나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경227 [1] 강원특별자치도 강릉시 홍제동 913-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 홍제동 소재 ""강릉영동대학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독
주택, 다가구주택, 농경지, 임야 등으로 형성된 미성숙 주택지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하나, 대중교통사정은 다소
불편함.

형태 및 이용상태

공히 남하향 완경사 토지로서, 기호 1은 사다리형, 기호 3은 자루형 토지이며, 공히 ""주거용
건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태

공히 남측으로 폭 약 4M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 자연녹지지역, 가축사육 제한구역(2024-10-30)(모든 축종 사육 제한구역).

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건(1995. 10월 사용승인)
기호 4 : 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건(1995. 9월 사용승인)으로서,
외벽 : 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임.
창호 : PVC샷시 이중창.

이용상태

공히 다가구주택으로 이용 중임.
지하 : 원룸 2개호, 창고 등
1-3층 : 각층 원룸 4개호 씩.

설비내역

위생시설 및 급,배수시설 되어 있으며, 심야전기 보일러에 의한 중앙공급식 난방시설 되어
있음.

부합물 및 종물

후첨 ""건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호 2,4의 원룸 총 28개호 중 상당수가 공실인 것으로 확인되었으나, 정확한 호별 임대관계
는 미상임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 강릉지원 2025타경227 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 홍제동 913-5 (도로명주소: 강원특별자치도 강릉시 공제로359번안길 25)

용도: 다가구주택

감정가: 325,072,000원

토지면적: 399.00㎡ (약 120.7평)

건물면적: 312.00㎡ (약 94.3평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 강릉축산업협동조합 (추정)

1.2. 건축물 현황

구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 3층 건물

사용승인일: 건물(2) 1995년 10월, 건물(4) 1995년 9월

내부구조:

지하: 원룸 2개호, 창고 등

1-3층: 각 층 원룸 4개호씩 (총 28개 원룸)

외벽: 드라이비트 마감

내벽: 벽지도배 및 일부 타일 마감

창호: PVC샷시 이중창

난방: 심야전기 보일러에 의한 중앙 공급식

1.3. 토지 현황

형상 및 이용상태: 남하향 완경사 토지, 주거용 건부지로 이용 중

인접도로: 남측 폭 약 4M 포장도로 접함

토지이용계획: 자연녹지지역, 가축사육 제한구역 (모든 축종 사육 제한구역)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 홍제동에 위치하며, ""강릉영동대학교"" 북동측 인근에 소재합니다.

주변은 단독주택, 다가구주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 미성숙 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근은 가능하나, 근거리에 버스정류장이 위치함에도 불구하고 전반적인 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을5) 근저당 (강릉축산업협동조합, 2011.06.01.)

본 경매물건의 말소기준권리보다 늦은 권리는 모두 말소될 예정이므로, 낙찰자는 부담 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

3.2. 등기부현황 (말소 예정 권리 포함)

* 근저당: 강릉축산업협동조합 (2011.06.01.) 231,400,000원

* 근저당: 강릉축산업협동조합 (2023.07.25.) 42,000,000원

* 근저당: 이미경 (2023.08.30.) 210,000,000원

* 가압류: 최연지 (2024.01.08.) 20,579,944원

* 가압류: 최연우 (2024.01.16.) 30,800,000원

* 가처분: 강성미 (2024.03.26.)

* 가처분: 서영자 (2025.03.10.)

* 임의경매: 강릉축산업협동조합 (2025.06.26.)

총 채권액 합계: 534,779,944원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김 (204호)

보증금: 1,000,000원

차임: 300,000원

전입일자: 2024-06-24

확정일자: 2024-06-25

배당신고일자: 2025-07-24

대항력: 없음

* 임차인: 최 (301호)

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-24

확정일자: (미상)

배당신고일자: 2025-07-24

대항력: 없음

인수되는 보증금: 0원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 주로 단독주택 및 다가구주택이 분포하는 주거지역에 위치하나, 주변에 농경지 및 임야가 있어 아직 개발이 덜 된 미성숙 주택지대의 특성을 보입니다.

인근에 강릉영동대학교가 있어 학생들을 대상으로 한 임대수요 가능성이 있습니다.

4.2. 임대 현황

건물 내 총 28개의 원룸 중 상당수가 공실 상태인 것으로 파악되었습니다. 정확한 호별 임대 관계는 별도 확인이 필요합니다. 이는 임대 수익률에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 중요한 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

구체적인 편의시설 정보는 부족하나, 강릉영동대학교 인근에 위치하고 있어 기본적인 학생 생활 편의시설(편의점, 식당 등)은 존재할 것으로 예상됩니다. 다만, 대중교통 이용이 다소 불편하여 차량 없이는 접근성이 떨어질 수 있습니다.

5.2. 주변 환경

강릉영동대학교 인근 지역에 대한 대학생들의 의견에 따르면, 대학 주변에 놀거리나 편의시설이 풍부하지 않으며 시내로 나가야 하는 경우가 많다고 합니다. 또한, 일부 학생들의 후기에는 인근에 교도소가 있다는 점이 지역 인식에 영향을 미친다고 언급되었습니다. 이는 해당 물건 주변의 전반적인 환경에 잠재적인 영향을 줄 수 있는 요소입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공실 위험

현재 다가구주택 내 다수의 원룸이 공실 상태로 파악되어, 즉각적인 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다. 공실 해소를 위한 적극적인 마케팅 및 관리 방안이 필요합니다.

6.2. 개발 제한

토지가 자연녹지지역 및 가축사육 제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용이나 건물 증축, 재건축 등에 있어 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

6.3. 주변 환경 인식

학생들의 후기에서 언급된 인근 교도소의 존재 가능성은 해당 지역의 부동산 가치나 임대 수요에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 요인으로 고려해야 합니다.

6.4. 교통 불편

주변 대중교통 사정이 다소 불편하여, 주요 생활권역으로의 이동에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강릉영동대학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 모든 권리는 말소될 예정으로 낙찰 후 권리 관계는 깨끗합니다. 하지만, 28개 호실 중 상당수가 공실 상태이고 정확한 임대 관계 파악이 어려운 점은 임대 수익 측면에서 주의가 필요합니다. 또한, 자연녹지지역 등 토지 이용 규제와 인근 교도소 존재 가능성이 부동산 가치에 영향을 줄 수 있는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 대학가 인접성

강릉영동대학교가 인근에 있어 학생 및 교직원 대상의 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 대규모 임대 가능성

다가구주택으로서 총 28개의 원룸을 보유하고 있어, 공실 해소 시 다수의 임대 수익원을 확보할 수 있습니다.

8.3. 권리관계 명확

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 권리 부담 없이 투자가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 임차인의 보증금 인수 부담이 없는 점을 고려하여 산정됩니다. 다만, 현재 공실률이 높고 정확한 임대 수익 현황 파악이 어렵다는 점, 그리고 지역 개발 잠재력 및 주변 시세 등을 종합적으로 분석한 후 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 주변 유사 물건의 실거래가, 예상 임대수익률, 향후 개발 가능성 등을 추가적으로 면밀히 조사하여 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.