일자: 2024-11-21

* 대항력: 있음

* 비고: 선순위임차권, 대항력있는임차인, 인수 보증금 합계: 0원 (단, 배당 여부에 따라 인수 여부 변동 가능)

4. 상권분석

본 물건이 소재한 서산시 인지면 화수리는 농촌 지역으로, 주변에 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 특징을 보입니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매/임대 정보는 직접적인 비교 대상이 적을 수 있으나, 인근 지역의 부동산 시장 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다. (제공된 JSON 정보 없음)

5. 생활정보

* 교통: 본건까지 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. (제공된 JSON에서 상세 교통 정보 확인 어려움)

* 편의시설: 농촌 지역의 특성상 대형마트나 백화점과 같은 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 다만, 인지면 소재지의 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능할 것으로 보입니다. (제공된 JSON에서 상세 편의시설 정보 확인 어려움)

* 주변 환경: 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 조용한 농촌 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 선순위 임차인 인수: 가장 중요한 리스크 요인으로, 임차인 김현욱 씨의 보증금 100,000,000원 중 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 현재 대항력 있는 임차인으로 명시되어 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역으로, 가축사육제한구역(200m 일부 제한: 모든 축종 불가)에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용 시 제한사항이 될 수 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 자체 검색 결과로는 본건 인근에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 하지만, 입찰 전 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인하는 것이 중요합니다.

* 건물 노후도: 건물 사용 승인일 정보가 누락되어 있어 정확한 건축 연도를 파악하기 어렵습니다. 조적조 판넬, 기와지붕 단층 건물로, 노후도에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서산시 인지면의 단독주택으로, 비교적 넓은 토지 면적을 확보하고 있습니다. 농촌 지역의 조용한 환경을 선호하는 분들에게 적합할 수 있습니다.

그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하여 보증금 인수 위험이 있습니다. 이는 본 물건의 가장 큰 투자 고려 사항이 될 것입니다. 토지 이용 계획상 가축사육제한구역에 속해 있어 용도 제한이 있을 수 있습니다.

경매 절차 진행 시 임차인과의 협의 또는 인수 금액 산정에 신중을 기해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 272㎡(약 82.29평)의 토지 면적은 활용 가능성이 있습니다.

* 농촌 지역의 조용한 환경: 자연 친화적인 환경에서 거주하고자 하는 수요층에게 매력적일 수 있습니다.

* 저렴한 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 적정하다면 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 정확한 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 특히, 선순위 임차인의 보증금 인수 금액 변동 가능성 때문에 예상 입찰가 산정 시 신중해야 합니다.

* 감정가: 121,210,000원

* 선순위 임차인 보증금: 100,000,000원 (매각 시 배당 여부에 따라 인수 금액 변동)

일반적인 경우, 예상 입찰가는 감정가의 80% ~ 100% 수준에서 시작하나, 본건은 대항력 있는 임차인 인수 부담이 크므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치와 추가적인 고려 사항(수리비, 토지 이용 제한 등)을 반영하여 보수적으로 접근해야 합니다.

따라서, 임차인 보증금 100,000,000원을 제외한 부동산의 실제 가치를 평가하고, 여기에 추가적인 리스크를 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출을 위해서는 다음이 필요합니다.

1. 현장 방문을 통한 건물 상태, 주변 환경, 임차인 실거주 여부 등 직접 확인.

2. 주변 유사 부동산(단독주택)의 실제 매매 사례 조사.

3. 임차인과의 협의를 통한 보증금 인수 금액 확정.

본 건의 경우, 임차인이 인수될 경우를 감안하면, 실질적인 부동산 가치는 임차인 보증금을 제외한 금액으로 볼 수 있습니다. 만약 임차인이 전액 배당받지 못하고 보증금 일부를 인수하게 된다면, 그 인수 금액만큼 입찰가를 낮추거나, 인수 후 명도 절차 등을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

제시된 감정가 121,210,000원에서 임차인 보증금 100,000,000원을 제외한 21,210,000원이라는 금액은 토지, 건물 가치를 모두 고려하기에는 매우 낮은 금액입니다. 따라서, 정확한 시세 분석 없이는 예상 입찰가 산정이 어렵습니다.

일반적인 부동산 강제 경매 물건의 경우, 감정가의 70~80% 수준에서 입찰이 이루어지지만, 본건은 대항력 있는 임차인 인수라는 변수가 있어, 일반적인 접근 방식으로는 어렵습니다.

만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수할 수 있다면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 시세차익을 기대할 수 있으나, 그렇지 않다면 상당한 추가 부담이 발생합니다.

따라서, 현재 정보로는 보수적으로 감정가의 70% 수준인 약 85,000,000원에서 시작하여, 임차인 인수 금액과 실제 시세를 종합적으로 고려한 최적의 입찰가를 결정해야 할 것으로 판단됩니다.

다만, 이는 매우 개략적인 추정치이며, 상세한 현장 조사와 시세 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.