나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20733 [1] 강원특별자치도 원주시 단구동 1610-6 정우월드피아 101동 10층1011호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동 소재 오피스텔로서 주위는 아파트단지, 상가 등이 밀집한 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 자유로우며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물로서 외벽:대리석 및 강화유리 마감, 내벽:벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호:샷시 창임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

승강기설비, 소화설비, 난방설비, 급.배수 및 위생설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 대비 완경사의 가장형의 토지로서 기준시점 현재 오피스텔부지로 이용중임.

인접 도로상태등

중로한면에 접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(2010-09-24)(단관지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 고유번호: 원주지원 2025타경20733 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 단구동 1610-6 정우월드피아 101동 10층1011호

물건 용도: 오피스텔

감정가: 124,000,000원

토지 면적: 13.20㎡ (약 3.99평)

건물 면적: 50.08㎡ (약 15.15평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 인OOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주요 특징: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물 중 10층 (준공: 2015년)

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 원주시 단구동에 소재하며, 주위는 아파트 단지, 상가 등이 밀집한 주상 혼용 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물은 중로 1류(폭 20m~25m)에 직접 접해 있어 도로 접근성이 우수합니다.

토지는 인접 토지 대비 완경사를 이루는 가장형의 토지로, 현재 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

이용계획상 준주거지역, 지구단위계획구역(단관지구)에 속하며, 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천수산업협동조합 근저당 (2021-09-27)

매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당 (인천수산업협동조합, 채권최고액 458,400,000원)

* 임의경매개시결정 (인천수산업협동조합, 307,600,000원)

* 압류 (기흥세무서장)

* 소유권이전(신탁등기말소)

말소되지 않는 권리:

* 해당 사항 없음 (물건명세서상 기재 없음)

임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 배당신고일자: 2025-09-23

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

종합: 본건은 말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 모두 소멸됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 보증금을 돌려받기 위해서는 배당순위에 따라 배당을 받아야 하며, 현재 배당신고일자 기준으로 인수되는 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 단구동 일대는 주거 단지와 상업 시설이 혼재된 지역으로, 오피스텔의 주수요층인 직장인 및 1~2인 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

최근 매매 사례 분석:

* 2025년 2월 (10층, 50.08㎡): 127,050,000원

* 2024년 2월 (7층, 33.72㎡): 91,000,000원

* 2026년 1월 (3층, 50.08㎡): 110,000,000원

같은 면적(50.08㎡)의 거래 사례를 보면, 2025년 2월 거래가는 127,050,000원이었으나 2026년 1월 거래가는 110,000,000원으로 하락했습니다. 이는 층수(3층)의 영향일 수 있으며, 시장 상황 변동 가능성을 시사합니다. 감정가 124,000,000원 대비 최근 거래 사례를 고려할 때, 시세는 감정가 수준 또는 그 이하로 형성될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변은 아파트 단지, 상가, 오피스텔 등이 밀집하여 생활 편의 시설 이용이 편리한 환경입니다.

건물 내부에는 승강기, 소화, 난방, 급배수 및 위생 설비가 갖추어져 있어 기본적인 생활이 가능합니다.

건축물대장상 연면적 9480.57㎡, 총 10층 건물에 총 117세대가 거주 가능한 규모입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 현황 미상: 제공된 정보에 '임대미상임'으로 기재되어 있어, 현재 공실인지 임대 중인지, 임대 조건은 어떠한지에 대한 정확한 파악이 필요합니다. (추후 현장 확인 필수)

* 층수별 시세 편차: 최근 거래 사례에서 같은 면적이라도 층수에 따라 시세 편차가 나타나고 있어, 10층이라는 장점이 시세에 어느 정도 반영될지 면밀한 분석이 필요합니다.

* 권리분석상 특이사항은 없으나, 공동담보 물건으로 채권 총액이 높아 경매 진행에 따른 유찰 가능성도 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 원주시 단구동의 주상복합 지역에 위치한 오피스텔로, 입지 조건 및 교통 편의성은 보통 이상입니다. 건물 노후도는 2015년 준공으로 비교적 양호한 편이며, 기본적인 생활 편의 시설을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 명확하여 낙찰 시 인수에 따른 추가 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 임대 현황 미상으로 인한 불확실성과 최근 시세 하락 가능성이 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 아파트 단지와 상업 시설이 밀집한 지역으로, 배후 수요가 풍부합니다.

* 편리한 교통: 차량 진출입이 자유롭고 대중교통 이용이 편리합니다.

* 명확한 권리 관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 투자가 가능합니다.

* 향후 시세 상승 가능성: 지역 개발 계획 및 주변 시세 변화에 따라 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 감정가 124,000,000원과 최근 거래 사례 (2026년 1월 110,000,000원, 3층) 및 2025년 2월 거래 사례 (127,050,000원, 10층)를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 110,000,000원 ~ 125,000,000원 범위로 추정됩니다.

본건은 10층으로 비교적 좋은 층수임을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가의 90% ~ 95% 수준 또는 최근 거래 사례 최고가 수준을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

이에, 예상 입찰가는 115,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.