나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502859 [1] 대전광역시 서구 내동 OOOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 내동 소재 '안골 네거리' 남측 인근에 위치하는 다세대주택 통칭 ""삼우빌리지 B동 제2층 제201호""로서, 주위는 다가구주택, 다세대주택. 소규모 아파트 등이 주를 이루는 정비된 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

일련번호 1) : 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물 중 제2층 제201호로서,
외벽 : 스톤타일 및 드라이비트 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등,
바닥 : 장판깔기 및 일부 타일깔기 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생 및 급배수설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 완경사지로 2필 일단의 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

내동 186-13 :제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(수정재)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)
내동 186-105 :제2종일반주거지역(2023-11-24), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-08-21)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(수정재)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2021-12-01)(도솔산 중점경관관리구역)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경502859 (1)

소재지: 대전광역시 서구 내동 186-13 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 140,000,000원

토지면적: 46.01㎡ (약 13.92평)

건물면적: 75.00㎡ (약 22.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 서구 내동 소재 '안골 네거리' 남측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 소규모 아파트 등이 밀집한 정비된 주택지대입니다. 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통상황은 무난합니다.

인접 도로상태

본건은 북동측으로 세로의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 상세

건물구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제2층 제201호입니다.

외벽은 스톤타일 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 바닥은 장판 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 구성되어 있습니다.

건물 이용상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

건물 설비내역

도시가스에 의한 개별난방 설비, 위생 및 급배수 설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지 형상 및 이용상태

토지는 가장형의 완경사지로, 2필 일단의 주거용 건부지로 이용 중입니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한상태

내동 186-13: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(수정재), 중점경관관리구역(도솔산 중점경관관리구역)

내동 186-105: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역(수정재), 중점경관관리구역(도솔산 중점경관관리구역)

1.4. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없음.

임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

본건의 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인 정보가 미상이며, 보증금 또한 0원으로 파악되어 인수되는 권리는 없는 것으로 보이나, 실제 점유 관계 및 임대차 계약 내용을 사전에 철저히 확인할 필요가 있습니다.

집합건물 등기부 요약

말소기준권리: 2021년 10월 25일 한국주택금융공사 근저당 (을3)

등기부채권 총액: 141,810,000원

주요 권리내역:

- 소유권 이전 (갑3, 곽미선, 2007-06-08)

- 근저당 (을3, 한국주택금융공사, 2021-10-25, 79,310,000원) - 말소기준권리

- 소유권 이전 (갑4, 김기성, 2021-10-25, 매매 129,000,000원)

- 근저당 (을4, 주식회사리드코프, 2021-11-09, 32,500,000원) - 말소

- 가압류 (갑5, 대전신용보증재단, 2025-01-15, 30,000,000원) - 말소

- 임의경매 (갑6, 한국주택금융공사, 2025-07-04) - 말소 (본건 경매와 동일)

모든 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

1.5. 상권분석 및 시세동향

최근 매매 사례 분석

본건과 인근 지역의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 세안주택 (2019년 건축, 대전 서구 내동 23-4):

- 2025년 2월 11일: 8,590만원 (전용면적 21.30㎡)

- 2025년 12월 2일: 7,200만원 (전용면적 17.77㎡)

- 한양B동 (1983년 건축, 대전 서구 내동 40-2):

- 2025년 12월 2일: 10,000만원 (전용면적 61.44㎡)

현 시세 기반 분석

본건은 2003년에 건축된 연면적 75.00㎡(약 22.69평)의 다세대주택입니다.

최근 거래된 세안주택(2019년식)의 경우, 소형 면적(17.77~21.30㎡)이 약 400만원/㎡ 내외로 거래되었습니다. 이를 본건 면적(75㎡)에 단순 대입하면 시세가 과도하게 높아지므로, 이는 신축 빌라의 프리미엄이 반영된 것으로 보입니다.

반면, 한양B동(1983년식)의 61.44㎡가 1억원에 거래된 사례는 연식에 따른 가격 하락을 반영하는 것으로 보입니다.

본건은 2003년식으로, 신축 빌라보다는 낮은 가격대를 형성할 가능성이 높으며, 한양B동보다는 높은 가격을 기대할 수 있습니다.

평당 약 187만원(감정가 1억 4천만원 / 75㎡) 수준으로 감정가가 산정되었습니다. 이는 1983년식 건물의 거래 사례(약 163만원/㎡)보다는 높고, 2019년식 건물의 거래 사례(약 403만원/㎡)보다는 현저히 낮은 수준으로, 건물의 연식을 고려했을 때 적정하거나 다소 보수적인 감정가로 판단됩니다.

1.6. 생활정보

주변 편의시설

안골 네거리 인근으로 주거지대이므로 기본적인 편의시설(마트, 병원, 상가 등) 이용이 가능합니다.

교육시설

주변에 학교가 위치할 가능성이 높으며, 토지이용계획상 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호 구역 내에 있습니다.

주거환경

다세대, 다가구 주택이 밀집한 지역으로, 주거 환경은 대체로 양호한 편입니다.

잠재적 혐오시설 유무

현재까지 파악된 정보상으로는 본건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

권리관계

총 채권액(141,810,000원)이 감정가(140,000,000원)를 소폭 초과하고 있어, 본 경매 절차 진행 시 낙찰 가능성이 있습니다. 다만, 채권 총액이 감정가를 넘는다는 점은 유찰 가능성을 시사하기도 합니다.

임차인

임대차 관계가 미상이며 보증금이 0원으로 파악된 점은 명도 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 낮으나, 실제 점유 여부 및 관계를 명확히 확인하는 것이 중요합니다.

토지이용계획

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획 및 환경 규제가 존재하여, 향후 건축 행위나 용도 변경 시 제약이 따를 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 내동에 위치한 2003년식 다세대주택으로, 일괄 매각 대상입니다. 주변 주택가 환경이 양호하며 교통 접근성도 무난한 편입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 예정이나, 임대차 관계가 미상인 점은 확인이 필요합니다. 토지이용계획상 다수의 공적 규제가 존재하여 활용에 제약이 있을 수 있습니다. 감정가는 주변 시세를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단되나, 총 채권액이 감정가를 초과하는 점을 감안하여 입찰 참여 여부 및 가격 결정에 신중을 기해야 합니다.

1.9. 투자 포인트

안골 네거리 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리 확보에 유리합니다.

제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

감정가: 140,000,000원

주변 시세 분석 결과, 본건(2003년식, 75㎡)의 가치는 감정가 수준 또는 그 이상으로 판단됩니다. 특히 1983년식 건물의 거래 사례와 비교 시, 2003년식 건물의 가치가 더 높게 형성될 가능성이 있습니다.

채권 총액이 감정가를 소폭 초과하는 점을 고려하면, 해당 물건의 시장 가치가 감정가 수준 이상임을 시사합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준을 고려하여, 보수적으로 130,000,000원 수준으로 제안합니다.

실제 입찰 시에는 현장 조사와 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.