나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경232 [1] 강원특별자치도 삼척시 도계읍 도계리 344-15 현대연립 가동 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 삼척시 도계읍 도계리 소재 ""도계119안전센터"" 북동측 인근에 위치하는 ""현대연립
가동 2층 201호""로서, 주변은 단독주택, 임야, 복지기관 등이 소재하는 읍소재지내 주택
지대입니다.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근 시내버스정류장과의 거리, 노선, 운행빈도
등을 감안한 대중교통 사정은 보통인 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 2층 201호로서,
외 벽 : 몰탈위페인트마감
내 벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등
창 호 : 샤시이중창구조 등입니다.

이용상태

연립주택 단위세대로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 보일러에 의한 난방설비 등 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 연립주택 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지내 포장도로를 이용하여 출입가능하며, 지상주차장시설 등이 되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 중로3류(저촉),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
철도보호지구<철도법>,
폐광지역진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 강릉지원 2025타경232 (1)

소재지: 강원특별자치도 삼척시 도계읍 도계리 344-15 현대연립 가동 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 36,000,000원

토지면적: 3306.00㎡ (약 999.02평) (단지 전체 면적 추정)

토지지분: 78.6828㎡ (약 23.79평)

건물면적: 59.15㎡ (약 17.89평)

건물지분: 59.15㎡ (약 17.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOO

건축년도: 1983년 (준공일자 1984.12.30 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 삼척시 도계읍 도계리 소재 "도계119안전센터" 북동측 인근

* 주변환경: 단독주택, 임야, 복지기관 등이 혼재된 읍소재지 내 주택지대

* 교통: 제반 차량 접근 용이, 인근 시내버스정류장 이용 가능. 대중교통 사정은 보통 수준

* 주변시설: 도계초등학교, 도계중학교, 강원종합고등학교 등 교육시설 근접. 삼척도계시외버스터미널 인접. 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

1.2. 건물구조 및 상태

* 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 중 2층 201호

* 외벽: 몰탈위 페인트 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 샤시 이중창 구조

* 이용상태: 연립주택 단위 세대로 이용 중

* 설비: 위생설비 및 보일러에 의한 난방설비 등

1.3. 토지정보

* 형상 및 이용상태: 부정형 토지로서, 현황 연립주택 부지로 이용 중

* 인접도로: 단지 내 포장도로 이용 가능, 지상 주차장 시설

* 토지이용계획: 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 중로3류 (저촉)

* 제한사항: 가축사육제한구역, 철도보호지구, 폐광지역진흥지구

2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지 등기부: 춘천지방법원 강릉지원의 강제경매개시결정 (2025타경232) (갑207)

* 집합건물 등기부: 하나은행의 강제경매 (갑6)

* 인수되는 권리 (토지 등기부):

* 근저당권 (을2): 60,000,000원

* 가압류 (갑67): 628,887,880원

* 가압류 (갑69): 1,000,000,000원

* 근저당권 (을8): 15,000,000원

* 근저당권 (을15): 20,000,000원

* 총 인수 채무액 (토지): 1,723,887,880원

* 인수되는 권리 (집합건물 등기부): 해당사항 없음. (갑5, 갑6 모두 말소)

* 말소되는 권리: 상기 인수되는 권리를 제외한 대부분의 권리는 경매 절차를 통해 말소될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014-10-15

* 확정일자: 2021-12-16

* 대항력: 있음

* 주의사항: 대항력 있는 임차인이 존재하나, "인수 보증금 합계: 0원"으로 기재되어 있어 보증금 인수 여부가 불확실합니다. 보증금 30,000,000원 인수 시 추가적인 재정 부담이 발생하므로, 반드시 권리 분석을 재확인해야 합니다.

3. 상권분석

* 본건은 삼척시 도계읍의 주거 지역에 위치하며, 관공서, 학교 등 생활 편의시설이 주변에 분포하고 있습니다.

* 최근 실거래 정보 분석:

* 2025년 9월 5일, 316-10번지 도계빌라C (다세대, 1992년식, 50.94㎡) 38,000,000원 거래

* 2026년 3월 10일, 316-11번지 도계빌라B (다세대, 1990년식, 49.41㎡) 29,000,000원 거래

* 2026년 5월 22일, 344-15번지 현대연립 (본건과 동일 주소, 연립, 1984년식, 59.15㎡) 36,000,000원 거래

* 시세 분석:

* 본건의 면적(59.15㎡) 및 종류(연립주택)와 가장 유사한 344-15번지 현대연립의 최근 거래가(36,000,000원)는 본건의 감정가와 동일합니다.

* 주변 다세대 주택들의 거래가 또한 29,000,000원에서 38,000,000원 수준으로, 본건의 시장 가치는 36,000,000원 내외로 형성되어 있다고 판단됩니다.

4. 생활정보

* 편의시설: 읍 소재지 내 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 도계초등학교, 도계중학교, 강원종합고등학교 등이 근거리에 소재.

* 교통: 시외버스터미널 및 시내버스 정류장 이용 편리.

5. 잠재적 리스크

* 막대한 인수 채무: 토지 등기부에 "인수"로 표시된 근저당 및 가압류 채권 총액이 약 17.2억원에 달합니다. 이는 낙찰자가 인수해야 할 총 부채 규모가 감정가를 현저히 초과함을 의미하며, 투자금 회수에 심각한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부 불확실: 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 30,000,000원에 대한 인수 여부가 "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재와 상반되어 명확한 확인이 필요합니다. 인수 시 추가적인 재정 부담이 발생합니다.

* 대지권 미등기: 대지권이 미등기 상태로, 추후 관련 절차가 요구될 수 있습니다.

6. 종합 의견

* 본 물건은 시장 가치는 감정가 수준으로 안정적이나, 인수되는 막대한 채무와 불확실한 임차인 보증금 인수 여부로 인해 투자 리스크가 매우 높습니다.

* 경매 절차 진행 시, 인수되는 채무 총액이 물건의 시장 가치를 훨씬 상회하므로, 낙찰 후에도 추가적인 자금 투입 없이는 실익을 얻기 어려운 구조입니다.

* 본 물건은 전문적인 법률 및 권리 분석 전문가와의 상담 후 매우 신중하게 접근해야 할 특수 물건입니다.

7. 투자 포인트

* 시장 가치 안정성: 주변 시세와 유사한 감정가 및 최근 거래가를 형성하고 있습니다.

* 철저한 권리 분석의 중요성: 인수되는 채무 및 임차인 보증금 인수 여부를 명확히 파악하는 것이 최우선 과제입니다. 이 부분이 해결되지 않는다면 투자 가치가 거의 없다고 판단됩니다.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 36,000,000원

* 주변 시세: 29,000,000원 ~ 38,000,000원

* 고려사항:

* 총 인수 채무 (약 17.2억원)가 감정가 및 시장 가치를 훨씬 초과.

* 대항력 있는 임차인 보증금 30,000,000원의 인수 여부 불확실 (단, "인수 보증금 합계: 0원"이라는 기재 존재).

* 제안:

* "인수 보증금 합계: 0원" 기재를 최우선으로 고려하여, 임차인 보증금 30,000,000원은 인수하지 않는 것으로 가정합니다.

* 그러나 인수되는 채무 총액이 과도하게 크므로, 입찰가는 감정가 수준을 크게 넘어서기 어려울 것으로 예상됩니다.

* 시세 및 감정가를 반영하고, 잠재적 경쟁을 고려하여 다음과 같이 제안합니다.

* 예상 입찰가: 38,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.