나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502767 [1] 세종특별자치시 도담동 670 황금빌딩 1동 2층204호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 도담동 소재 도램마을8단지아파트 북측 인근에 위치하는 황금빌딩 제1동 제2층 제204호로서, 부근은 근린상가, 사무실, 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 학교, 공공의 청사, 근린공원 및 하천 등이 산재하는 지역임.

교통상황

본건 단지까지 차량진입 가능하며, 노선버스 정류장 및 제반 편익시설 등으로의 거리 및 접근성 등으로 보아 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

■ 철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건 중 2층 204호로서,
외벽 : 복합판넬, 치장벽돌 및 기타 마감재 등,
내벽 : 콘크리트 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공부상 일반음식점 용도로서, 공실상태임.

설비내역

공동의 급.배수설비, 위생설비, 전기설비, 소방설비, 승강기설비, 지하 주차장 등이 설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형에 가까운 평탄한 토지이며, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 중로2류(폭 15m), 북측으로 보행자도로인 소로1류(폭 10m)에 양면이 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임,

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임.
■ 본건은 실내인테리어 등이 미비된 공실임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경502767 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 세OOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 세종특별자치시 도담동 670 황금빌딩 1동 2층204호

신주소: 세종특별자치시 보듬3로 8-13 (도담동)

용도: 근린상가 (공부상 일반음식점)

건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 2층 204호

건물 상태: 현재 공실 상태이며, 실내 인테리어 등이 미비됨.

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 616,000,000원

토지 면적: 63.36㎡ (약 19.17평)

건물 면적: 131.35㎡ (약 39.74평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 세종특별자치시 도담동에 위치하며, 인근에 도램마을8단지아파트가 북측에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 근린상가, 사무실, 아파트, 오피스텔, 도시형생활주택, 학교, 공공 청사, 근린공원 및 하천 등이 복합적으로 산재해 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 진입이 가능하며, 대중교통 사정은 노선버스 정류장과의 거리 및 접근성 등을 고려할 때 보통 수준입니다. 동측으로는 중로2류(폭 15m), 북측으로는 소로1류(폭 10m)에 양면이 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

2.3. 토지 이용 계획

해당 토지는 일반상업지역, 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시)으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로1류(폭 10m~12m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 소유권보존: 해님종합건설주식회사 (2013-12-31)

* 소유권이전: 이영희 (2014-01-10, 매매)

* 근저당권: 세종중앙농업협동조합 (2014-01-10, 464,400,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 세종중앙농업협동조합 (2021-01-18, 464,400,000원) - 말소

* 압류: 세종특별자치시 (2022-11-29) - 말소

* 가압류: 리광진 (2022-12-09, 11,850,000원) - 말소

* 임의경매: 세종중앙농업협동조합 (2025-06-25) - 말소

총 등기부채권액은 940,650,000원입니다.

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

등기사항전부증명서상 을1 근저당권(2014-01-10 접수, 세종중앙농업협동조합)이 말소기준권리이며, 해당 경매 절차를 통해 근저당권, 압류, 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없을 것으로 보입니다. 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 기재되어 있지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 현재 물건은 공실 상태로 확인됩니다. 다만, 임대 관계가 미상인 점에 대해서는 현장 조사 시 실제 점유자 및 임대차 내역을 재확인할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 도담동은 세종특별자치시의 주요 생활권으로, 주거 단지와 근린 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 오피스텔, 도시형 생활주택 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 편입니다.

4.2. 상가 업종 현황

대상 물건은 제1종 근린생활시설로 분류되며, 공부상 일반음식점 용도로 되어 있습니다. 주변에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어, 업종에 따라 잠재적인 경쟁 및 협력 관계를 형성할 수 있습니다. 도담동은 세종시 로컬푸드 직매장(싱싱장터)이 위치하는 등 지역 상권이 활성화된 편입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 각종 편의시설이 소재하고 있으며, 도보 및 차량 접근성이 양호합니다.

5.2. 교육 및 공공시설

주변에 학교, 공공 청사, 근린공원 등이 위치하고 있어 정주 여건이 양호한 편입니다. 검색 결과, 도램마을8단지아파트 인근에 위치하며, 우람뜰 근린공원과 같은 녹지 공간도 가까이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 상태

현재 물건은 공실 상태이며, 실내 인테리어가 미비되어 있어 입찰 후 바로 영업하기 위해서는 추가적인 시설 투자 및 보수가 필요할 것으로 예상됩니다. 이는 초기 투자 비용 증가 요인이 될 수 있습니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

임대 관계가 미상이고 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 현황 및 임대차 계약 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다. 추후 임대차 관련 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 주변 환경 리스크

주변 지역에 특별히 언급된 혐오시설은 검색되지 않았습니다. 다만, 세종시 전반적으로 폐기물 처리 시설(크린넷 집하장 등)이 운영되고 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 도담동의 상업 지역에 위치한 근린상가로, 좋은 입지 조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 현재는 공실 상태이며 내부 인테리어 보수가 필요한 상황입니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 낙찰자가 인수할 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 다만, 임대 관계 미확인 부분에 대한 현장 조사가 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 세종시 핵심 지역의 상업용 부동산으로 미래 가치 상승 잠재력 보유.

* 주변 아파트 단지 및 생활 편의 시설 밀집으로 인한 배후 수요 확보 용이.

* 말소기준권리 이하 권리 소멸로 인한 안전한 권리 분석.

* 향후 인근 지역 개발 계획에 따른 수혜 가능성.

9. 예상 입찰가

감정가는 616,000,000원입니다. 본 물건은 현재 공실 상태이며 인테리어 보수 비용이 예상되므로, 감정가를 기준으로 적정 낙찰률을 적용하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 현재 시점에서 인수가능한 보증금이 없는 상황이므로, 투자 수익률 및 복구 비용 등을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 낙찰가 범위: 492,800,000원 ~ 554,400,000원 (감정가의 80% ~ 90%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.