나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31370 [1] 경기도 이천시 창전동 149-2 가온오피스텔 1동 5층506호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이롬 · 평가일 2025.07.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 창전동 소재 ""중앙사거리"" 동측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 제반 차량접근이 가능하며, 대중교통사정은 버스정류장과의 거리 및 운행횟수 등으로 보아 양호합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 구조(사용승인일자: 2017.11.14) 내 개별호로,
외벽 : 치장석 붙임 등 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감
창호 : 플라스틱샤시 이중창 등 입니다.

이용상태

오피스텔로 이용 중이며, 자세한 내용은 후첨 '내부구조도'를 참고하시기 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등이 되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 세장형의 평지로, 업무시설 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건의 북측으로 로폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

공히 도시지역 , 일반상업지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 수질보전특별대책지역<환경정책기본법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다.
기타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 여주지원 2025타경31370 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 고

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

* 소재지: 경기도 이천시 창전동 149-2 가온오피스텔 1동 5층506호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 84,000,000원

* 건물면적: 22.49㎡ (약 6.80평)

* 토지면적: 6.23㎡ (약 1.88평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 창전동 소재 '중앙사거리' 동측 인근에 위치하며, 주변은 근린생활시설, 업무시설, 다세대주택 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수 등으로 보아 양호한 편입니다.

2.3. 건물의 구조 및 이용상태

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 14층 건물 중 5층 (사용승인일자: 2017.11.14)

* 외벽: 치장석 붙임 등 마감

* 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 등 마감

* 창호: 플라스틱 샤시 이중창 등

* 이용 상태: 오피스텔로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비, 소화전설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.5. 토지 이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 일반상업지역

* 기타 제한사항: 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 관련 법규에 따른 제한이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

본 물건은 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인, 선순위 전세권을 포함하고 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 수원지방법원 여주지원 2025.06.25. 접수된 강제경매개시결정(채권액 131,164,931원)입니다.

* 인수되는 권리:

* 을구 순위 3번 전세권설정 등기 (2022.09.23. 접수, 권리자: 고명철, 권리금액: 120,000,000원): 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

* 을구 순위 4번 주택임차권 등기 (2024.07.26. 접수, 권리자: 고명철, 임대차보증금: 120,000,000원, 전입일자: 2022.07.06, 확정일자: 2022.06.03): 대항력 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 정보

* 임차인: 고

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원 (전세권으로 추정)

* 전입일자: 2022.07.06

* 확정일자: 2022.06.03

* 대항력: 있음 (매수인 인수 대상)

3.4. 물건명세서상 특이사항

매각으로 소멸되지 않는 권리로서, 선순위 전세권자 겸 선순위 주택임차권자인 고명철 씨의 권리(전세권 및 주택임차권)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 해당 임차인의 보증금 120,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 환경

본건은 이천시 중앙사거리 인근에 위치하여 근린생활시설, 업무시설 등이 밀집한 상업지역 내에 있습니다. 이는 오피스텔로서의 기본적인 수요를 확보할 수 있는 환경입니다.

4.2. 주변 개발 현황

제공된 정보에 따르면, 가온오피스텔은 2017년 11월에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교통 편의성

본건까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 역시 버스 정류장과의 접근성 및 운행 횟수를 고려할 때 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 임차보증금

가장 큰 리스크 요인은 선순위 전세권자 겸 대항력 있는 주택임차인인 고명철 씨에게 지급해야 할 보증금 120,000,000원입니다. 이 금액은 매수인이 인수해야 하며, 경매 배당을 통해 전액 변제받지 못할 경우 잔액을 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 채권 총액

등기부 채권 총액이 240,000,000원으로, 인수되는 임차보증금 120,000,000원을 포함하면 실질적인 물건 가치보다 높은 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 지역 제한사항

토지이용계획상 일반상업지역에 속하나, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등 다양한 환경 및 개발 관련 규제를 받고 있어 향후 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 이천시 중심 상업지역에 위치한 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건은 양호한 편입니다. 그러나 가장 치명적인 문제는 선순위로 존재하는 120,000,000원의 임차보증금(전세권 및 주택임차권)이 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 감정가(84,000,000원) 및 최근 실거래가(최고 80,000,000원)를 훨씬 상회하는 금액으로, 사실상 매수인이 인수해야 할 금액이 물건의 시장 가치를 초과할 가능성이 높습니다. 따라서 본 물건은 인수되는 보증금 부담을 고려할 때 투자로서의 매력도가 매우 낮거나, 임차인과의 협상을 통해 인수 부담을 줄이는 등의 특별한 전략이 없다면 위험성이 매우 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 이천시 중심 상업지역 내 비교적 신축(2017년 준공) 오피스텔이라는 점.

* 중앙사거리 인근으로 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호하다는 점.

* (현실적으로 투자 포인트로 보기 어렵지만, 이론적으로) 낙찰 후 전세/월세 전환을 통한 임대 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건은 120,000,000원의 임차보증금이 매수인에게 인수되는 매우 강력한 리스크를 안고 있습니다. 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적의 오피스텔이 2024년 10월 14일에 80,000,000원, 2025년 9월 24일에 77,000,000원, 2026년 2월 27일에 72,000,000원에 거래된 것으로 나타났습니다. 감정가는 84,000,000원입니다.

'인수 보증금'을 제외하고 시장 가치 및 감정가를 기준으로 산정한 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

* 시세 및 감정가를 고려한 합리적인 입찰가 범위: 65,000,000원 ~ 75,000,000원

그러나 상기 입찰가는 인수되는 120,000,000원의 보증금을 고려하지 않은 가격입니다. 실제 총 투입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 되므로, 투자자는 인수되는 보증금 전액(120,000,000원) 또는 그 일부를 추가로 부담해야 함을 반드시 인지해야 합니다. 따라서 본 물건은 매우 신중한 접근이 필요하며, 임차인과의 협상을 통한 인수 조건 조정 없이는 투자가 부적절할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.