나이스옥션 법원경매 천안 2025타경582 [1] 충청남도 아산시 염치읍 서원리 70-4 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이종경 · 평가일 2025.07.11

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 염치읍 서원리 소재 'KCC글라스 아산공장' 남동측 인근에 소재하며, 부근은 공장 및 창고, 임야 등이 혼재하는 공장지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근 간선도로(아산로 등) 변에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

- 기호 1: 부정형의 서하향 경사지를 축대 등으로 평탄조성한 토지로 공업용건물 부지로 이용중임.
- 기호 2: 부정형의 서하향의 완경사지로 공업나지 내지는 자연림 상태임.

인접 도로상태

- 기호 1: 서측으로 세로의 콘크리트 포장도로에 접함.
- 기호 2: 지적상 맹지로 기호 1 등의 인접토지를 이용하여 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

- 본건 모두 계획관리지역, 성장관리계획구역(염치09(일반형)), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역800)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>이며,
- 기호 1은 추가로, <추가기재> ""경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다."" 임.

제시목록 외의 물건

건물 감정평가요항표 (4)항 참고.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물 감정평가요항표 (6)항 참고.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 3은 일반철골구조 기타지붕(판넬) 등 단층 건물(건축물대장상 사용승인일 2008. 10. 27.)로서,
- 내외벽: H빔 기둥 및 판넬 마감
- 바닥: 시멘트 몰탈 마감 등
- 창호: PVC 샷시 창호임.

기호 4는 경량철골구조 판넬지붕 단층 건물(건축물대장상 사용승인일 2008. 10. 27.)로서,
- 외벽: 판넬 마감,
- 내벽: 타일 마감, 몰탈위 페인팅 마감 등
- 바닥: 타일 마감 등
- 천정: 텍스타일 마감 등
- 창호: PVC 이중창호임.

기호 5는 일반철골구조 기타지붕(판넬) 등 단층 건물(건축물대장상 사용승인일 2014. 9. 26.)로서,
- 외벽: 판넬 마감
- 내벽: 타일마감, 목재붙임, 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등
- 바닥: 타일 마감 등
- 창호: PVC 샷시 창호임.

이용상태

- 기호 3: 공장(창고, 공장, 펌프실)으로 이용중임.
- 기호 4: 공장(사무실, 식당 등)으로 이용중임.
- 기호 5: 공장(샤워실, 화장실)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있음.

부합물 및 종물

다음 물건이 소재함('지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조)
- 기호 ㉠ 관정 우물구경 150㎜, 우물심도 100m 1식
- 기호 ㉡ 물탱크실 판넬조 판넬지붕 9㎡
- 기호 ㉢ 공장(펌프실) 경량철골구조 판넬지붕 36㎡
- 기호 ㉣ 창고 판넬조 판넬지붕 8㎡
- 기호 ㉤ 수변전설비 (외장) 판넬조 3*2m 1식(항공사진에 의하면 70-12 토지상에 소재함).
- 기호 ㉥ 사이로 1식

공부와의 차이

- 기호 3: 건물면적에 있어서 등기사항증명서 상 2,700㎡이나 건축물대장상 2,736㎡임(2014. 9. 26. 증축된 36㎡은 기호 ㉢으로 평가함).

- 기호 3~5: 등기사항증명서 이용상황은 창고시설, 운동시설이나, 건축물대장상 기재는 다음과 같으며, 현황 건축물대장상의 기재가 보다 실제 이용상황에 부합함.

- 기호 3: 공장(창고), 공장, 공장(펌프실)
- 기호 4: 공장(사무실, 식당)
- 기호 5: 공장(샤워실, 화장실)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

- 기호 3 및 기호 4 건물은 공부상 기호 1 지상에 소재하나, 기호 3 건물이 상대적으로 고지에, 기호 4 건물이 상대적으로 저지에 소재하여, 고저차로 인해 도보 및 차량 등으로 직접 오고갈 수 없고, 인접한 서원리 70-10 도로 등을 이용하여 오고갈 수 있음.

- 점유자의 부재 및 폐문으로 이용상황은 외부 관찰에 기초하여 제시하고, 내부구조도는 외부 조사결과와 건축물대장상의 도면을 기준으로 제시함.

물건 비고

1. 일괄매각(별지 부동산 표시 제시외 3-1 내지 3-5 매각 포함).
2. 목록 ② 지상 소재 타인 소유 추정 LPG 저장소, 목록 ③ 제시외 물건(감정평가서상 ㉥) 타인소유 원형 철제 사이로 2기 및 설치와 해체 용이한 사이로 1기 각 매각 제외(감정평가서 참고).
3. 목록 ③의 제시외 '수변전설비'가 인접 '동리 70-12' 지상에 소재한 것으로 보이나 정확한 위치는 측량 확인이 필요함.
4. 목록 ③④는 목록 ①에 소재하나 상호 고저 차로 도보 및 차량 등으로 직접 오갈 수 없고 인접 '동리 70-10 도로' 등을 이용해 오갈 수 있음.
5. 제시외 3-3 펌프실(감정평가서상 ㉢)은 건축물대장상 증축되었음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경582 (1)

* 소재지: 충청남도 아산시 염치읍 서원리 70-4

* 용도: 공장

* 감정가: 4,760,080,000원

* 토지면적: 12,660.00㎡ (약 3,835.35평)

* 건물면적: 3,072.00㎡ (약 929.32평)

* 매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 아산시 염치읍 서원리 소재 'KCC글라스 아산공장' 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 공장 및 창고, 임야 등이 혼재하는 공장지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로(아산로 등) 변에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

토지 기호 1은 서측으로 세로의 콘크리트 포장도로에 접해 있으며, 토지 기호 2는 지적상 맹지이나 기호 1 토지를 이용하여 접근 가능합니다.

2.3. 토지 현황

기호 1 토지는 부정형의 서하향 경사지를 축대 등으로 평탄 조성한 토지로, 현재 공업용 건물 부지로 이용 중입니다.

기호 2 토지는 부정형의 서하향 완경사지로, 현재 공업나지 또는 자연림 상태입니다.

3. 건물 현황

3.1. 건물 구성

본건에는 일반철골구조 및 경량철골구조의 단층 건물들이 소재합니다.

주요 건물은 다음과 같습니다.

* 기호 3: 일반철골구조, 단층, 공장(창고, 공장, 펌프실)으로 이용 중 (사용승인일 2008.10.27.)

* 기호 4: 경량철골구조, 단층, 공장(사무실, 식당)으로 이용 중 (사용승인일 2008.10.27.)

* 기호 5: 일반철골구조, 단층, 공장(샤워실, 화장실)으로 이용 중 (사용승인일 2014.09.26.)

부합물 및 종물로 관정, 물탱크실, 펌프실(36㎡, 건축물대장상 증축), 창고, 수변전설비 등이 소재합니다.

3.2. 건축물 정보

기본적인 위생설비, 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

건물(3)의 경우, 등기사항증명서상 면적은 2,700㎡이나 건축물대장상 2,736㎡로, 2014년 9월 26일 증축된 36㎡(기호 ㉢ 펌프실)은 건축물대장상에 반영되어 있습니다.

등기사항증명서상 이용 현황은 창고시설, 운동시설 등이나, 현황은 공장(창고, 공장, 펌프실), 공장(사무실, 식당), 공장(샤워실, 화장실)으로 이용 중입니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2018년 2월 9일 접수된 신한은행의 근저당권(을1)입니다.

본 경매로 인해 말소기준권리보다 선순위에 있는 대부분의 권리(근저당, 압류 등)는 소멸될 것으로 예상됩니다.

4.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4.3. 임차인 현황

본건에 등록된 임차인은 다음과 같습니다.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사농부의마음: 보증금 10,000,000원, 차임 1,300,000원, 대항력 없음 (배당신고일자: 2025-09-24).

* 주식회사벤투스파트너스: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사에버그린: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 주식회사헤세드위즈: 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

인수 보증금 합계는 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 특성

본건은 공장 및 창고가 밀집한 산업단지 내에 위치하여, 상업적 기능보다는 산업 활동을 위한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변에 대규모 공장이 소재하고 있어 관련 업종 종사자들을 위한 배후 수요는 있을 수 있습니다.

5.2. 생활 편의시설

인근에 상업 시설이나 주거 편의 시설에 대한 구체적인 정보는 부족합니다. 공장지대 특성상 기본적인 대중교통 이용은 가능하나, 풍부한 생활 편의시설을 기대하기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 매각 제외 물건

목록 ② 지상 타인 소유 추정 LPG 저장소, 목록 ③ 제시외 물건(원형 철제 사이로 2기 및 설치와 해체 용이한 사이로 1기)은 매각에서 제외됩니다.

6.2. 위치 및 접근성 관련

목록 ③, ④ 건물은 목록 ①에 소재하나 고저 차이로 인해 도보 및 차량 접근이 직접적이지 않으며, 인접 도로를 이용해야 합니다.

목록 ③의 제시외 '수변전설비'가 인접 토지(서원리 70-12)에 소재하는 것으로 추정되며, 정확한 위치는 측량 확인이 필요합니다.

6.3. 공부와의 차이 및 증축

제시외 펌프실(㉢)은 건축물대장상 증축된 부분입니다.

기호 3 건물은 건축물대장상 면적이 등기사항증명서보다 36㎡ 더 많으며, 이는 증축된 펌프실(㉢) 면적을 포함합니다.

토지 이용계획상 용도지역이 중복 발급될 수 있어 관련 부서 확인이 필요합니다.

6.4. 기타 주의사항

임대 관계는 파악되지 않았습니다.

점유자의 부재 및 폐문으로 이용 상황은 외부 관찰에 기초하여 작성되었습니다.

7. 종합 의견

본건은 아산시 염치읍에 위치한 공장용 부동산으로, 넓은 토지 면적과 건축 면적을 확보하고 있습니다. 산업단지 내 입지로 공장 운영에 필요한 기반 시설을 갖추고 있으나, 일부 매각 제외 물건, 접근성 제약, 수변전설비 위치 불확실성, 공부상 차이 등의 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. 권리 관계는 비교적 명확하나, 현장 조사를 통해 세부 사항을 다시 한번 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 아산시 산업단지 내 공장 용지로서, 제조업이나 물류 창고 등의 목적으로 활용 가능성이 높습니다.

* 넓은 토지 면적과 건물 면적을 확보하고 있어 규모 있는 사업 운영에 유리합니다.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 감정가, 주변 시세, 향후 시장 동향, 그리고 본건의 잠재적 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 인수 보증금이 없으므로, 감정가격을 기준으로 하되, 위에 언급된 리스크 요인들을 반영하여 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 본건의 경우, 낙찰가율은 감정가의 70~85% 수준을 고려할 수 있으나, 개별 물건의 특성과 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.