나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20727 [1] 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 124-79 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상토지는 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 소재 ""건등저수지"" 동측 인근에
위치하며, 부근은 단독주택 및 주거나지 등이 주로 소재하는 전원주택지대임.

교통상황

대상토지까지 차량 출입 가능하며, 대중교통 이용은 인근에 시내버스 정류장이 소재하며,
버스정류장과의 거리, 노선, 배차간격, 운행빈도 등을 고려할 때 무난시 됨.

형태 및 이용상태

기호1,4)토지 : 대상토지는 부정형 완경사지로서 도로임.
기호3)토지 : 대상토지는 자루형 완경사지로서 단독주택 부지임.

인접 도로상태

기호3)토지 : 대상토지는 단지내 도로로 이용중인 기호1,4)토지를 이용하여 외부 도로와
연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

대상토지는 계획관리지역(2016-04-22), 성장관리계획구역(2024-12-06), 가축사육제한구역
(2022-06-24)(일부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설
설치제한지역<물환경보전법>임.

제시목록 외의 물건

조경(잔디, 소나무, 데크 등)부분이 소재함.(별첨 : 사진용지 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 샌드위치판넿위슁글지붕 2층건으로서,
외벽 : 스타코플렉스 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙이기 듬 마감,
창호 : PVC샷시 이중창임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

수세식 위생설비 및 LPG가스보일러에 의한 개별난방시설임.

부합물 및 종물

데크설비 등이 소재함.(별첨 : 사진용지 참조)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

- 일괄매각
- 감정평가액(최저매각가격)은 데크 및 지상에 소재하는 수목을 포함한 가격임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

* 사건번호: 원주지원 2025타경20727 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 124-79

* 용도: 단독주택

* 감정가: 434,291,800원

* 토지면적: 2237.00㎡ (약 676.7평)

* 건물면적: 151.80㎡ (약 45.9평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 인천저축은행

* 건축년도: 2019년 8월 30일

* 구조: 일반철골구조 2층 단독주택

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 대상 토지는 강원특별자치도 원주시 문막읍 건등리 소재 "건등저수지" 동측 인근에 위치하며, 부근은 단독주택 및 주거지 등이 주로 소재하는 전원주택지대입니다.

* 교통상황: 대상 토지까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 무난한 편입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 도로로 이용 중인 토지를 이용하여 외부 도로와 연계됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종제한), 배출시설 설치제한지역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 8월 6일 인천저축은행 근저당권 (288,000,000원)

* 등기부채권 총액: 438,000,000원

* 경매개시결정: 2025년 7월 3일 인천저축은행 임의경매 (2025타경20727)

* 주요 등기사항:

* 토지 등기부상 소유권 이전 및 지분 이전 등기가 있으며, 인천저축은행, 주식회사예다임 등의 근저당권 및 김용남의 가처분 등기가 있었으나 모두 말소 예정입니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존, 이전, 근저당권, 임의경매 등기가 존재하며, 말소기준권리 이후의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 물건명세서 참고사항: 작성일 2026년 4월 10일. 매각으로 소멸되지 않는 권리사항으로 지상권이 기재되어 있으나, 별도 특이사항은 없습니다.

1.4. 상권분석

* 주거 환경: 건등저수지 인근의 조용하고 쾌적한 전원주택 단지 내에 위치하고 있습니다.

* 상업 시설: 주변 지역 특성상 대규모 상업 시설보다는 문막읍 중심가의 편의시설을 이용하는 것이 일반적일 것으로 예상됩니다.

* 산업 시설: 문막읍 인근에 산업단지가 있으나, 본건 물건은 직접적인 영향권 밖에 있는 주거 지역에 해당합니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용 또한 인근 버스 정류장을 통해 가능합니다.

* 교육: 주변 초, 중, 고등학교 학군 정보는 별도 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 문막읍 소재의 생활 편의 시설(마트, 병원 등)을 이용할 수 있습니다.

* 자연 환경: 건등저수지와 인접하여 자연 친화적인 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 토지 형태 및 이용: 토지는 부정형 완경사지로, 일부(기호1,4)는 도로로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설 설치제한지역으로 건축 및 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 제시 외 물건: 감정가에 데크 및 지상의 수목(잔디, 소나무 등)이 포함되어 있으나, 실제 현황과 다를 경우 명도 과정에서 추가 협의가 필요할 수 있습니다.

* 시세 분석 한계: 제공된 주변 시세 정보는 '다세대/빌라'로, 본건 '단독주택'과는 직접적인 비교가 어려워 정확한 시세 산정에 한계가 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 강원도 원주시 문막읍 건등리, 건등저수지 인근의 전원 주택지대에 소재하는 2층 단독주택입니다. 2019년 준공으로 비교적 최근 건축되었으며, 일반철골구조로 견고하게 지어졌습니다. 권리관계는 말소기준권리인 인천저축은행의 근저당권에 의해 대부분 소멸될 것으로 예상되며, 인수할 임차인이나 보증금은 없는 것으로 파악되어 권리상의 부담은 적다고 판단됩니다. 자연환경이 쾌적하며 차량 및 대중교통 접근성도 양호한 편입니다. 다만, 주변 시세 정보를 단독주택이 아닌 다세대/빌라로만 제공받아 정확한 시장 가치 평가에 어려움이 있으며, 토지 이용 계획상 일부 제한 사항이 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

* 쾌적한 전원생활을 누릴 수 있는 입지 조건.

* 비교적 최근 건축된 단독주택으로 즉시 거주 또는 임대 전환 용이.

* 권리 관계가 명확하여 법적 리스크 최소화.

* 잠재적인 지역 발전 가능성.

1.9. 예상 입찰가

* 감정가: 434,291,800원

* 최저매각가격: 434,291,800원

제공된 주변 시세 정보는 다세대/빌라로 본건 단독주택과 직접적인 비교가 어려워 시세 산정에 한계가 있습니다. 단독주택의 경우 개별성으로 인해 시세 편차가 크므로, 유사 단독주택 거래 사례, 지역 내 부동산 전문가 상담, 현장 방문을 통한 면밀한 시세 조사가 필수적입니다.

이러한 점을 감안할 때, 보수적인 접근으로는 감정가의 80~90% 수준(약 3억 4천 7백만원 ~ 3억 9천 1백만원)을, 적정 접근으로는 감정가의 90~100% 수준(약 3억 9천 1백만원 ~ 4억 3천 4백만원)을 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 충분한 현장 조사와 시세 분석 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.