나이스옥션 법원경매 안산 2025타경703 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 768-4 썬라이즈 6층626호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 ""송호초등학교"" 서측 인근에 위치하며,
주위는 각종 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하1층, 지상6층 건 중 6층 626호로서,
외벽 : 인조석 붙임 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 상업용 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 남측 및 서측(보행자 도로)으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m
)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리
권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동
관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 임대관계 미상임.
(2) 대상 물건은 인접호수와 견고한 벽체 등으로 구획되어 있지 않아 호별경계 등이 명확
하게 구분되지 않는 상태로, 통칭‘오픈상가’형태이며 현황 설치된 벽체 및 호별표식
(현황 표식은 625호)은 관리의 편의를 위하여 점용부분에 따라 임의로 구획된 것으로 탐문
되는 바, 경매 진행시 참고 바람.

물건 비고

①인접호수(624호,625호)들과 벽체구분 없이(오픈형 상가형태) 일체로 `창고`로 이용 중이고, 출입문에 625호로 기재되어 있음
②인접호수(624호,625호)들과 일체로 사용하기 위하여 경계벽이 철거되었으나, 구조상 독립성이 있고, 독립성의 상실은 일시적인 것으로 복원이 가능하다는 감정평가사의 2025.08.11.자 사실조회 회신이 제출되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 768-4번지, 썬라이즈 빌딩 6층 626호에 위치한 근린상가입니다.

사건번호는 안산지원 2025타경703 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정평가액은 8,200,000원입니다.

토지 면적은 6.97㎡(약 2.11평)이고, 건물 면적은 10.10㎡(약 3.05평)으로 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

건축물대장 상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지하 1층, 지상 6층 건물 중 6층 626호이며, 2002년 9월 5일에 사용 승인되었습니다.

주요 용도는 제1종근린생활시설 및 판매/영업시설입니다.

1.1. 입지조건

대상 물건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 송호초등학교 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 다양한 근린생활시설과 아파트 단지들이 소재하고 있어 상권 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물 남측 및 서측(보행자 도로)으로 포장도로에 접해 있습니다.

토지 이용 계획 상 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로2류 및 중로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 2002년 10월 5일 접수된 우리은행 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후 접수된 모든 압류, 가압류, 근저당, 임의경매개시결정 등은 소멸될 예정입니다.

따라서 인수해야 할 부담 있는 권리는 존재하지 않습니다.

등기부등본 상 현재까지 파악된 채권 총액은 62,400,000원입니다.

임차인 현황:

이승규(이 ) 씨가 임차인으로 등재되어 있으며, 보증금 2,000,000원, 차임 200,000원에 2016년 6월 3일 전입(사업)하였습니다.

확정일자 및 배당신고일자는 미상으로 기재되어 있으나, 대항력은 없는 것으로 파악되었습니다.

인수되는 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 속한 고잔동 일대는 안산시의 중심 상업지역 중 하나로, 배후 아파트 단지와 송호초등학교가 인접해 있어 꾸준한 유동인구와 소비력을 확보하고 있습니다.

다양한 근린생활시설, 판매 및 영업시설이 밀집해 있어 상권 활성화가 기대되는 지역입니다.

다만, 본 물건은 인접 호수(624호, 625호)와 벽체 구분 없이 오픈형 상가 형태로 일체로 이용되고 있으며, 실제 출입문에는 625호로 표기되어 있는 점은 상권 내에서 개별적인 경쟁력이나 특색을 파악하는 데 있어 고려해야 할 부분입니다.

1.4. 생활정보

주변에는 송호초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 다양한 근린생활시설들이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

교통 면에서는 차량을 이용한 접근이 용이하며, 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

주변 지역을 탐색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 특별히 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

① 현재 이용 현황: 본 물건은 공부상 근린생활시설 용도이나, 인접 호수(624호, 625호)와 벽체 구분 없이 일체로 '창고'로 이용 중이며, 출입문에 625호로 기재되어 있어 공부와의 차이가 존재합니다. 이는 실제 사용 용도와 공부상 용도 간의 불일치로, 향후 명도 또는 재산권 행사 시 문제가 될 수 있습니다.

② 호별 경계 불명확: 인접 호수와 경계벽이 철거되어 호별 경계가 명확히 구분되지 않는 '오픈형 상가' 형태입니다. 현황 표식은 625호로 되어 있어 626호의 독립적인 소유권 행사에 혼란이 있을 수 있습니다.

③ 구조적 문제: 감정평가사의 사실조회 회신에 따르면, 경계벽 철거에도 불구하고 구조상 독립성이 있고 복원이 가능하다고 판단되었으나, 이는 법적 판단이며 실제 이용 및 분할 시공 가능 여부는 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

④ 임대차 관계: 임차인 이승규 씨는 대항력이 없다고 판단되나, 기타 임대차 관계는 미상으로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 고잔동의 상업 중심지에 위치한 소형 근린상가입니다.

부동산 임의경매로 진행되어 권리상 문제는 매각으로 모두 소멸되어 안전하게 취득할 수 있습니다.

인접한 아파트 단지와 학교로 인해 잠재적인 수요가 있는 지역 상권에 위치합니다.

하지만, 현재 인접 호수와 일체로 '창고'로 사용되고 있으며, 경계벽이 철거된 오픈형 상가라는 점은 명확히 인지해야 할 부분입니다. 감정평가사가 복원 가능성을 언급하였으나, 이는 별도의 비용과 노력이 수반될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

권리상 안전합니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸됩니다.

소형 면적(약 3평)으로 비교적 적은 투자금으로 접근이 가능합니다.

아파트 단지 및 학교 인근 상권으로 배후 수요가 존재합니다.

현재의 오픈형 구조를 활용하거나 원상 복구를 통해 향후 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 8,200,000원

인수되는 임차보증금: 0원

본 물건은 면적이 매우 작고, 현재 이용 현황(창고)과 구조(오픈형)에 대한 추가적인 확인 및 원상복구 비용 등을 고려해야 하므로, 입찰 시 신중한 접근이 필요합니다.

감정가의 70~80% 수준인 약 5,740,000원 ~ 6,560,000원 범위 내에서, 현장 조사와 주변 시세, 낙찰 후 예상 수익률 등을 종합적으로 고려하여 희망 가격을 산정하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가는 소유자, 점유자, 이용 현황 등에 대한 철저한 현장 조사를 통해 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.