나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11934 [1] 충청남도 천안시 동남구 구성동 484-23 도로 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 구성동 소재 충무로사거리 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 단독주택 등으로 형성된 주택지대임.

교통상황

본건까지 일반 차량 출입이 가능하고, 대중 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

가늘고 긴 사다리형의 토지로서 현황 도로임.

인접 도로상태

북동측으로 노폭 약 7m 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없음.

물건 비고

토지의 남서쪽 경계 일부 침범 등 정확한 경계는 측량 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11934 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 구성동 484-23

용도: 도로

감정가: 28,440,000원

토지면적: 72.00㎡ (약 21.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 신OOOOOOOO

감정평가서 요약:

본건은 충청남도 천안시 동남구 구성동 소재 충무로사거리 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택과 단독주택 등으로 형성된 주택지대임. 본건까지 일반 차량 출입이 가능하며, 대중 교통사정은 보통임. 토지는 가늘고 긴 사다리형으로서 현황 도로로 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 7m 정도의 도로에 접해 있음. 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m미만)(접합), 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)임. 제시 외 물건이나 공부와의 차이는 없음.

2. 입지조건

* 위치: 충청남도 천안시 동남구 구성동에 위치하며, 충무로사거리 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변환경: 다세대주택과 단독주택 등이 밀집한 주택지대입니다.

* 교통: 일반 차량의 접근이 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

* 채권자: 신OOOOOOOO

* 말소기준권리: 2025년 6월 25일 신한카드 강제경매개시결정 (2025타경11934)

* 소유권: 박형익 (1990년 5월 7일 매매로 소유권 이전)

* 강제경매 채권액: 11,544,397원 (신한카드)

* 등기부채권 총액: 0원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (별도의 임차인 관련 인수 부담 없음)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권. (단, 토지의 정확한 경계 확인을 위한 측량 필요)

4. 상권분석

본건 토지는 주택지대 내에 위치한 도로 부지로, 직접적인 상업 활동보다는 주변 주거지의 편의시설 이용 및 도로 접근성에 영향을 받는 입지입니다. 주변에 대규모 상업시설에 대한 정보는 검색 결과에서 구체적으로 확인되지 않았으나, 일반적인 주거지역 내 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건은 주택지대로 형성된 지역에 소재하여, 통상적인 주거 생활에 필요한 편의시설 및 기반 시설 이용이 가능합니다. 정확한 주변 편의시설, 학교, 병원 등에 대한 상세 정보는 현장 방문 및 추가적인 현지 조사를 통해 확인하는 것이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

* 경계 침범: 토지의 남서쪽 경계 일부 침범 등 정확한 경계 확인을 위한 측량이 필수적입니다. 이는 향후 소유권 분쟁이나 추가적인 토지 경계 조정으로 인한 예상치 못한 비용 발생 또는 재산권 행사의 제약을 초래할 수 있습니다.

* 도로 부지의 특성: 매각 대상이 도로 부지이므로, 이용 및 관리에 있어 공공의 이해관계가 개입될 수 있으며, 개인의 자유로운 개발이나 활용에 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

충청남도 천안시 동남구 구성동에 소재한 본 경매 물건은 72.00㎡(약 21.78평)의 제2종일반주거지역 내 소로3류에 해당하는 도로 부지입니다. 감정평가는 28,440,000원으로 책정되었습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이후 별도로 인수할 권리가 없어 비교적 명확한 편이나, 물건 명세서에 명시된 토지의 남서쪽 경계 일부 침범 가능성은 낙찰 후 반드시 측량을 통해 정확하게 확인하고 대비해야 할 중대한 리스크 요소입니다. 주택가 도로 부지의 특성상, 주변 지역 개발 계획과의 연계성, 공공 도로로서의 기능 및 활용 가치 등을 종합적으로 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 주택 밀집 지역 내 도로 부지로서, 향후 주변 개발 시 연계 가능성을 고려할 수 있습니다.

* 현재까지 제시된 권리 관계가 비교적 단순하여 권리 분석이 용이합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 28,440,000원

* 인수 보증금: 0원

본 건은 도로 부지라는 특수성과 더불어 남서쪽 경계 침범이라는 명확한 현황 문제가 존재하므로, 감정가 이하에서의 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 측량 비용, 경계 확정 후 토지 이용에 따른 제약 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 도로 부지의 경우, 자체적인 수익 창출보다는 주변 토지의 가치 상승에 기여하는 간접적인 역할이 크므로, 주변 시세 및 향후 개발 계획을 면밀히 분석해야 합니다. 잠재적 리스크를 고려하여, 보수적인 관점에서 감정가의 80%~90% 수준을 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 22,000,000원 ~ 25,000,000원 (현장 조사 및 측량 결과에 따라 변동 가능)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.