나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31416 [1] 경기도 양평군 옥천면 신복리 402-19 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2025.07.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 ""신복2리마을회관"" 북동측 원거리에 위치하며,
주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

기호(1,3):본건까지 일반 차량 접근 가능하나 접근로는 대체로 경사가 가파른 도로이고,
일반 대중교통 이용편은 불편시됨.

형태 및 이용상태

기호(1):사다리형의 토지로 건부지(단독주택)임.
기호(3):사다리형의 토지로 현황 '도로'임.

인접 도로상태

기호(1):서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로(기호 3)에 접함.
기호(3):본건이 도로로 북서측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3):보전관리지역(보전관리지역), 가축사육제한구역(일부제한구역2,000m(닭,오리,메추
리,돼지,개)), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지
역(2016-12-09)(수도법 시행령제14조의3제1호), 수질보전특별대책지역(1권역).

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
미상.
②기 타
본건 이용상황 및 경계는 개측(목측 등)하여 파악하였으므로, 이해관계인은 경매 과정시
정확한 지적경계 및 이용상황이 필요할 경우 재확인(측량등)하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2):경량철골구조 경량철골구조지붕 단층 건으로서(사용승인일:2023.11.24.)
외 벽:판넬이용 마감 등.
내 부:벽지도배 및 타일붙임 등 마감.
바 닥:마루깔기, 타일붙임 등 마감.
창 호:하이새시 이중창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

기호(2): 단독주택으로 이용중임.(건축물대장 건축물현황도 기준)
1층:방1, 거실, 주방, 화장실1, 보일러실 등.
옥탑1층: 다락.(제시외 건물 (ㄱ))

설비내역

1층에 기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 유류보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

건축물대장에 등재된 제시외건물(ㄱ;옥탑1층 다락)이 소재함.(건물개황도 및 명세표 참조)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
미 상.
②기 타
현장 조사 시 방범견(개)이 사납게 짖어 접근이 지난하여 본건 평가전례, 건축물대장
현황도, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로, 경매진행시 정확한 면적 및
이용 상황 등이 필요할 경우 재확인(측량 등) 하시기 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록2: 건축물대장에 등재된 제시외 건물[ㄱ:옥탑1층(다락)]은 등기사항전부증명서상 미등재 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 여주지원 2025타경31416 (1)

소재지: 경기도 양평군 옥천면 신복리 402-19

용도: 단독주택

감정가: 298,819,760원

토지면적: 660.00㎡ (약 199.65평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 71.04㎡ (약 21.49평)

건물 제시외면적: 71.04㎡ (옥탑1층 다락, 건축물대장 등재, 등기사항전부증명서상 미등재)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 양평군 옥천면 신복리 소재 "신복2리마을회관" 북동측 원거리에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

일반 차량 접근은 가능하나 접근로는 대체로 경사가 가파른 편이며, 대중교통 이용은 다소 불편합니다. 과거 인근 지역에서 도로 접근 및 사용에 관한 분쟁이 있었던 사례가 있어, 실제 접근로 상태에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 토지 형태 및 이용상태

기호(1) 토지는 사다리형으로 현황 건부지로 이용 중입니다.

기호(3) 토지는 사다리형으로 현황 '도로'로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태

기호(1) 토지는 서측으로 노폭 약 5m 내외의 도로(기호 3)에 접해 있으며, 기호(3) 토지는 북서측으로 노폭 약 4~5m 내외의 포장도로와 연결됩니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 보전관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등에 속해 있습니다. 이러한 지역 구분은 향후 건축 및 개발 행위에 대한 제한 사항이 있을 수 있음을 의미합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2023년 12월 15일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (금액 180,000,000원)입니다.

* 인수되는 권리

현 권리분석상 말소기준권리보다 선순위의 권리는 없는 것으로 보이며, 낙찰로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 등기부의 '갑4' 및 '갑12' 권리에 '인수'라고 표기된 부분은 경매 절차 진행 시 명확한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 실제 점유 관계 및 인수 여부에 대한 주의가 필요합니다.

* 특이사항

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 건축물대장에 등재된 제시외 건물(옥탑1층 다락)은 등기사항전부증명서상 미등재 상태입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역은 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 주거 및 자연 취락 지역입니다. 대규모 상업 시설이나 유흥 시설 등은 확인되지 않았습니다.

* 인근 빌라(노브힐빌라)의 최근 매매가는 2024년 10월 기준 17,000만원에서 18,000만원 수준으로, 이는 전용면적 67.73㎡ 빌라의 가격입니다. 본 물건은 단독주택이므로 직접적인 시세 비교는 어렵지만, 지역 내 부동산 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

* 해당 물건의 입지는 상업적 가치보다는 주거지로서의 가치가 우선시될 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 자가용 접근은 가능하나 경사로로 인해 불편할 수 있으며, 대중교통 이용은 제한적입니다.

* 편의시설: 인근 마을회관은 있으나, 생활 편의를 위한 대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 전원생활 또는 자연 속에서의 주거를 선호하는 경우 적합할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 접근로 경사: 가파른 경사로 인해 겨울철 등 특정 시기에 차량 운행이 불편할 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 대중교통 이용이 어려운 점은 거주 시 단점이 될 수 있습니다.

* 개발 제한: 보전관리지역, 산지 등 복합적인 규제가 적용되는 지역으로, 향후 증축이나 개축, 토지 활용에 제약이 따를 수 있습니다.

* 미등기 건물: 옥탑 다락이 건축물대장에는 있으나 등기부에 미등재되어 있어, 향후 재산권 행사나 거래 시 별도의 절차 또는 분쟁의 소지가 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 및 임대료가 미상으로, 실제 점유자와의 명도 협상 과정에서 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 안전 문제: 현장 조사 시 개가 사납게 짖어 접근이 어려웠다는 점은 이웃과의 관계나 안전 문제를 고려할 필요가 있음을 시사합니다.

* 주변 혐오시설: 조사 결과, 해당 물건지 주변에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 양평군 옥천면 신복리에 위치한 단독주택으로, 비교적 신축(2023년 11월 사용승인) 건물이라는 장점이 있습니다. 넓은 토지 면적을 보유하고 있으며, 자연환경이 비교적 좋은 지역에 위치합니다. 하지만 접근로의 경사가 가파르고 대중교통 이용이 불편하며, 다양한 토지이용계획상의 제한이 존재합니다. 또한, 옥탑 다락이 건축물대장에만 등재되어 있고 임대 관계가 미상인 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 권리관계는 대체로 정리될 것으로 보이나, 토지 등기부의 '인수' 표기에 대한 확인은 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 사용승인된 건물로 건축 후 경과 시간이 짧아 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 660㎡의 토지는 향후 증축, 증개축, 조경 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다. (단, 토지이용계획 확인 필수)

* 양평의 자연환경: 양평 지역의 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있는 입지입니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가치를 높일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 298,819,760원

* 주변 시세 참고: 인근 빌라의 최근 매매가가 17,000만원 ~ 18,000만원 수준인 점을 고려할 때, 단독주택으로서 본건의 가치는 토지 면적 및 건물 상태에 따라 달라질 수 있습니다.

* 투자 고려 사항:

* 미등기 옥탑 다락의 처리 비용 및 절차.

* 임대관계 미상에 따른 명도 관련 추가 비용 및 시간.

* 토지이용계획상의 제한 사항 확인.

* 현장 답사를 통한 건물 상태 및 주변 환경의 정확한 파악.

* 토지 등기부의 '인수' 표기된 권리에 대한 명확한 확인.

* 권장 입찰가 범위:

감정가의 80% ~ 100% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 좋습니다.

* 하한선 (80%): 약 239,000,000원

* 상한선 (100%): 약 298,000,000원

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 90% 수준인 약 269,000,000원 을 기준으로 신중하게 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.