나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15815 [1] 충청남도 홍성군 갈산면 행산리 207-3 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15815 [1] 충청남도 홍성군 갈산면 행산리 207-3 임야 경매

• 사건번호: 2025타경15815
• 주소: 충청남도 홍성군 갈산면 행산리 207-3
• 용도: 임야

홍성지원 경매4계 2025타경15815 | 소재지: 충청남도 홍성군 갈산면 행산리 207-3 | 감정가: 435,708,000원 | 최저가: 304,996,000원 | 용도: 임야

1. 홍성지원 2025타경15815 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본건은 충청남도 홍성군 갈산면 행산리 207-3 소재의 임야 물건으로, 부동산강제경매로 진행되는 토지 매각 건입니다.

사건번호는 홍성지원 2025타경15815 (1)이며, 채권자는 김OO입니다.

감정가는 435,708,000원입니다.

토지면적은 12,103.00㎡ (약 3,660.6평)이며, 토지 제시외 면적 및 건물 관련 면적은 없습니다.

따라서 본건은 토지만 매각 대상입니다.

1.2. 물건 상세 현황

1.2. 1.감정평가서 요약

위치 및 주위환경: 본건은 '김좌신장군생가' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 임야, 창고 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 남측의 백야로를 통해 주요 시가지 및 교통망 접근이 용이하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태: 남서측 하향의 완경사지에 위치한 자연림 상태의 임야입니다.

인접 도로상태: 본건 남측으로 포장도로가 개설되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 계획관리지역(2018-02-20)에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(일부 제한 구역)이며, 문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률에 따른 조례 적용 지역, 그리고 산지관리법에 따른 준보전산지입니다.

제시목록 외 물건: 해당 사항 없습니다.

공부와의 차이: 해당 사항 없습니다.

기타 참고사항:

1) 임대 관계는 미상입니다.

2) 토지상 입목은 임지와 일체로 평가되었습니다.

3) 문화유산 관련 조례에 따른 건축 행위 허용 기준이 있을 수 있으니 재확인 필요합니다.

1.2. 2.특이사항 및 주의사항

본건에는 분묘기지권이 존재하며, 지분 매각으로 진행됩니다.

또한, 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있습니다.

남측 지상에 소재한 조립식 건물은 매각 대상에서 제외됩니다.

2. 입지조건

본건은 충청남도 홍성군 갈산면 행산리라는 지역에 위치합니다. '김좌신장군생가' 인근에 자리하고 있으며, 주변은 농경지와 임야, 창고 등이 분포하는 비교적 한적한 농촌 또는 자연 녹지 지역으로 파악됩니다.

주요 도로인 백야로와 인접하여 시내 접근성이 나쁘지 않은 편이며, 이는 일상생활이나 물류 이동에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

다만, 본건이 위치한 계획관리지역은 개발 가능성이 있는 용도지역이지만, 가축사육 제한, 문화유산 관련 조례, 준보전산지 등의 규제가 있어 건축 및 개발 행위 시 여러 확인과 절차가 필요할 것으로 보입니다.

현재 주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설이 밀집해 있지는 않으며, 자연 환경 보존과 농업 활동이 주를 이루는 지역으로 보입니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매 물건입니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 '분묘기지권'의 존재와 '지분 매각'이라는 점입니다.

분묘기지권은 타인의 토지에 설치된 분묘를 수호하고 관리하는 것을 내용으로 하는 권리로, 토지 소유자의 사용 수익권을 제한할 수 있습니다. 따라서 분묘의 존재 여부와 그 규모, 그리고 해당 분묘기지권이 본건 토지 사용에 미치는 영향을 면밀히 파악해야 합니다.

또한, 본건은 전체 토지 소유권이 아닌 지분만 매각 대상이므로, 공유자들과의 관계 설정 및 향후 토지 이용 협의가 필수적입니다. 공유자 우선 매수권 행사 가능성 등도 고려해야 합니다.

'확인되지 않은 분묘 소재 가능성'이라는 주의사항은 실제 현장 조사 시 분묘의 유무를 더욱 철저히 확인해야 함을 시사합니다.

4. 상권분석

본건은 임야이므로 전통적인 상권 분석과는 거리가 있습니다.

다만, 주변 지역이 농경지와 임야가 혼재된 지역임을 감안할 때, 인근에 농산물 직거래 장터나 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점, 혹은 농자재 판매점 등이 있을 수 있습니다.

주요 시가지와의 접근성이 무난한 편이므로, 홍성군 주요 시가지의 상권 및 생활 편의 시설을 이용하는 데는 큰 불편함은 없을 것으로 예상됩니다.

본건 토지 자체의 상업적 가치는 계획관리지역이라는 점과 주변 환경을 고려하여, 전원주택 단지 조성, 농업 관련 시설, 또는 귀농·귀촌 희망자를 대상으로 한 토지 활용 방안 등을 고려해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 자연 친화적인 환경에 위치하고 있으며, 주변이 농경지와 임야로 둘러싸여 있어 조용하고 쾌적한 생활을 영위할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다.

'김좌신장군생가'라는 지역적 명소가 인근에 있어 문화 체험 기회도 있을 수 있습니다.

교통 측면에서는 백야로를 통해 홍성군 주요 지역으로의 접근이 비교적 편리한 편입니다.

하지만, 생활 편의 시설(대형 마트, 병원, 학교 등)은 차량 이동을 통해 홍성군 시가지로 나가야 이용 가능할 것으로 보입니다.

주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재 검색 결과로 확인되지 않았으나, 실제 토지 이용 계획 및 현장 답사를 통해 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 '분묘기지권'의 존재와 '확인되지 않은 분묘 소재 가능성'입니다. 분묘기지권은 토지 이용에 제약을 가하며, 분묘 이장 시 상당한 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

'지분 매각' 또한 리스크 요인입니다. 공유자들과의 원만한 협의가 이루어지지 않을 경우, 토지 활용이나 매각 과정에서 법적 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

'문화유산 관련 조례'에 따른 건축 행위 제한은 개발 가능성을 불확실하게 만드는 요소입니다. 건축 허가 가능 여부 및 기준을 사전에 철저히 확인해야 합니다.

준보전산지라는 점은 토지 개발에 있어 산지전용 허가 등 추가적인 절차와 비용이 발생할 수 있음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 계획관리지역 내의 임야로, 잠재적인 개발 가치를 지니고 있으나, 분묘기지권, 지분 매각, 문화유산 관련 제한 등 복합적인 권리 및 규제 사항을 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

자연 환경 속에서 조용하고 쾌적한 거주지를 마련하고자 하는 분들에게는 매력적인 토지가 될 수 있으나, 이러한 경우에도 분묘 처리 및 공유자 협의 등 추가적인 노력이 필요합니다.

개발 사업을 목적으로 한다면, 관련 법규(산지법, 문화유산법, 가축분뇨법 등)와 분묘기지권, 지분 매각 문제를 해결할 수 있는 구체적인 방안을 마련해야 합니다.

8. 투자 포인트

토지 이용 계획상 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 가능성이 있습니다.

주요 도로와의 접근성이 양호하여 물류 및 교통 편의성이 있습니다.

자연 경관이 우수한 입지로, 전원주택 단지 조성이나 친환경 관련 시설 부지로 활용 가치가 있을 수 있습니다.

투자 시 유의사항:

분묘기지권 존재 및 미확인 분묘 가능성에 대한 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 필수적입니다.

지분 매각으로 인한 공유자들과의 협의 및 잠재적 분쟁 가능성에 대비해야 합니다.

문화유산 관련 조례 및 산지 규제에 따른 개발 가능 여부와 허가 절차를 면밀히 파악해야 합니다.

토지 이용 계획과 규제 사항을 종합적으로 고려하여 합리적인 가격 산정 및 투자 전략 수립이 필요합니다.

법원 정보

홍성지원 경매4계