나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20728 [1] 강원특별자치도 원주시 귀래면 운남리 121-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 귀래면 운남리 소재 ""귀래초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 소규모 전원주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통사정은 다소 불편
함.

형태 및 이용상태

공히 부정형 토지로서 동하향완경사지이며,
기호 2는 '주거나지 및 일부 법면', 기호 3은 '활잡목 자생 중인 자연림 및 일부 잡종지'
상태임.

인접 도로상태

기호 2 : 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북측으로 폭 약 6m 포장도로(현황 도로)에 접함.
기호 3 : 임야도상 맹지이나, 북동측으로 폭 약 6m 포장도로(현황 도로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-12-06), 비행안전제3구역(전술), 공장설립제한
지역.
기호 2 : 상대보호구역, 접도구역(지방도531호), 공장설립제한지역, 영농여건불리농지.
기호 3 : 준보전산지.

제시목록 외의 물건

기호 3 북동측 지상에 소유자 미상의 컨테이너 1동 및 석재 등이 야적되어 있는 상태임.

공부와의 차이

기호 2의 지목은 '전'이나, 현황 '주거나지 및 일부 법면' 상태이고,
기호 3의 지목은 '임야'이나, 현황 동측 일부는 산림훼손된 '잡종지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 기타지붕(샌드위치패널) 단층 건(사용승인 미필)으로서
외벽 : 외장타일 붙임 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC샷시 이중창.

이용상태

단독주택 상태임.

설비내역

위생시설 및 급,배수시설, 난방시설 등 되어 있는 것으로 판단됨.

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

사용승인 미필로 건축물관리대장 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2는 농지취득자격증명 필요(미제출시 보증금 몰수, 입찰기일 전 농지취득자격증명 신청이 가능하므로 해당 관서에 미리 발급 문의 바람) 2025.07.14.자 귀래면의 사실조회 회신에 의하면 주거시설 및 진출입로를 위한 농지전용허가(허가일 : 2022. 1. 21., 신청자 : 주식회사 제이엠슈타)가 있으므로 입찰시 확인 요함
- 목록1은 사용승인 미필로 건축물관리대장이 없으며, 2025.7.23.자로 등기사항증명서 표제부 소재지번이 경정됨에 따라 "원주시 귀래면 운남리 121-1, 929-7"에서 "원주시 귀래면 운남리 929-9"로 소재지번이 변경되었으니 입찰시 참고 요함
- 목록2는 공부상 "전"이나 현황은 "잡종지"임
- 목록3 지상에 매각에서 제외되는 소유자 미상의 컨테이너 1동이 소재함
- 목록3 지상에 확인되지 않은 분묘 소재 가능성 있음(분묘 소재시 분묘기지권 성립여지 있음)
- 목록4는 공부상 "임야"이나 현황은 일부는 "건물의 부지"이고 일부는 택지화 되어 있는 "잡종지"임
- 목록1의 갑구2번 가처분등기(2024.3.22.등기)에 대해 가처분권자 남제천농업협동조합으로부터 가처분등기 말소동의서 제출됨(2026.5.13.제출)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20728 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 귀래면 운남리 121-1 외 2필지

용도: 단독주택

감정가: 775,514,550원

토지면적: 13625.00㎡ (약 4,121.5평)

건물면적: 76.95㎡ (약 23.3평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 남OOOOOOOO

1.1. 입지조건

주위 환경: 강원특별자치도 원주시 귀래면 운남리에 위치하며, 귀래초등학교 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 소규모 전원주택지대입니다.

교통상황: 제반 차량의 접근은 가능하나, 인근 버스정류장이 소재함에도 불구하고 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

도로상태: 토지 기호 2번은 동측으로 왕복 2차선 포장도로, 북측으로 폭 약 6m 포장도로(현황 도로)에 접해 있습니다. 토지 기호 3번은 임야도상 맹지이나, 북동측으로 폭 약 6m 포장도로(현황 도로)에 접해 있습니다.

주변 시설: 귀래초등학교가 인근에 소재합니다.

외부 조사 결과: 주변 지역은 주로 농경지와 임야, 주택이 분포하는 한적한 전원 지역입니다. 폐기물 소각장 설치 관련 지역 주민들의 반대 움직임이 있었으나, 이는 사업 추진 지역과의 거리를 고려할 때 직접적인 영향은 제한적일 것으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 말소기준권리는 2019년 7월 18일 접수된 남제천농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 모든 권리는 말소기준권리보다 늦거나 동일하므로, 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

토지 등기부 요약:

* 을1 (2019-07-18): 근저당권 (남제천농업협동조합) - 말소 예정

* 을2 (2019-07-18): 지상권설정 (남제천농업협동조합) - 말소 예정

* 갑1 (2020-09-08): 공유자전원지분전부이전 (주식회사제이엠슈타인) - 말소 예정

* 을3 (2023-04-21): 근저당권 (이이철, 함영란) - 말소 예정

* 을4 (2023-09-07): 근저당권 (용미경) - 말소 예정

* 갑2 (2024-06-26): 가압류 (중소기업은행) - 말소 예정

* 갑4 (2024-09-19): 가압류 (경기신용보증재단) - 말소 예정

* 갑5 (2024-10-07): 압류 (화성시) - 말소 예정

* 갑6 (2025-02-04): 압류 (국민건강보험공단) - 말소 예정

* 갑8 (2025-08-27): 임의경매 (남제천농업협동조합) - 말소 예정 (사건번호 2025타경20868)

* 갑11 (2026-06-26): 압류 (화성세무서장) - 말소 예정

총 채권액: 1,473,206,838원

건물 등기부 요약:

* 갑1 (2024-03-22): 소유권보존 (주식회사제이엠슈타인) - 현존

* 갑2 (2024-03-22): 가처분 (남제천농업협동조합) - 말소 예정 (가처분권자로부터 말소 동의서 제출됨)

* 갑4 (2024-06-26): 가압류 (중소기업은행) - 말소 예정 (말소기준권리)

* 을1 (2025-02-11): 근저당권 (남제천농업협동조합) - 말소 예정

* 갑5 (2025-07-03): 임의경매 (남제천농업협동조합) - 말소 예정 (본건 사건번호 2025타경20728)

총 채권액: 771,710,253원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

특이사항: 목록1 건물에 대한 가처분등기(갑구2번)에 대해 가처분권자인 남제천농업협동조합으로부터 말소 동의서가 제출(2026.5.13.)되었습니다. 이는 권리상의 문제가 해소되었음을 시사합니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

주위 환경: 해당 물건은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 소규모 전원주택지대에 위치하고 있어, 상업 및 업무 기능보다는 주거 및 농업 활동 중심의 지역입니다.

시장 동향: 제공된 주변 시세 정보(명화빌라, 다세대 주택)는 본건(단독주택, 넓은 토지)과는 건물의 유형 및 입지 특성이 달라 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다. 최근 원주시 귀래면 지역의 토지 거래는 있으나, 본건과 유사한 조건의 상세 시세 정보는 부족한 상황입니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 귀래초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

편의시설: 대중교통 이용이 다소 불편하므로 자가용 이용이 필수적입니다. 조용하고 쾌적한 전원생활 환경을 제공합니다.

기타: 지역 내 '용현세라믹'과 같은 일부 업체가 소재하며, '미륵산하우스', '호수마루펜션' 등 숙박 시설이 운영되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

농지취득자격증명 필요: 목록2(토지)는 공부상 '전'이나 현황 '잡종지'이며, 농지이므로 농지취득자격증명이 반드시 필요합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 몰수될 수 있습니다. 입찰 전 해당 관서에 발급 가능 여부를 문의해야 합니다.

농지전용허가 확인: 주거시설 및 진출입로를 위한 농지전용허가(2022.1.21.)가 있으나, 해당 허가 내용과 실제 이용 현황이 일치하는지, 불법 전용은 없는지 입찰 시 철저한 확인이 요구됩니다.

사용승인 미필 및 건축물대장 부재: 목록1 건물은 사용승인 미필로 건축물관리대장이 없습니다. 이는 향후 건축물 관련 행정 절차 진행에 제약을 줄 수 있습니다.

소재지번 변경: 2025년 7월 23일자로 등기사항증명서 표제부 소재지번이 "원주시 귀래면 운남리 121-1, 929-7"에서 "원주시 귀래면 운남리 929-9"로 변경되었습니다. 입찰 시 이 점을 반드시 참고해야 합니다.

공부상 지목과 현황 불일치: 목록2는 공부상 '전'이나 현황 '잡종지'이며, 목록4는 공부상 '임야'이나 현황 일부는 '건물의 부지'이고 일부는 '택지화된 잡종지'입니다.

분묘 소재 가능성: 목록3 지상에 확인되지 않은 분묘가 소재할 가능성이 있으며, 분묘 발견 시 분묘기지권이 성립될 여지가 있습니다. 이는 토지 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

무허가 시설물: 목록3 지상에 소유자 미상의 컨테이너 1동이 소재하나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다.

중복병합사건: 본건은 여러 경매 사건이 병합되어 진행 중인 건입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 원주시 귀래면 운남리에 소재하는 단독주택 및 넓은 토지입니다. 감정가는 약 7억 7천 5백만원 수준입니다. 권리관계는 여러 채권 및 제한 물권이 설정되어 있었으나, 말소기준권리 이하 모든 등기사항은 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 특히 가처분 등기에 대한 말소 동의서가 제출된 점은 긍정적입니다. 그러나 농지취득자격증명 필요, 사용승인 미필, 소재지번 변경, 공부상 지목과 현황의 불일치, 분묘 발생 가능성 등 다수의 리스크 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 투자 전 철저한 현장 조사와 법률 검토를 통해 잠재적 위험 요소를 파악하고 이에 대한 대책을 마련하는 것이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

넓은 토지 면적: 약 4,121.5평에 달하는 넓은 토지 면적을 확보할 수 있습니다.

전원주택지로서의 잠재력: 조용한 전원생활을 원하는 수요층이나 귀농·귀촌 목적의 활용 가능성이 있습니다.

권리관계 정리: 매각으로 인해 대부분의 등기상 권리가 소멸될 예정으로, 권리상의 부담은 상대적으로 적을 것으로 보입니다.

농지전용허가: 주거시설 및 진출입로를 위한 농지전용허가가 있어 토지 활용 계획 수립에 참고할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 775,514,550원입니다.

제공된 주변 시세 정보는 본건과는 다른 유형의 부동산(다세대 주택)에 대한 것으로, 직접적인 시세 반영에는 한계가 있습니다.

농지취득자격증명 취득, 사용승인 미필 건물 처리, 분묘 문제 해결 등 추가적인 조사와 비용 발생 가능성이 있는 점을 감안해야 합니다.

이러한 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다.

따라서, 현장 조사를 통해 리스크 요소를 명확히 파악하고, 이를 반영한 최종 입찰가는 약 5억 4천만원에서 6억 6천만원 사이에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.