나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1154 [1] 경기도 안양시 동안구 관양동 1802 평촌오비즈타워 24층2412호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웰스감정 · 평가일 2025.07.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동에 소재하는 ‘인덕원중학교’ 남서측에 위치하는 평촌오비즈타워 24층 2412호로 주위는 아파트 단지 다세대주택 지식정보타운 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로 주위환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건 근거리에 지하철 4호선 인덕원역이 있으며 본건 인근에 시내버스정류장이 소재하고 본건까지 차량접근이 가능한 바 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 중 24층 2412호로
외 벽: 강화유리 및 복합판넬 마감
내 벽: 몰탈 위 페인트 마감 및 인테리어 마감
창 호: 샷시 창호입니다.

이용상태

본건은 아파트형 공장(지식산업센터)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 급배수설비, 전기설비, 시스템에어컨, 주차장설비, 위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 공장(지식산업센터), 지원시설부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 22미터, 남동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(인덕원중학교, 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람)<교육환경보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권)<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경1154 (1)

소재지: 경기도 안양시 동안구 관양동 1802 평촌오비즈타워 24층 2412호

도로명주소: 경기도 안양시 동안구 벌말로 126 (관양동)

용도: 지식산업센터 (공장)

감정가: 804,000,000원

토지면적: 26.59㎡ (약 8.04평)

토지지분: 26.59㎡ (약 8.04평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 109.75㎡ (약 33.20평)

건물지분: 109.75㎡ (약 33.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: -

특수물건정보: 대항력 있는 임차인 존재

2. 입지조건

3. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 동안구 관양동에 소재하는 ‘인덕원중학교’ 남서측에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 다세대 주택, 지식정보타운, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대입니다. 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건 인근에 지하철 4호선 인덕원역이 있으며, 시내버스정류장이 소재하여 차량 접근이 가능합니다. 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건물 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 35층 건물 중 24층 2412호입니다. 외벽은 강화유리 및 복합판넬 마감, 내벽은 몰탈 위 페인트 마감 및 인테리어 마감, 창호는 샷시 창호입니다.

* 이용상태

본건은 아파트형 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다.

* 설비 내역

본건은 급배수, 전기, 시스템 에어컨, 주차장, 위생, 화재 탐지, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 토지 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지로 공장(지식산업센터), 지원시설 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태

북서측으로 노폭 약 22미터, 남동측으로 노폭 약 12미터의 포장도로와 접합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 일반공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 상대보호구역(인덕원중학교), 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역입니다.

* 공부와의 차이

없습니다.

* 주변 시설

제공된 정보 및 주변 검색 결과에 따르면, 본건 주변에는 아파트 단지, 다세대 주택, 지식정보타운, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 인덕원역 상권이 발달해 있습니다. 특정 혐오 시설에 대한 언급은 제공된 정보에서 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

4. 권리분석

* 말소기준권리

을8, 근저당권 (전북은행, 2022-04-18)

* 인수되는 권리

대항력 있는 임차인 (제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 임차인 현황에서 '대항력 있음'으로 명시된 다수의 임차인이 존재합니다. 따라서 실제 인수 여부는 면밀한 확인이 필요합니다.)

* 소멸되는 권리

말소기준권리(을8 근저당)보다 늦은 모든 등기사항은 매각으로 소멸됩니다. (을8 근저당, 갑10 가압류, 갑15 압류, 갑16 압류, 갑17 압류, 갑19 임의경매, 갑20 가압류 모두 말소 예정)

* 임차인 현황

본건에는 다음과 같이 총 10명의 임차인이 등재되어 있으며, 모두 '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

* (주)그린허브솔라 (사업일자: 2017-11-28, 대항력: 있음)

* (주)세종에너지 (사업일자: 2019-02-19, 대항력: 있음)

* (주)썬뱅크 (사업일자: 2017-11-28, 대항력: 있음)

* (주)지곡1 (사업일자: 2020-09-08, 대항력: 있음)

* (주)지곡2 (사업일자: 2020-09-08, 대항력: 있음)

* (주)지곡3 (사업일자: 2020-09-08, 대항력: 있음)

* (주)한빛솔라 (사업일자: 2015-07-06, 대항력: 있음)

* 주식회사그린에너지 (사업일자: 2021-07-08, 대항력: 있음)

* 주식회사지피솔라 (사업일자: 2019-07-17, 대항력: 있음)

* 라주식회사 태광태양광 (사업일자: 2017-06-21, 대항력: 있음)

금액이 0원으로 기재되어 있으나 '대항력 있음'으로 표시된 임차인이 다수 존재하므로, 이들의 실제 점유 및 계약 관계에 대한 철저한 현황 조사가 필수적입니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 보증금은 없을 수 있으나, 점유 관계에 따른 명도 절차 및 비용 발생 가능성을 내포합니다.

* 집합건물 등기부 요약

등기구분: 을8, 접수일자: 2022-04-18, 권리종류: 근저당권, 권리자: 전북은행, 권리금액: 564,650,000원, 말소: 말소 (말소기준권리)

등기구분: 갑10, 접수일자: 2023-02-03, 권리종류: 가압류, 권리자: 신용보증기금, 권리금액: 228,000,000원, 말소: 말소

등기구분: 갑15, 접수일자: 2023-12-01, 권리종류: 압류, 권리자: 동안양세무서장, 말소: 말소

등기구분: 갑16, 접수일자: 2023-12-08, 권리종류: 압류, 권리자: 국민건강보험공단, 말소: 말소

등기구분: 갑17, 접수일자: 2024-02-27, 권리종류: 압류, 권리자: 안양시, 말소: 말소

등기구분: 갑19, 접수일자: 2025-07-02, 권리종류: 임의경매, 권리자: 전북은행, 권리금액: 498,315,878원, 말소: 말소

등기구분: 갑20, 접수일자: 2025-08-21, 권리종류: 가압류, 권리자: 주식회사용원토탈솔루션, 권리금액: 52,889,120원, 말소: 말소

* 등기부채권 총액: 845,539,120원

* 물건명세서 참고사항

작성일: 2026-05-16

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권

비고: -

4. 상권분석

5. 상권분석

* 본건은 안양시 동안구 관양동, 인덕원역 역세권에 위치한 평촌오비즈타워 내 지식산업센터입니다.

* 주변은 아파트 단지, 다세대 주택, 지식정보타운, 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후수요 확보가 용이한 지역입니다.

* 인덕원역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 우수합니다.

* 지식산업센터 밀집 지역으로 관련 업종의 종사자 및 기업체들이 많아 상권 활성화 가능성이 높습니다.

* 인덕원역 주변 개발 호재(예: 인덕원 복합환승센터) 등을 고려할 때 장기적인 상권 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

6. 생활정보

* 교통

지하철 4호선 인덕원역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 시내버스 노선이 운행됩니다.

* 교육

인덕원중학교가 인근에 위치하고 있습니다. (상대보호구역으로 지정되어 있음)

* 편의시설

근린생활시설 및 상업시설이 밀집된 지역으로 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거 환경

아파트 단지, 다세대 주택 등이 혼재되어 있어 주거 환경 또한 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재

본건에는 다수의 임차인이 '대항력 있음'으로 등재되어 있습니다. 비록 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 법적으로 대항력 있는 임차인의 점유는 낙찰자가 인수해야 할 부담이 될 수 있습니다. 따라서 실제 현황 조사를 통한 점유 관계 및 계약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 명도 관련 불확실성

대항력 있는 임차인으로 인해 명도에 어려움이 발생할 수 있으며, 예상치 못한 명도 비용 및 시간이 소요될 가능성이 있습니다.

* 법률 및 행정 규제

토지이용계획상 상대보호구역(인덕원중학교)에 해당하여 관련 법규 준수에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

8. 종합 의견

본 물건은 안양시 동안구 인덕원역 역세권에 위치한 지식산업센터로, 우수한 교통 및 입지 조건을 갖추고 있습니다. 35층 건물 중 24층에 위치하며, 현대적인 시설을 갖춘 평촌오비즈타워에 속합니다.

그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리 분석 및 명도 절차에 신중을 기해야 하는 단점이 있습니다. 임차인의 실제 점유 관계 및 계약 내용에 대한 철저한 조사가 선행되어야 하며, 이를 통해 발생할 수 있는 명도 리스크를 감안하여 입찰 전략을 수립해야 합니다.

이러한 리스크 요인만 성공적으로 관리된다면, 역세권 지식산업센터로서의 높은 투자 가치를 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

9. 투자 포인트

* 인덕원역 역세권 프리미엄: 지하철 4호선 인덕원역 인근으로 뛰어난 교통 접근성을 자랑합니다.

* 지식산업센터로서의 활용도: 공장(지식산업센터) 및 지원시설 용도로 활용 가능하여 다양한 업종의 수요가 있습니다.

* 개발 호재 잠재력: 인덕원역 주변 개발 계획과 연계하여 향후 가치 상승이 기대됩니다.

* 탁월한 건물 조건: 35층 초고층 건물 중 24층에 위치하며, 체계적인 설비 시스템을 갖춘 현대적인 건물입니다.

9. 예상 입찰가

10. 예상 입찰가

감정가: 804,000,000원

말소기준권리(을8 근저당) 채권최고액: 564,650,000원

인수 보증금 합계: 0원

본건은 대항력 있는 임차인이 다수 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 명도에 대한 불확실성이 높습니다. 이러한 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

제시된 정보를 바탕으로 예상되는 입찰가는 감정가 대비 약 15% 하락한 683,400,000원 수준으로 조심스럽게 제안합니다. 이는 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 명도 비용 및 시간을 감안한 보수적인 추정치이며, 철저한 권리 및 현황 조사를 통해 입찰가를 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.