나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52740 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1870-3 서촌마을영화하이닉스아파트 102동 9층904호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재""시흥중학교""북측 인근에 위치하는 서촌마을 영화하이
닉스아파트로서, 부근은 대규모 아파트지대로 인근에 교육시설, 근린생활시설 및 공원이
소재하여 주거환경 무난함.

교통상황

인접도로를 이용하여 차량접근 용이하고, 인근에 노서버스정류장이 소재하는 등 대중교통
여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 경량철골 경사지붕 10층 중 9층 904호로서
외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지도배 및 타일등 마감.
창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실2, 발코니등)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스설비등
구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 장방형의 토지로서 아파트단지 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 정비되어 있고 북동 및 남동측으로 대로에 접하고 북서측으로 소로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m)(보조간선도로)
(접합), 소로1류(폭10m~12m)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호
구역, 성장관리권역임.

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 부동산의 표시

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1870-3 서촌마을영화하이닉스아파트 102동 9층904호

토지면적: 67.11㎡ (약 20.30평)

분양면적: 84.30㎡ (약 25.50평)

전용면적: 66.99㎡ (약 20.27평) (※ JSON 참고, 일부 자료에서는 84.3㎡로 표기되어 있어 혼선 가능성 있음)

감정가: 354,000,000원

1.2. 물건 내역

사건번호: 안산지원 2025타경52740 (1)

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

건물구조: 철근콘크리트 벽식구조, 10층 중 9층 904호

1.3. 등기부 요약

등기부채권 총액: 393,900,000원

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2019-12-18, 141,900,000원)

모든 후순위 권리 및 임의경매 개시결정 등기는 매각으로 소멸될 예정입니다.

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시흥중학교" 북측 인근에 위치하는 서촌마을 영화하이닉스아파트로서, 부근은 대규모 아파트지대로 인근에 교육시설, 근린생활시설 및 공원이 소재하여 주거환경이 무난합니다.

2.2. 교통상황

인접 도로를 이용하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 무난합니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

건축구조: 철근콘크리트 벽식구조, 경량철골 경사지붕 10층 건물 중 9층 904호

외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 마감

내벽: 시멘트몰탈위 벽지도배 및 타일등 마감

창호: 하이새시 이중창호

이용상태: 아파트 (방 3, 거실, 주방, 욕실 겸 화장실 2, 발코니 등)

2.4. 설비 내역

위생설비, 가스보일러에 의한 난방설비, 소화설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 및 도로 상태

토지형상: 평탄하게 부지조성한 장방형의 토지로서 아파트단지 부지로 이용 중입니다.

인접도로: 단지내 포장도로 정비되어 있으며, 북동 및 남동측으로 대로에 접하고 북서측으로 소로에 접합니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 대로2류(폭30m~35m), 소로1류(폭10m~12m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 성장관리권역입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2019-12-18)

선순위 권리: 없음.

인수되는 권리: 없음. (단, 임차인 현황은 미상)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계 등은 미상입니다.

주의사항: 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 대규모 아파트단지 내에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 주거 밀집도

주변이 대규모 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 수요를 확보하고 있습니다.

4.3. 개발 계획

토지이용계획상 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

인근에 시흥중학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의 시설

단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등이 있으며, 주변 근린생활시설 및 공원 이용이 편리합니다.

5.3. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하고 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 일상생활에 불편함이 없습니다.

5.4. 주차 시설

총 164대 주차 가능 (지상 12대, 지하 11대)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 불확실성

"임대관계등은 미상임"으로 기재되어 있어, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다. 인수 보증금은 0원이지만, 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 건물 노후도

2002년 준공된 건물로 약 24년차 되어, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 아파트 단지 규모

총 210세대, 5개 동으로 소규모 단지에 속하여 대규모 단지에 비해 관리 효율성이나 편의시설이 상대적으로 부족할 수 있습니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 혐오시설에 대한 검색 결과, 본 물건지에 직접적인 영향을 미치는 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 요약

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 서촌마을 영화하이닉스아파트 102동 9층 904호로, 감정가는 354,000,000원입니다. 84.30㎡ 면적의 아파트로, 아파트 밀집 지역에 위치하여 주거 환경이 양호합니다.

7.2. 평가

권리분석상 특별한 인수 부담은 없는 것으로 판단되나, 임차인 현황에 대한 추가 확인이 필요합니다. 교통 및 생활 편의 시설 이용이 용이하며, 지역 개발 가능성을 가진 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 수요

아파트 밀집 지역에 위치하여 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

8.2. 교통 및 생활 편의성

잘 갖추어진 교통망과 풍부한 생활 편의 시설로 인해 높은 주거 만족도를 제공합니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

제1종지구단위계획구역으로 지정되어 향후 개발 계획에 따른 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 실거래가(2025년 7월) 기준으로 84.30㎡ 면적의 아파트가 35,000만원에 거래되었습니다.

2026년 6월 거래된 66.99㎡ 면적의 아파트는 27,500만원에 거래되었습니다. 이 거래는 면적 차이 또는 다른 요인으로 인한 시세 차이로 판단됩니다.

본 물건(84.30㎡)의 현 시세는 약 35,000만원 전후로 판단됩니다.

감정가는 35,400만원으로, 최근 시세와 유사한 수준입니다.

9.2. 입찰가 산정

인수 보증금 합계는 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

권리분석상 인수 부담이 없으며, 임차인 현황의 불확실성을 고려하더라도, 보수적으로 접근 시 현재 시세 및 감정가격을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 물건의 적정 입찰가는 340,000,000원 ~ 355,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.