나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30564 [1] 강원특별자치도 강릉시 강동면 안인진리 128-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 강릉시 강동면 안인진리 소재 ""안인항"" 남서측 인근에 위치하며, 부근은 펜션, 음식점 등 근린생활시설과 단독주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 인근까지 차량의 접근이 가능하며, 인근 노선버스의 운행상황 및 도로상황을 고려시 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형 평지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약5미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골조 판넬지붕 단층 건으로
외벽: 사이딩 마감 등
내벽: 벽지도배, 타일 붙임 등 마감
바닥: 장판깔기, 타일 붙임 등 마감
창호: PVC샷시 창호 등임.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""건물개황도 및 사진용지"" 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 내부에 일부 누수가 있는 것으로 관찰되며, 제시외건물은 일부 인접지상에 소재할 가능성이 있으므로 입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-공유물분할경매로 공유자우선매수권 적용 없음
목록1
-일부는 전으로 사용 중, 일부 지상에 매각에 포함되는 과수목 소재함
-제시외건물이 일부 인접지상에 소재할 가능성 있으므로 지적경계불분명으로 인한 측량요함
목록2
-본건 건물에 부속되어 있는 데크 및 차양시설은 건물가격에 포함 평가함
-건물 내부에 일부 누수가 있는 것으로 조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경30564 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 강동면 안인진리 128-1

용도: 단독주택

감정가: 261,650,000원

토지면적: 438.00㎡ (약 132.5평)

건물면적: 66.00㎡ (약 19.96평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 김OO (등기부상 김경희로 추정)

특이사항: 공유물분할경매, 공유자우선매수신고 (단, 공유물분할경매로 공유자우선매수권 적용 없음)

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 강릉시 강동면 안인진리에 위치하며, 남서측 인근에 안인항이 자리하고 있습니다. 주변은 펜션, 음식점 등 근린생활시설과 단독주택 등이 혼재된 지역입니다. 차량 접근은 가능하며, 인근 버스 노선 및 도로 상황을 고려할 때 교통 상황은 보통 수준입니다. 안목항과 정동진의 중간 지점에 위치하여 향후 관광지 개발 가능성이 언급됩니다.

1.2. 권리분석

본 물건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2025년 6월 25일 접수된 김경희의 임의경매 개시결정 등기입니다.

등기부상 주요 권리 내용은 다음과 같습니다.

* 갑구 순위번호 11번(토지) 및 10번(건물)에 대한 가처분 등기가 있었으나, 접수 번호 제26399호로 2024년 9월 5일에 말소되었습니다. 신청 채권자(김경희)의 가처분 말소 동의서가 제출되었습니다.

* 등기부채권 총액은 0원으로, 경매 진행으로 인한 이해관계인 간의 복잡한 채권 관계는 없는 것으로 보입니다.

* 임차인 현황상 인수할 보증금은 0원입니다.

* 토지 등기부상 소유권 이전 및 상속 등기 내역이 있으며, 최근 공매를 통한 지분 이전이 있었습니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존 및 공매를 통한 지분 이전 내역이 있습니다.

1.3. 상권분석

본건은 안인항 인근으로 펜션, 음식점 등 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 분포하고 있습니다. 안인항은 추후 관광지로 개발될 가능성이 있으며, 안인화력발전소가 준공되어 약 600명의 근무 인력이 예상되는 등 배후 수요 증가 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 단독주택으로, 주변 환경은 조용하며 바다와 인접해 있습니다. 안인항 및 해파랑길 산책로와 인접하여 산책 및 여가 활동에 유리합니다. 상세한 편의시설 및 문화시설 정보는 추가적인 조사가 필요합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 일부 지적 경계 불분명으로 인한 측량이 필요할 수 있으며, 제시외 건물이 일부 인접지상에 소재할 가능성이 있습니다. 입찰 시 참고해야 합니다.

* 토지의 일부가 전(밭)으로 사용 중이며, 일부 지상에는 매각에 포함되는 과수목이 소재합니다.

* 건물 내부에 일부 누수가 있는 것으로 조사되었습니다.

* 건축물대장상 대지면적(479㎡)과 경매 물건의 토지면적(438㎡)에 차이가 있습니다. 이는 실제 토지 소유권 또는 등록상의 차이일 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 간이철골구조로, 건물 노후화 및 유지보수 관련 사항을 고려해야 합니다.

* 건축물대장상 '주차장' 용도로 11.5㎡의 '자동세차시설'이 외부자동구역에 해당되는 것으로 보입니다 (oudrAutoArea). 이는 본건의 주거용 용도와 직접적인 관련이 없을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 공유물분할을 위한 경매 물건으로, 등기부상 복잡한 권리 관계는 정리된 상태입니다. 안인항 인근의 입지로 관광 및 발전 가능성이 있는 지역에 위치하고 있습니다. 다만, 제시외 건물, 누수, 지적 경계 불분명 등 물리적 하자 및 확인 필요 사항이 존재하며, 토지 면적에 대한 공부와의 차이점도 확인이 요구됩니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 공유물분할 경매 특성상 비교적 합리적인 가격으로 취득 가능성을 기대할 수 있습니다.

* 바다와 인접한 입지로 향후 지역 개발 시 수혜 가능성이 있습니다.

* 주거용으로 사용 가능한 단독주택으로, 별장, 세컨드하우스 등으로 활용 가치가 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 261,650,000원입니다. 주변 부동산 시세 및 유사 물건 거래 사례를 분석한 결과, 본 건과 유사한 강릉시 강동면 안인진리 단독주택 매물은 1억 원대부터 12억 5천만 원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 특히 바닷가 인접한 단독주택의 경우 1억 원대에 거래된 사례도 있으나, 이는 토지 및 건물 면적, 상태 등이 본 건과 차이가 있을 수 있습니다.

본 건은 감정가 2억 6천만 원대에 있으나, 현 시세 대비 적정 가치 평가가 필요합니다. 제시외 건물, 누수, 지적경계 불분명 등 추가적인 현장 확인 및 보수 비용을 고려해야 합니다. 또한, 공유물분할 경매 특성상 공유자 우선매수권이 적용되지 않으나, 물건 자체의 상태 및 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 판단하여 입찰가를 산정해야 합니다.

현 시세 및 물건의 제반 상황을 고려할 때, 감정가 대비 80%~90% 수준에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 따라서, 약 209,000,000원 ~ 235,000,000원 사이에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 현장 방문 후 상세한 실사 및 추가적인 시세 조사를 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.