나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31387 [1] 경기도 여주시 월송동 247-2 에코타운 104동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공감정 · 평가일 2025.07.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 월송동 소재 ""월송교차로"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건내 3층302호로서,
외벽 : 치장벽돌 마감.
내벽 : 벽지, 타일 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택(내부 이용상황 및 구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스개별난방설비, 승강기, 소화설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약 8미터 내외, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 단지내 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역 200m)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-08-22)(깊은샘유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 여주지원 2025타경31387 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국양계축산업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 여주시 월송동 247-2 에코타운 104동 3층 302호

용도: 다세대주택

건물면적: 61.40㎡ (약 18.58평)

토지면적: 71.00㎡ (약 21.48평)

토지지분: 71.00㎡ (약 21.48평)

건물지분: 61.40㎡ (약 18.58평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

감정가: 232,000,000원

1.3. 건축물 정보

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 4층 건물 내 3층 302호

외벽: 치장벽돌 마감

내벽: 벽지, 타일 등 마감

창호: 샷시 창호

사용승인일: 2017년 08월 02일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 여주시 월송동 소재 "월송교차로" 서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 요약

말소기준권리: 2020년 05월 04일 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1)

매각으로 인해 말소될 권리:

* 농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (을1, 말소기준권리)

* 삼성카드주식회사의 가압류 (갑8, 말소)

* 신한카드주식회사의 가압류 (갑9, 말소)

* 하나캐피탈주식회사의 가압류 (갑10, 말소)

* 한국양계축산업협동조합의 임의경매개시결정 (갑11)

* 케이비캐피탈주식회사의 가압류 (갑12, 말소)

말소되지 않는 권리:

* 지상권 (없음)

3.2. 채권 총액

등기부채권 총액: 246,108,319원

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상

주의사항: 임대관계가 파악되지 않아 인수해야 할 보증금이나 월세 등이 있을 수 있으므로, 현장 방문 및 추가 조사를 통해 명확히 확인이 필요합니다. 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 가능성에 유의해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 대규모 상업 시설의 직접적인 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설 확인

주변 지역을 조사한 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 개발 계획이나 주민 민원 등을 유발할 수 있는 시설의 존재 가능성은 배제할 수 없으므로, 입찰 전 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

본건 인근에는 "깊은샘유치원"이 소재하고 있으며, 이는 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역에 해당합니다. 초, 중, 고등학교 등 기타 교육시설에 대한 구체적인 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.2. 편의시설 및 기타

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 주변에 농경지 및 임야가 분포하여 도심 속 자연 접근성이 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계의 불확실성

임대 관계가 미상으로 명확한 권리관계 파악이 어렵습니다. 인수 보증금이 0원으로 표기되어 있으나, 실제 점유자가 누구인지, 어떤 계약 관계가 있는지에 대한 철저한 조사가 필수적입니다.

6.2. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역(일부제한지역 200m), 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 여주시 월송동에 위치한 다세대주택으로, 법정 관리상 권리관계는 비교적 명확하여 매각으로 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 하지만 임대 관계 미상의 잠재적 리스크와 토지이용계획상의 제약사항은 고려해야 할 부분입니다. 비교적 최근의 실거래가 데이터를 통해 적정 시세 파악이 가능하나, 주변 단지들의 시세 편차가 존재하므로 면밀한 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 권리관계의 명확성

말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되는 임의경매 사건으로, 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 취득이 가능합니다.

8.2. 실거주 및 임대 수익 가능성

다세대주택으로서 실거주 목적 또는 임대 수익 창출을 위한 투자 대상으로 고려할 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 가능성

여주시의 지역 개발 계획 및 교통망 확충 등에 따른 미래 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 면적 및 상태를 고려할 때 다음과 같은 가격대를 예상할 수 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 2025년 12월, 82.46㎡, 20,000만원 (약 242,500원/㎡)

* 2026년 4월, 70.395㎡, 27,000만원 (약 383,500원/㎡)

* 2026년 4월, 64.04㎡, 32,000만원 (약 500,000원/㎡)

* 감정가: 232,000,000원 (약 377,850원/㎡)

위 분석을 종합적으로 고려할 때, 현재 감정가는 최근 실거래가 수준과 유사하거나 약간 낮은 수준으로 평가되었습니다. 특히 64.04㎡ 면적의 32,000만원 거래 사례는 높은 가격을 형성하고 있으나, 이는 신축 연도 및 특정 단지의 프리미엄을 반영한 것으로 보입니다. 본건(61.40㎡)은 감정가 수준 및 70㎡대 거래 가격을 기준으로 판단할 때, 경쟁 입찰을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 240,000,000원 (2억 4천만원)

이는 감정가(232,000,000원)보다 소폭 높게 책정하여 경쟁력을 확보하고, 최근 실거래가(약 383,500원/㎡)를 반영한 금액입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과, 임대차 현황, 입찰 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.