나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52741 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 608-7 한솔빌리지 7차 4층403호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신우 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동에 소재하고 있는 ""안산대학교"" 서측 인근에 위치하며, 본
건 주위는 다세대주택 등으로 이루어진 정비된 주택지대로서 제반 주위환경은 무난시 됨.

교통상황

본건까지 차량통행이 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통
인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 중 4층으로서,

외벽 : 돌붙임 및 드라이비트 등 마감.
창호 : 샷시창임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 정방형의 토지로서, 도시형생활주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 세로변에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-도시형생활주택임.
-주택도시보증공사(양도전:임차권자 김현경)로부터 2026.6.10.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 잔존 임대차 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경52741 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 608-7 한솔빌리지 7차 4층403호

용도: 도시형생활주택

감정가: 130,000,000원

토지면적: 21.16㎡ (약 6.40평)

토지지분: 21.1578㎡ (약 6.40평)

건물면적: 38.14㎡ (약 11.54평)

건물지분: 38.14㎡ (약 11.54평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (정황상)

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치하며, "안산대학교" 서측 인근 지역에 자리 잡고 있습니다. 주위는 다세대주택 등으로 형성된 정비된 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 무난한 편입니다.

교통상황

차량의 통행이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건은 집합건물로서 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

말소기준권리: 2025년 07월 02일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 등기 (2025타경52741)입니다.

말소기준권리보다 선순위 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

등기부등본상 을구 5번으로 등기된 김현경의 주택임차권(2024년 05월 03일 접수, 권리금액 125,000,000원)은 말소 예정 권리입니다.

임차인 현황 분석

* 임차인: 주택도시보증공사(임차권자 김현경 승계인)

* 보증금: 125,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 31일

* 확정일자: 2022년 09월 26일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사 제출 확약서 내용에 따라 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하는 조건으로, 매각으로 인해 임차인의 권리는 소멸될 것으로 보입니다. 인수 보증금은 0원입니다.)

총채권액: 125,000,000원

4. 상권분석

본 물건이 소재한 안산시 상록구 일동 지역은 주거지역으로, 인근에 대학교가 위치하여 학생 및 관련 종사자 유동인구가 예상되는 지역입니다. 주변에는 연립주택, 다세대주택 등 주거시설이 밀집해 있으며, 상업시설은 편의점, 소규모 상가 등이 혼재되어 있을 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 통행이 가능하며, 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 안산대학교가 인근에 위치해 있습니다.

* 편의시설: 주거지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 권리 관련: 초기 특이사항에 '대항력있는임차인'으로 표기되었으나, 주택도시보증공사가 제출한 확약서에 따라 해당 임차인의 대항력은 포기되었으며, 인수 보증금은 0원으로 분석되어 입찰자에게 직접적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 확약서 내용의 해석 및 실제 절차 진행에 따라 변동 가능성이 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 도시형생활주택: 일반 아파트와는 다른 건축법상의 규제 및 관리 방식이 적용될 수 있습니다.

* 감정가와 시세 비교: 제공된 주변 시세 자료(면적이 더 큰 건물의 매매 사례)와 본 건의 감정가(130,000,000원) 사이에 차이가 있습니다. 유사 면적의 거래 사례가 없어 정확한 비교는 어렵지만, 제시된 거래가액을 기준으로 환산한 단위 면적당 가격은 감정가보다 낮게 나타나므로, 감정가의 적정성에 대한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 일동에 위치한 도시형생활주택으로, 안산대학교 인근의 주거지역에 자리 잡고 있습니다. 강제경매 사건으로 진행 중이며, 가장 큰 특징은 주택도시보증공사와의 확약서 제출로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담이 없는 것으로 분석된다는 점입니다. 교통 및 생활 환경은 무난한 편이며, 건축물 자체는 철근콘크리트 구조의 5층 건물 중 4층에 해당합니다. 다만, 감정가와 주변 유사 물건의 거래 사례를 비교했을 때 가격 차이가 존재하므로, 입찰 시 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 임차인 보증금 인수 부담 없음: 주택도시보증공사와의 확약으로 인해 임차 보증금 125,000,000원에 대한 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변이 주택지대로 형성되어 있어 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 잠재적 가치 상승 가능성: 향후 지역 개발 및 수요 변화에 따라 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 자료를 바탕으로 산출했을 때, 유사한 면적의 부동산 가치는 약 78,000,000원 ~ 88,000,000원 수준으로 추정됩니다.

본 건의 감정가는 130,000,000원이지만, 제시된 시세 정보를 고려할 때 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있을 가능성이 있습니다.

임차 보증금 인수 부담이 없는 점을 감안하여, 보수적으로 보수적인 입찰가를 고려한다면 90,000,000원 ~ 100,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 고려해 볼 수 있습니다.

이는 인수 보증금(0원)을 제외한 금액이며, 실제 입찰가 결정 시에는 현장 조사, 추가 시세 조사, 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

본 물건 주변 지역에서 확인된 혐오시설은 없었습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.