나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502706 [1] 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 3층318호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""정부세종청사"" 남서측 인근에 위치하며 주위는 주상복합, 숙박시설, 상업업무시설, 관공서, 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 제3층 제318호로서

외벽 : 시멘몰탈위 페인팅, 외장 석재 마감 등

내벽 : 벽지 및 타일 마감 등,

창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 사다리형의 토지로서, 아파트 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 특화경관지구, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경502706 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 어진동 664 세종모닝시티 3층318호

* 용도: 도시형생활주택 (아파트-원룸형)

* 감정가: 108,000,000원

* 토지면적: 6.06㎡ (약 1.83평)

* 건물면적 (전용면적): 23.46㎡ (약 7.10평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 임OO

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물, 총 연면적 20,043.44㎡, 사용승인일 2015년 06월 16일

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 세종특별자치시 어진동 소재 "정부세종청사" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 주상복합, 숙박시설, 상업업무시설, 관공서, 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

* 교통상황: 제반 차량 접근이 자유로우며, 인근 대중교통시설 및 간선도로와의 접근성 등으로 보아 교통 상황은 보통입니다.

* 토지이용계획: 중심상업지역, 미관지구, 특화경관지구, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 접해 있습니다.

* 인접 도로: 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 09월 25일 접수된 금산농업협동조합의 가압류 (갑7)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 임원영 (임 )

* 보증금: 100,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2022년 12월 20일

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차권은 등기부상 '인수'로 기재되어 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 채권자 임OO이 임차인 임원영과 동일인으로 보이며, 임차인이 직접 강제경매를 신청한 권리(갑9)가 존재합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 정부세종청사를 중심으로 한 행정 및 상업 복합 지역에 위치하여 관련 종사자들의 주거 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 토지 이용: 중심상업지역에 해당하여 상업 및 주거 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

* 주변 환경: 관공서, 상업시설, 근린생활시설, 아파트 단지, 공원 등이 혼재하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 정부세종청사 및 주변 상업시설 이용이 용이합니다.

* 교통: 대중교통 및 차량 접근성이 양호합니다.

* 교육: 주변에 교육 시설이 존재하나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 적습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인의 보증금 1억원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 인수해야 하는 위험이 있습니다.

* 임차인 겸 채권자: 임차인이 직접 강제경매를 신청한 특이한 경우로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 시장 변동성: 부동산 시장 상황 및 세종시 정책 변화에 따른 가치 변동 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

세종시 정부세종청사 인근의 중심상업지역에 위치한 도시형생활주택(원룸형) 경매 물건입니다. 입지적 장점과 행정타운 배후 주거지로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금 1억원을 매수인이 인수할 가능성이 있어, 이 부분에 대한 면밀한 검토와 추가 비용 산정이 필수적입니다. 임차인이 직접 경매를 신청한 특이한 케이스이므로, 명도 절차 진행 시 세심한 주의가 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 정부세종청사 및 관련 기관 종사자들의 꾸준한 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 중심상업지역 내 소형 주거 상품으로서 비교적 높은 환금성을 기대할 수 있습니다.

* 세종시의 지속적인 발전 가능성과 함께 장기적인 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 108,000,000원

* 유사 면적 실거래가 및 시세: 주변 유사 면적(약 23㎡)의 실거래가 및 시세는 8,300만원에서 11,500만원 범위에서 형성되고 있습니다.

* 잠재적 인수 보증금: 100,000,000원

* 시세 분석에 따른 예상 입찰가:

본 건의 감정가는 108,000,000원이며, 유사 면적의 최근 거래 사례는 8,300만원에서 11,500만원 수준으로 확인됩니다.

만약 임차인의 보증금 100,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 최악의 시나리오를 가정할 경우, 순수하게 매수인이 부담해야 할 금액은 시장 가치에서 인수 보증금을 제외한 금액이 됩니다.

(예상 시장가치: 약 110,000,000원) - (인수 보증금: 100,000,000원) = 10,000,000원.

따라서, 인수 보증금을 제외하고 계산한 이론적인 최대 입찰 가능 금액은 약 8,000,000원 ~ 10,000,000원 수준으로 볼 수 있습니다.

이는 매우 보수적인 접근이며, 실제 경매에서는 배당을 통해 임차인 보증금이 전액 변제될 가능성도 충분히 있으므로, 이러한 경우 낙찰가는 감정가 수준(108,000,000원) 또는 그 이상이 될 수 있습니다. 입찰 시에는 인수 보증금 부담 가능성, 경매 진행 상황, 타 채권자의 배당 순위 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

10. 주변 시설

* 혐오시설: 인근 지역에 대한 조사를 실시한 결과, 본 물건지 주변에 직접적인 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 세종시의 발전 계획은 행정 및 생활 편의시설 중심으로 이루어지고 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.