나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502801 [1] 세종특별자치시 한솔동 1226 첫마을아파트 404동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.07.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 새롬동 소재 ""새롬중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트
단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지내까지 차량접근이 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 25층 건내 제404동 제4층 제402호 로서,
외 벽 : 몰탈위페인트 마감 등,
내 벽 : 벽지 및 타일 마감 등,
창 호 : 샷시창호 마감 등 임.

이용상태

아파트로 이용중임.
※.본건은 수차례 방문하였으나, 폐문부재 등으로 인하여 건축물대장상 건축물현황도면 및
탐문에 의하였음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남측, 서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 연계되어 단지내 도로를 통하여 진ㆍ출입
이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(접합),중로
1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역),가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<문화유산의 보존
및 활용에 관한 법률> 등 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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3. 물건 기본정보

4. 물건 기본정보

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7. 물건 기본정보

8. 물건 기본정보

9. 물건 기본정보

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 대전지방법원 2025타경502801 (1)

소재지: 세종특별자치시 한솔동 1226 첫마을아파트 404동 4층 402호

용도: 아파트

감정가: 467,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 60.88㎡ (약 18.42평)

건물면적(전용면적): 84.70㎡ (약 25.62평)

1.2. 건물 현황

아파트명: 첫마을4단지

건축연도: 2012년 6월 8일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕, 25층 건물 중 4층

세대수: 322세대

주차대수: 총 396대 (지상 39대, 지하 357대)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 유치원, 커뮤니티공간, 자전거보관소

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 새롬동 소재 "새롬중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건 단지 내까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 도로상태

북측 및 남측, 서측으로 왕복 4차선의 포장도로와 연계되어 단지 내 도로를 통하여 진출입이 가능합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을1)입니다.

3.2. 등기부 현황

* 갑1: 소유권보존 (한국토지주택공사)

* 을1: 근저당권 (한국자산관리공사, 265,200,000원, 말소기준)

* 갑2: 소유권이전 (정규재, 매매 242,200,000원)

* 을5: 근저당권 (오케이저축은행, 361,200,000원, 말소)

* 갑3: 가압류 (토스뱅크주식회사, 73,089,746원, 말소)

* 갑4: 가압류 (주식회사유토개발1차, 100,000,000원, 말소)

* 갑5: 임의경매 (오케이저축은행, 대전지방법원 2025타경502801, 말소)

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 임차인 현황

조사된 임차내역이 없습니다. (보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

3.5. 채권 총액

등기부채권 총액: 799,489,746원

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 소재하는 지역으로, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

4.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 아파트로 이용 중이며, 내부 마감은 벽지 및 타일 마감 등입니다.

위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

폐문부재 등으로 인해 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하지 못하고, 건축물대장 및 탐문 내용을 토대로 작성되었습니다.

5.2. 주변 교육 환경

본건은 "새롬중학교" 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다. (상대보호구역 포함)

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가 대비 채권 총액

채권 총액(약 8억원)이 감정가(약 4.67억원)보다 높아, 경매 진행 시 유찰될 가능성이 있습니다.

6.2. 현장 확인의 한계

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 직접 확인하지 못하였으므로, 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

역사문화환경보존지역, 가축사육제한구역 등에 포함되어 있어 향후 건축 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시 한솔동에 위치한 아파트로, 입지 및 교통 여건이 양호합니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수할 권리는 없으나, 채권 총액이 감정가를 초과하여 경매 진행에 따라 추가 유찰될 가능성을 고려해야 합니다. 다만, 아파트 자체의 주거 가치는 높을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 권리관계

모든 등기상 권리가 말소될 예정이므로, 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다.

8.2. 지역 발전 잠재력

행정중심복합도시 계획구역 내 위치하여 세종시의 지속적인 발전과 함께 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

8.3. 생활 인프라

주변에 학교, 근린생활시설 등이 잘 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 59.95㎡ 면적의 거래 사례를 바탕으로 추정한 면적당 가격(약 537만원 ~ 637만원/㎡)을 적용할 때, 본건 84.70㎡의 시세는 약 45,739만원 ~ 54,208만원 범위로 추정됩니다.

감정가 467,000,000원은 이러한 시세 범위를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가

현 시세 및 감정가, 그리고 경매 시장 상황을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 470,000,000원 ~ 490,000,000원 범위에서 결정하는 것을 고려해볼 수 있습니다.

이는 감정가 대비 적정 수준이며, 시장 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사를 통한 상세한 물건 상태 확인 및 주변 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.