나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30635 [1] 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 산30-9 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충북 음성군 금왕읍 내송리 소재 ""금왕농공단지"" 북동측 인근에 위치하고 있는 부
동산[지목상 ""임야"" 4필지, 현황 공장설립승인 득,부지조성 토목공사 대부분 시행한 후 중
단되어 있는 공업이행지 3필지, 도로(예정지) 1필지]이며,주위는 농경지,축산농장,창고시설,
중소규모 공장,창고시설 등으로 형성된 지역으로서 공업용부동산으로서의 주위환경은 보통임

교통상황

본건 토지(기호1~4)는 공장설립승인 득[기호1~3토지는 공업용, 기호4토지는 도로(예정지)]로
서 부지조성 토목공사 대부분 시행한 후 건축하지 않은 상태에서 중단되어 있으며,세로(가)
도로에 접하고 있어 차량 접근 가능하며,인근으로 간선도로가 통과하고 있어 교통상황 보통
임.

형태 및 이용상태

1)기호1토지: 형태는 부정형이며, 지목은 ""임야""이나 공장설립승인 득하고 부지조성 토목
공사 대부분 시행한 후 건축하지 않은 상태에서 중단되어 있는 공업이행지이며
남서측 일부는 평탄화 작업 하지 않은 것으로 목측 확인 되므로 정확한 상황은
현황 측량이 필요한 바 경매 진행시 참고 하시기 바랍니다.


2)기호2토지: 형태는 부정형이며, 지목은 ""임야""이나 공장설립승인 득하고 부지조성 토목
공사 대부분 시행한 후 건축하지 않은 상태에서 중단되어 있는 공업이행지이며
남측 일부는 경사 등으로 옹벽은 지적 경계선 안쪽에 설치한 것으로 목측으로
확인 되므로,정확한 상황은 현황 측량이 필요한 바 경매 진행시 참고 하시기
바랍니다.


3)기호3토지: 형태는 부정형이며, 지목은 ""임야""이나 공장설립승인 득하고 부지조성 토목
공사 대부분 시행한 후 건축하지 않은 상태에서 중단되어 있는 공업이행지이며
북서측 일부는 인접 존치 묘지(내송리 산30-12)의 옹벽이 기호3토지 일부에 설
치한 것으로 목측으로 확인되므로 정확한 상황은 현황 측량이 필요한 바 경매
진행시 참고 하시기 바랍니다.

4)기호4토지: 형태는 부정형이며,지목은 ""임야""이나 현황은 기호1,2,3토지의 ""도로(예정지)""
임

인접 도로상태

1)기호1토지: 북서측으로 세로(가) 도로(예정지)와 접하고 있음

2)기호2토지: 북동측 및 남동측으로 도로(예정지)와 접하고 있음

3)기호3토지: 북서측 일부 세로(가) 도로(예정지)와 접하고 있음.

4)기호4토지: 기호1~3토지의 접면 도로(예정지)임.

토지이용계획 및 제한상태

※기호1,2,3,4토지:
계획관리지역,성장관리계획구역(2024-03-15)(복합형),가축사육제한구역(2025.05.30)(일부제
한구역)(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률),제한보호구역(지원/헬기:2km)(군사기지 및
군사시설 보호법),배출시설설치제한지역(물환경보호법),준보전산지(산지관리법)

제시목록 외의 물건

없 음

공부와의 차이

1)기호1,2,3토지: 공부상 지목은 ""임야""이나 현황은 공장설립승인 득하고,부지조성 토목공사
대부분 시행한 후 건축하지 않은 상태에서 중단되어 있는 공업이행지임.

2)기호4토지: 공부상 지목은 ""임야""이나 현황은 기호1~3토지의 접면 도로(예정지)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전체 임대관계 미상임

물건 비고

-일괄매각
-목록 4 지분매각, 공유자 우선매수권 없음
-목록 1~3 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 공장설립승인 득하고, 부지조성 토목공사 대부분 시행한 후 건축하지 않은 상태에서 중단되어 있는 공업이행지임, 목록 4 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 목록 1~3 토지의 접면 도로예정지임(감정평가서 참조)
-소외 초계정씨중광공파종중이 채무자 정용배, 채권자 금왕신용협동조합에 대하여 충주법원 2025가합5134 소유권말소청구 소송을 진행하고 있다는 취지의 2026.1.22. 자 진정서 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30635 (1)

소재지: 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 산30-9

용도: 임야 (현황: 공업이행지, 도로 예정지)

감정가: 2,810,849,000원

토지 총 면적: 12,116.00㎡ (약 3,665.10평)

매각 대상 토지 지분 면적: 11,938.059㎡ (약 3,611.55평)

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 금왕신용협동조합

1.2. 주요 특징

* 공유자 우선매수신고, 지분 매각, 공동 담보 물건입니다.

* 일괄 매각 대상입니다.

* 목록 4는 지분 매각이며, 공유자 우선매수권이 없습니다.

* 공부상 지목은 '임야'이나, 현황은 공장 설립 승인을 득하고 부지 조성 토목 공사가 대부분 시행된 후 건축이 중단된 공업 이행지 상태입니다.

* 목록 4는 공부상 지목이 '임야'이나, 현황은 목록 1~3 토지의 접면 도로 예정지입니다.

* 초계정씨중광공파종중이 채무자 정용배, 채권자 금왕신용협동조합에 대하여 충주법원 2025가합5134 소유권 말소 청구 소송을 진행 중이라는 진정서가 제출되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청북도 음성군 금왕읍 내송리 소재 "금왕농공단지" 북동측 인근에 위치합니다. 주위는 농경지, 축산 농장, 창고 시설, 중소규모 공장 등으로 형성된 지역으로, 공업용 부동산으로서의 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건 토지는 세로(가) 도로에 접하고 있어 차량 접근이 가능하며, 인근으로 간선 도로가 통과하여 교통 상황은 보통입니다. 공장 설립 승인을 득하고 부지 조성 토목 공사가 대부분 시행되었으나 건축이 중단된 상태입니다.

2.3. 주변 환경 및 잠재적 위험

음성군 일대는 과거부터 불법 쓰레기 투기, 공장 폐수 방류, 화학물질 누출 사고 등 환경 관련 이슈가 보고된 바 있으며, 축산 농장이 인접해 있어 관련 환경 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 본건 토지 역시 가축사육제한구역 및 배출시설 설치 제한 지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

* 을5 근저당권 (금왕신용협동조합, 2023.11.29. 설정, 1,500,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 매각으로 인해 말소될 권리: 을5 근저당권, 을6 지상권 등 (금왕신용협동조합)

* 등기부 채권 총액: 1,500,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 인수되는 보증금 합계: 0원.

* 전체 임대 관계는 미상이나, 인수되는 보증금은 없어 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다.

3.3. 소송 내역

* 초계정씨중광공파종중이 채무자 정용배, 채권자 금왕신용협동조합을 상대로 충주법원 2025가합5134 소유권 말소 청구 소송을 진행 중입니다. 이는 본 건의 소유권 및 매각 절차에 중대한 영향을 미칠 수 있는 매우 심각한 리스크 요인입니다.

4. 상권분석

4.1. 토지 이용 현황

본건 토지는 공부상 지목이 '임야'이나, 현황은 공장 설립 승인을 득하고 부지 조성 토목 공사 대부분을 시행한 후 건축이 중단된 공업 이행지이며, 일부는 인접 토지의 도로 예정지로 이용될 계획입니다. 금왕농공단지 인근에 위치하여 산업 활동과 관련된 입지성을 가지고 있습니다.

4.2. 주변 개발 잠재력

주변이 공장, 창고시설 등 공업용 부동산으로 형성되어 있어, 향후 관련 산업 발전 시 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다. 다만, 지분 매각 및 소송 진행 중이라는 점이 개발 및 이용의 큰 제약 요인으로 작용합니다.

5. 생활정보

본 물건은 공업용 토지로서, 일반적인 주거 생활 편의시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 다만, 금왕읍 지역 내에 상업 시설 및 생활 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 소유권 분쟁 (매우 중요)

초계정씨중광공파종중이 제기한 소유권 말소 청구 소송의 결과에 따라 본 건의 소유권 자체가 무효화되거나 심각한 제약을 받을 수 있습니다. 이는 본건 매입 시 가장 주의해야 할 부분입니다.

6.2. 지분 매각

본건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 잔여 공유 지분권자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용에 있어 협의가 필수적이며, 이에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 현황 및 이용 제약

* 공부상 지목과 현황(공업 이행지, 도로 예정지)이 상이하여 향후 건축 및 개발 시 추가적인 행정 절차나 확인이 필요할 수 있습니다.

* 일부 지형의 불규칙성, 경사, 옹벽 설치 등의 현황으로 인해 정확한 경계 확인을 위한 현황 측량이 필요할 수 있으며, 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다.

* 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 제한보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 개발에 다양한 제한이 따릅니다.

6.4. 지역 환경 리스크

음성군 일대에서 발생했던 화학물질 누출 사고 및 불법 쓰레기 투기 사례들은 지역 전반의 환경 문제에 대한 경각심을 높이며, 잠재적인 환경 규제 강화나 관련 민원 발생 가능성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 공장 부지 조성 중단 상태의 임야로서, 공업용 부동산으로서의 잠재력은 있으나, 현재 소유권 말소 청구 소송이 진행 중이라는 매우 중대한 법적 리스크를 안고 있습니다. 또한, 토지 지분 매각으로 인해 공유자와의 관계 설정 및 향후 토지 이용 계획 수립에 있어 상당한 제약이 예상됩니다. 토지의 현황과 공부상의 차이, 추가적인 공사 비용 발생 가능성 등도 고려해야 합니다.

이러한 중대한 리스크 요인들을 감안할 때, 본건은 초보 투자자에게는 부적합하며, 법률 전문가와 함께 소송 진행 상황을 면밀히 파악하고, 지분 매각으로 인한 권리 관계를 명확히 확인한 후에 신중하게 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 공장 설립 승인 및 일부 부지 조성 완료 상태로, 소송 리스크 해소 및 공유 관계 정리 시 공업 용지로서의 잠재적 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 금왕농공단지 인근에 위치하여 산업 활동 배후 지역으로서의 이점을 가집니다.

* 도로 예정지를 포함하고 있어 향후 교통망 확충 시 수혜 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 토지 지분 매각이며, 매각되는 지분 면적은 11,938.059㎡ (약 3,611.55평)입니다. 전체 토지 면적(12,116.00㎡)에 대한 감정가 2,810,849,000원을 기준으로 환산하면, 매각 지분에 대한 평가액은 약 2,774,946,000원 수준입니다.

그러나, 초계정씨중광공파종중이 제기한 소유권 말소 청구 소송이 진행 중이라는 점은 본 건의 소유권 자체를 불확실하게 만드는 치명적인 리스크입니다. 또한, 토지 지분 매각이라는 특성 또한 향후 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다.

상기 명시된 소송 리스크 및 지분 매각의 제약, 현황과 공부상 차이로 인한 추가 비용 발생 가능성 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 상당한 폭의 할인이 적용되어야 하며, 소송 결과에 따라 입찰가 산정이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 본건에 대한 예상 입찰가는 매우 신중하게 접근해야 하며, 법률 및 부동산 전문가와의 상세한 상담 후에 결정하는 것을 강력히 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.